מה קורה בנווה הדרים בראשל"צ: קטנה, שקטה - והמחירים עולים

נווה הדרים, שממוקמת במזרח ראשון לציון, נחשבת אחת השכונות המבוקשות בעיר. מדובר בשכונה שקטה וירוקה, המשלבת בין סביבה קהילתית לנגישות לשירותים עירוניים מתקדמים. השכונה מאופיינת בעיקר בבנייה רוויה של בנייני מגורים בני ארבע עד שמונה קומות, לצד בניינים חדשים יותר שנבנו, נבנים עדיין ואף מתוכננים להיבנות, במסגרת פרויקטים של פינוי-בינוי ותמ"א 38. השכונה מתאפיינת במיקום אסטרטגי, עם גישה נוחה לצירי תחבורה מרכזיים כמו שדרות ירושלים וכביש 431, ולתחנת הרכבת ראשונים הסמוכה. ממזרח לשכונה נמצאת שכונת שיכון המזרח, מצפון שכונת רביבים, ממערב השומר ומדרום מישור הנוף.

ב-2024 הגיע המחיר הממוצע למ"ר בשכונה ל-23.8 אלף שקל - עלייה של כ-2.5% לעומת 2023, שבה המחיר הממוצע היה כ-23.2 אלף שקל למ"ר. מדובר בעלייה מתונה יחסית, המשקפת יציבות בשוק המקומי על רקע ההתפתחויות הכלכליות הכלליות בישראל.

נווה הדרים צילום: גוגל מפס

• "מבצעי 20/80 זה דה פקטו ירידה ריאלית של 7%״
• דירות יד שנייה מאבדות גובה – הקונים הולכים למבצעי קבלנים; האם יש הזדמנות לרוכשים?

לעומת 2022, שבה המחיר הממוצע למ"ר היה 22.5 אלף שקל, מדובר בעלייה כוללת של כ-5.7% בשנתיים האחרונות. העליות האלה משקפות את הביקוש הגובר למגורים בשכונה, לצד מגמות כלל-ארציות של עליית מחירי הדיור.

עסקות לדוגמה בשכונה בחודשים האחרונים:

- דירת שלושה חדרים בשטח של 65 מ"ר ברחוב הקוקיה, נמכרה תמורת 2.13 מיליון שקל, ב-29 לאוקטובר 2024.  - דירת ארבעה חדרים בשטח של 108 מ"ר ברחוב יגאל אלון, נמכרה תמורת 2.63 מיליון שקל, ב-26 ליוני 2024. - דירת ארבעה חדרים בשטח של 96 מ"ר ברחוב הקוקיה, נמכרה תמורת 2.77 מיליון שקל, ב-18 ליוני 2024. - דירת שלושה חדרים בשטח של 65 מ"ר ברחוב החוחית, נמכרה תמורת 2.13 מיליון שקל ב-29 לאוקטובר 2024. - דירת חמישה חדרים וחצי בשטח של 123 מ"ר ברחוב הרצל גרינשפן, נמכרה תמורת 2.9 מיליון שקל ב-15 ליולי 2024. - דירת חמישה חדרים בשטח של 125 מ"ר ברחוב הקוקיה, נמכרה תמורת 2.57 מיליון שקל, ב-11 לאפריל 2024. - דירת ארבעה חדרים בשטח של 113 מ"ר ברחוב ברנשטיין, נמכרה תמורת 2.37 מיליון שקל, ב-22 לינואר 2024.

עסקות שבוצעו בשכונה ב-2022:

- דירת ארבעה חדרים בשטח של 113 מ"ר ברחוב ברנשטיין, נמכרה תמורת 2.6 מיליון שקל, ב-12 לדצמבר 2022. - דירת ארבעה חדרים וחצי בשטח של 103 מ"ר ברחוב הקוקיה, נמכרה תמורת 2.75 מיליון שקל, ב-24 לנובמבר 2022. - דירת חמישה חדרים בשטח של 127 מ"ר ברחוב החוחית, נמכרה תמורת 2.9 מיליון שקל, ב-3 לאוקטובר 2022. - דירת חמישה חדרים בשטח של 123 מ"ר ברחוב הרצל גרינשפן, נמכרה תמורת 2.85 מיליון שקל ב-18 לספטמבר 2022. - דירת חמישה חדרים בשטח של 125 מ"ר ברחוב יגאל אלון, נמכרה תמורת 2.7 מיליון שקל, ב-6 לספטמבר 2022. - דירת ארבעה חדרים וחצי בשטח של 114 מ"ר ברחוב הקוקיה, נמכרה תמורת 2.6 מיליון שקל, ב-21 ליולי 2022. - דירת ארבעה חדרים בשטח של 98 מ"ר ברחוב ברנשטיין, נמכרה תמורת 2.31 מיליון שקל, ב-9 לאוגוסט 2022.

