למה זינקו מחירי השכירות ברחובות במעל 20% ומה קורה בנס ציונה וראשון לציון?

בשנים האחרונות - ובייחוד ב-2024 - חלה עלייה משמעותית במחירי השכירות בעיר רחובות. מגמה זו מעוררת עניין בקרב תושבים, משקיעים ומומחי נדל"ן, המבקשים להבין את הגורמים לעלייה, את היקפה ואת השלכותיה על שוק הדיור המקומי. מה שמעניין שבעוד ברחבות זינקו מחייר השכירויות במעל 20%, בראשון לציון הקרובה הם עלו בממוצע ב-10% ובנס ציונה בין 10% ל-20%. 

נתונים עדכניים מצביעים על עלייה ניכרת במחירי השכירות ברחובות בשנתיים האחרונות. כך לדוגמה, דירת ארבעה חדרים בשכונות בדרום העיר, שהושכרה בסוף 2022 תמורת כ-5,000 שקל לחודש, מושכרת כיום תמורת כ-6,500 שקל לחודש – עלייה של30% בשנתיים., דירות שלושה חדרים שהושכרו לפני שנתיים  תמורת כ-4,500 שקל לחודש, מושכרות כיום תמורת 6,000-6,200 שקלים עלייה של מעל 30%. רוב העלייה - כ-20% ואפילו יותר מיוחסת לשנה האחרונה. 

• "כל עוד בוועדת הכספים ובכנסת יש אנשים עם דירות להשקעה, לא יהיה שינוי משמעותי במיסוי על שכר הדירה".
• המדינה תשווק מאות דירות לשכירות בת"א והפריפריה - מה יעשו היזמים?

המצב בראשון לציון - שכירות לדירת 3 חדרים בשכונות המרכזיות בעיר עומדת על כ-6,000-6,500 ש"ח לחודש, בעוד שבשכונות היוקרתיות במערב העיר המחירים יכולים להגיע ל-8,500-9,000 ש"ח לחודש לדירות גדולות יותר. העלייה מוערכת בכ-10% בשנה האחרונה.

הדרישה הגוברת לממ"דים תרמה לעלייה במחירי השכירות צילום: גוגל מאפס

המכון ופארק המדע תורמים להגירה לעיר

בין הגורמים לעלייה במחירי השכירות בעיר, ניתן לציין כמה בולטים: ביקוש גובר לדירות עם ממ"ד - המצב הביטחוני הרגיש, בייחוד לאחר אירועים ביטחוניים בשנים האחרונות, שבשיאם מלחמת חרבות ברזל, הגביר את הדרישה לדירות הכוללות מרחב מוגן דירתי (ממ"ד). הדירות עם הממ"דים נהפכו למבוקשות יותר - מה שהוביל לעליות במחיריהן.

הגירה חיובית לעיר - רחובות, שממוקמת במרכז הארץ ונהנית ממוסדות אקדמיים כמו מכון ויצמן והפקולטה לחקלאות, מושכת אליה אוכלוסייה צעירה ומשכילה. הגירה זו מגדילה את הביקוש לדירות להשכרה - בייחוד בקרב סטודנטים ומשפחות צעירות. גורם נוסף שמושך אוכלוסייה לעיר הוא אזור התעשייה בצפונה - פארק המדע, המשותף עם נס ציונה. רבים מהאנשים שעובדים בו מעוניינים לגור בקרבתו, כדי להימנע ככל הניתן מהתנועה הרבה והפקקים שכרוכים בהגעה אליו כל יום, ורובם לא מנצלים את תחנת הרכבת הסמוכה אליו, שממוקמת גם בצמוד למכון ויצמן והפקולטה לחקלאות, ומאפשרת הגעה בנוחות וביעילות לאזור.

