משקיע רכש דירה בפ"ת לפני 4 שנים ומכר ברווח של 61%

דירה בפתח תקווה ברחוב יצחק איכילוב 23 נמכרה לאחרונה ב-1.54 מיליון שקל. מדובר בדירה של 3 חדרים בשטח של 77.8 מ"ר  בקומה ראשונה. הדירה הזו נרכשה על ידי המוכר בפברואר 2021 בסכום של 959 אלף שקל. 

תשואה של 13% בשנה

המוכר עושה עסקה נהדרת - תשואה של 61% בפחות ב-4 שנים. מדובר על תשואה של כ-13% בשנה, כל שנה במשך כמעט 4 שנים. השקעה נהדרת שהשאירה לו קרוב ל-600 אלף שקל בכיס, אלא אם הוא צריך לשלם מס. 

• אין מחירים כאלה - למה מחירי הדירות בחיפה נמוכים והאם זה ישתנה?
• מושבה של פעם, עיר של היום: המחירים בבאר יעקב ממשיכים לטפס

אבל הסיפור של הדירה הזו מתחיל עוד קודם. המוכר הנוכחי קנה כאמור ב-2021 ממוכר שבעצמו רכש את הדירה ב-2004. הוא החזיק בדירה מנובמבר 2004 ועד ינואר 2021. מדובר ב-16 שנה וחודשיים. בתקופה הזו הוא גם ייצר תשואה פנומנלית - הוא רכש את הדירה ב-457 אלף שקל, תשואה 110%.

התשואה הזו מתורגמת לתשואה שנתית של כ-4.9% וצריך לזכור שבדרך היו גם שנים עם ירידות מחירים. זו תשואה טובה, אבל זה לא כמו המוכר הנוכחי שעשה תשואה שנתית משולשת.

כשבוחנים את התשואה על פני כל התקופה מקבלים תשואה שנתית של 6.3%. אולי זה לא מדהים, אבל בהינתן שמדובר במשקיעים שגם קיבלו שכירות והניבו תשואה, הרי שזו בהחלט השקעה מצוינת. כמו כן, צריך לזכור שלהבדיל מהשקעות בשוק ההון שממוסות, השקעות בדירות לא ממוסות - עד 5,650 שקלים דמי השכירות פטורים ולרוב המשקיעים גם מצליחים להימנע מממס שבח. מס רכישה הוא בלתי נמנע והוא בעצם מגדיל את העלות של הרכישה ב-8% (בעבר היה פחות), כך שבפועל, התשואה השנתית יורדת - אם אנחנו בוחנים את המוכר האחרון, התשואה שלו בהינתן מס רכישה תהיה ב-2% פחות - בכיוון של 11%.

כשבוחנים את התשואה בהינתן מס רכישה למוכר הקודם שהחזיק בנכס תקופה ארוכה, אזי ההשפעה קטנה - הוא הניב תשואה אחרי מס של כ-4.6%. נזכיר גם שיש "פתח מילוט" ממס רכישה גבוה, באם רוכשים את הדירה "דרך הילדים". זה כמובן לא מומלץ, כל פעילות שהיא מלאכותית לא מומלצת - ראו כאן: קונים דירות על שם הילדים? תיזהרו ממלכודת - "דירה במתנה זה לא שגר ושכח"

וגם כאן -  רשמתם דירה על שם הילד כדי לחסוך במס רכישה - תראו מה קרה למשפחה הזו

• התחדשות עירונית בדרך; מגדל העמק הופכת לפנינה של הצפון
• סיפורו של בניין אחד בבני ברק: השווי שזינק מ-0 ל-100 מיליון שקל
• תוכן שיווקי כמה מצבים בהם עו"ד ירושות וצוואות הוא הכתובת עבורכם

רמת ורבר - עלייה של 80% ב-9 שנים

שני משקיעים רכשו בסוף שנת 2015, בשכונת רמת ורבר, השוכנת במרכז העיר (קרוב לבית החולים בלינסון) דירה בסכום של 1.65 מיליון שקל. הדירה בת 5 חדרים בקומה חמישית ברחוב הפלמ"ח, בשטח של 140 מטר.

לפני כשבוע, צמד המשקיעים מכרו את הדירה תמורת 2.95 מיליון שקל. הרווח 1.3 מיליון שקל. תשואה של כ-80% ב-9 שנים. מדובר בתשואה של 7.4% בשנה. 

מחירי הדירות בפתח תקווה

מחירי הדירות בפתח תקווה עלו בשנתיים האחרונות במעל 10%.  המחיר הממוצע של דירה הוא כ-2.5 מיליון שקל. שכר הדירה הממוצע הוא 5.8 אלף שקל. התשואה למשקיעים לא רעה - באזור של 2.7%.

המחיר הממוצע למ"ר בעסקאות קנייה בעיר עצמה הוא כ-24 אלף שקל. במרכז העיר המחירים נמוכים יותר. בשכונות לרוב המחיר גבוה יותר. בכפר גנים, נווה גן המחירים מגיעים ל-28-30 אלף שקל למ"ר.  

המחירים האלה באופן יחסי הם עדיין אלטרנטיבה טובה מבחינת מחיר ביחס לתל אביב, גבעתיים ורמת גן.

עסקאות אחרונות עיר

הנה הניתוח המפורט (עם עשרות עסקאות) מלפני חודשיים, מאז המחירים המשיכו לעלות בכ-1%-2%. וכאן עסקאות מהזמן האחרון:

בשכונת שיכון מפ"ם, נמכרה דירת 4 חדרים בקומה השנייה בבניין בעל 6 קומות, עם שטח של כ- 85 מטר, בתמורה ל- 2.2 מיליון שקל - זאת לאחר שנרכשה בשנת 2008, בסכום של - 800 אלף שקל. כלומר, עליית ערך של 175% ב-15 שנים, או אם תרצו - קרוב לפי 3 על הכסף בתקופה זו, או בפשטות - הרוויחו 1.4 מיליון שקל.

ברחוב הרצל שבעיר, נמכרה דירת 3 חדרים בשטח של כ- 70 מטר בתמורה ל- 2.07 מיליון שקל, זאת לאחר שנרכשה ביולי של שנת 2019 בסכום של 1.3 מיליון שקל, רווח של 60%. זאת לאחר שנרכשה בידי המוכר בשנת 2014 - בסכום של 950 אלף שקל - עליה של מעל לפי 2 בעשר שנים.

בנוסף, ברחוב כצנלסון נמכרה דירת 4 חדרים בתמורה ל- 3.15 מיליון שקל, זאת לאחר שנרכשה בשנת 2012 בסכום של 1.39 מיליון שקל - גם כאן רואים עלייה של - 125% כלומר, יותר מפי 2 בתקופה של 12 שנים.