בשנים האחרונות חלה תנופת בנייה בנווה הדרים, עם כמה פרויקטים של התחדשות עירונית שהשפיעו על מחירי הנדל"ן, והנה שניים מהם: פינוי-בינוי במתחם נווה הדרים: פרויקט רחב היקף שמבוצע על ידי דוניץ, שבמסגרתו נהרסו כמה בנייני מגורים ותיקים לטובת הקמת בניית בניינים חדשים. הפרויקט כולל בניית כ-350 יחידות דיור חדשות, עם דירות בנות ארבעה עד חמישה חדרים ופנטהאוזים. בניית בניין בוטיק ברחוב חנה סנש: פרויקט יוקרתי המציע דירות שלושה עד ארבעה חדרים ופנטהאוזים.

הפרויקטים האלה לא רק משפרים את איכות החיים של התושבים הוותיקים, אלא גם מושכים אוכלוסיות חדשות - מה שמוביל לעלייה מתונה אך יציבה במחירי הנדל"ן.  

הגורמים שמשפיעים על מחירי הנדל"ן בנווה הדרים

1. תשתיות תחבורה - השכונה נהנית ממיקום אסטרטגי עם גישה נוחה לרשת הכבישים הארצית ולתחבורה ציבורית. חיבור עתידי של השכונה לתחנת הרכבת הקלה יוסיף לערכה ויעלה את הביקוש למגורים בה.

עוד תכניות

2. קרבה למוסדות חינוך ושירותים - נווה הדרים מציעה גישה למוסדות חינוך שנתפשים כאיכותיים - מה שמושך משפחות צעירות שמחפשות סביבת מגורים שמתאימה לגידול ילדיהן. בנוסף, הקרבה לקניון הזהב ולמרכזי מסחר נוספים מהווה יתרון משמעותי.

• פרויקט גדול לדניה סיבוס ולרותם שני
• נפתח השיווק ל-7,100 דירות בשדה דב: ועדת הערר דחתה את ההתנגדויות
• תוכן שיווקי "הקרנות הפאסיביות מהוות 60% מהענף"

3. השפעת התחדשות עירונית - הפעילות המוגברת של פרויקטים מסוג פינוי-בינוי ותמ"א 38 משדרגת את השכונה ומעלה את ערך הנכסים - בייחוד של דירות בבניינים החדשים.

4. מאפייני השוק המקומי - השכונה מציעה מחירים תחרותיים ביחס לשכונות יוקרה אחרות בראשון לציון, כמו נחלת יהודה ונאות אשלים. הפער במחירים יוצר ביקוש גבוה יחסית לדיור בנווה הדרים, בייחוד עבור זוגות צעירים ומשפחות.

בהשוואה לשכונות אחרות בעיר, נווה הדרים מציגה עליות מחירים מתונות יחסית. כך לדוגמה, בשכונת נחלת יהודה נרשמה השנה עלייה של כ-4% במחירים, עם מחיר ממוצע למ"ר של 25 אלף שקל, בזמן שבנווה הדרים העלייה היתה מתונה יותר והגיעה לכ-2.5%. לעומת זאת, בשכונת קריית גנים, שנמצאת בחלקה הדרומי של העיר, נרשמה ירידה קלה של כ-1% בלבד במחירים - מה שמציב את נווה הדרים במגמת יציבות יחסית בשוק המקומי.

למרות הנגישות לצירי תחבורה מרכזיים, עומסי תנועה בתוך השכונה יכולים להשפיע גם כן על ערך הדירות, בעיקר באזורים שסמוכים לצירי תנועה ראשיים או במקומות שבהם יש עומסים עקב בנייה חדשה. לעתים, דירות באזורים עם עומסי תנועה יתומחרו נמוך יותר לעומת אלה שנמצאות באזורים שקטים יותר בשכונה.

בהתחשב במגמות הקיימות, מחירי הנדל"ן בנווה הדרים צפויים להמשיך ולעלות בצורה מתונה בשנים הקרובות. הפיתוח התשתיתי והשלמת פרויקטים חדשים ימשיכו למשוך אוכלוסיות חדשות לשכונה. עם זאת, השפעות אפשריות של שינויים בריבית, יוקר המחיה והצעדים הרגולטוריים בתחום הנדל"ן עשויים למתן את קצב עליית המחירים בטווח הבינוני.