• סיפורו של בניין אחד בבני ברק: השווי שזינק מ-0 ל-100 מיליון שקל
• בצל המלחמה: תושבי החוץ מסתערים על הנדל"ן הירושלמי
• תוכן שיווקי כמה מצבים בהם עו"ד ירושות וצוואות הוא הכתובת עבורכם

פארק המדע ברחובות צילום: פארק המדע רחובות

פיתוח תשתיות ושכונות חדשות - הקמת שכונות חדשות כמו רחובות המדע ורחובות ההולנדית, הכוללות תשתיות מודרניות ושירותים קהילתיים, משכה תושבים חדשים והעלתה את הביקוש לדיור בעיר. הביקוש הגובר בשכונות האלה השפיע גם על מחירי השכירות בשכונות הוותיקות יותר. בשנים הקרובות צפויה להיבנות גם שכונה גדולה חדשה במזרח העיר, שבוודאי תשפיע אף היא על מחירי הדירות ברחובות כולה.

השקעות בפרויקטים של התחדשות עירונית - העירייה מעודדת יזמים להשקיע בפרויקטים של התחדשות עירונית, המספקים ודאות תכנונית ומקדמים בנייה חדשה, ללא הרכיב של עלות הקרקע עבור היזמים. הדירות החדשות שנבנות במסגרת הפרויקטים האלה יקרות יותר מכיוון שהן לרוב גדולות יותר, מצוידות בממ"ד והתשתיות בהן חדשות. מדובר כמובן בעיקר בשכונות הוותיקות שבמרכז ובמערב העיר, שבהן אושרו תוכניות רבות בשנים האחרונות.

הדמיה של פרויקט התחדשות עירונית במרכז רחובות צילום: Terratectura

הסטודנטים בורחים והמשקיעים מרוויחים

העלייה המשמעותית במחירי השכירות משפיעה על מגוון אוכלוסיות בעיר. הסטודנטים ממכון ויצמן ומהפקולטה לחקלאות, שהם חלק משמעותי מאוכלוסיית העיר, מתקשים לעמוד במחירי השכירות הגבוהים - בייחוד בקרבת מוסדות הלימוד בצפון העיר. הדבר מוביל לחיפוש אחר פתרונות דיור זולים יותר, לעתים מחוץ לעיר, בקריית עקרון למשל.

משפחות צעירות, שמחפשות דיור בר-השגה, נאלצות להתמודד עם עלויות מחיה גבוהות יותר - מה שעלול להוביל אותן לעזיבת העיר או לחיפוש אחר דירות קטנות יותר. עבור משקיעי נדל"ן ובעלי דירות, העלייה במחירי השכירות מהווה הזדמנות להגדלת התשואה על הנכסים. עם זאת, לעלייה הזו יש ההשלכות חברתיות וכלכליות על המרקם העירוני, וראשי ובכירי העירייה צריכים להביא זאת בחשבון.

בהשוואה לערים סמוכות, רחובות מציגה עלייה חדה יותר במחירי השכירות. כך לדוגמה, דירות שלושה חדרים בנס ציונה מושכרות במחירים שמתחילים באזור של 3,900 שקל לחודש ויכולים להגיע ל-6,500, לעומת רחובות, שבה המחירים נעים סביב 6,000 שקל לחודש ויכולים גם להגיע למעל 7,000 שקלים. העלייה במחירי השכירות בנס ציונה בשנה האחרונה מוערכת בכ-15%. 

מומחי נדל"ן מעריכים כי מגמת העלייה במחירי השכירות ברחובות תימשך, אם כי בקצב מתון יותר. המשך הפיתוח העירוני, לצד הביקוש הגובר לדיור, צפויים לשמור על רמות מחירים גבוהות. עם זאת, יוזמות עירוניות לקידום פרויקטים של דיור בר-השגה ושכירות לטווח ארוך עשויות לסייע בבלימת העלייה ולהקל על תושבי העיר. הגדלת ההיצע בזכות פרויקטים של התחדשות עירונית ובניית השכונה החדשה במזרח העיר תשפיע אף היא על רמות המחירים ברחובות.