שכירות או קניית דירה? התשובה הכלכלית

ההחלטה אם לקנות דירה או לשכור דירה היא כנראה אחת ההחלטות הגורליות ביותר שעשיתם או שתעשו בעתיד. יש כאלו שמתגלגלים עם השאלה - לקנות או לשכור? במשך שנים ובינתיים גרים עם ההורים או שוכרים, יש כאלו שבשל חוסר יכולת גרים בשכירות, יש גם רבים שמבחינה כלכלית מעדיפים לגור בשכירות. 

השיקולים הכלכליים והפסיכולוגיים

לקנות דירה מחייב הון עצמי לא קטן בגובה של 25% מערך הדירה (לפחות) ועוד 75% משכנתא. לקנות דירה זו התחייבות לכל החיים, אתם בעצם עובדים כל החיים בשביל משכנתא. נכון, יש לכם נכס, אבל ההכנסה הפנויה שלכם פוחתת בכל חודש בסכום גדול בגלל המשכנתא. 

אבל גם לחיות בשכירות זה לא פשוט - אתם משלמים סכום משמעותי מדי חודש ואין לכם את הנכס שיש לרוכש דירה בסוף התקופה. המבחן הכלכלי לבדיקת הכדאיות תלוי במספר פרמטרים - שווי הדירה, שכר הדירה שיתקבל, החזר המשכנתא הצפוי, הריבית, התשואה החלופית וגם מחירי הדירות בהמשך (התשואה על הנכס). אבל צריך לזכור שמעבר למבחן הכלכלי, יש כאן הרבה פסיכולוגיה.

רכישת דירה היא ביטחון. כנראה שזה חשוב לישראלים - יהודים, יותר מאשר לאחרים, אצלנו ל-65% מהמשפחות יש דירה בבעלות כאשר ברוב מדינות אירופה המערבית היחס הוא בין 35% ל-50%.

היתרונות של דירה בבעלות

הביטחון הוא כנראה היתרון הגדול. הוא כולל בתוכו את היציבות, קביעות, את הביטחון הכלכלי - אתם לא תפגעו מעליית מחירי הדירות. מעבר לכך, אין תלות בדירה שכורה שניתן להעיף אתכם ממנה בעוד שנה.

והסיבות הכלכליות - מחירי הדירות לרוב עולים. לא תמיד - יש תקופות שבהם היתה ירידת מחירים, אבל בהסתכלות ארוכת טווח דירה היא נכס שמייצר תשואה. המשכנתא באופן יחסי בריבית נמוכה ושיעור המינוף גבוה, כך שמדובר על סוג של עזרה מימונית גדולה. ההון העצמי שאתם צריכים להביא הוא לרוב רבע מהערך של הדירה.

יש גם יתרונות במיסוי - מכירת דירה יחידה לא חייבת במס באם אתם משפרי דיור. רווחים במקומות אחרים כמו בשוק ההון ממוסים באופן מלא. 

היתרונות של מגורים בשכירות

ראשית, מתפתח בשנים האחרונות תחום חשוב  - דיור להשכרה ארוכת טווח אשר שם יש את הביטחון לשכור לטווח ארוך ובמחירים ידועים מראש. זה שקול או לפחות קרוב לביטחון שיש ברכישת דירה. 

שנית, ולגבי השכרה בכלל - יש יתרון בלהיות ניידים, בלי מחויבויות, ומבחינה כלכלית - אין משכנתא, אין צורך בהון עצמי גבוה. יש דמי שכירות שהם עניין גדול, אבל שכירות זה יותר קליל מרכישת דירה. החיסרון הגדול הוא כמובן - חוסר יציבות, אפשר להעיף אתכם מהדירה, אין לכם תחושת ביטחון ונכס.

יתרון נוסף בהשכרת דירה הוא שאתם לא נועלים את הכסף שלכם (ואת הכסף שאין לכם - משכנתא) בהשקעה בנדל"ן. אתם יכולים לפזר את ההון שלכם על פני חלופות שונות. 

המבחן הכלכלי - אז מה עדיף?

משכנתא בריבית של 6% מבטאת החזר משכנתא של קרוב לפי 2 מהסכום שנלקח. זה כלל אצבע, וזה עובד. אתם משלמים על פני השנים ריבית שמסתכמת לגובה המשכנתא.

• כרמיאל - המחירים, המגמה ועסקאות אחרונות
• סקר ביזפורטל: הבורסה בת"א תמשיך לעלות, על איזה שער יעצר הביטקוין?

נניח שרכשתם דירה של 2.5 מיליון שקל עם הון עצמי של 625 אלף שקל (רבע מהסכום). בחלוף 25 שנה תחזירו סכום כולל של לפחות כ-3.75 מיליון שקל. (משכנתא מקורית של 1.875 מיליון שקל והיתר - ריבית). התשלום החודשי שלכם אגב יהיה כ-10.4 אלף שקל.

אחרי 30 שנה תהיה לכם דירה והשאלה כמה היא תהיה שווה? ניקח עלייה ריאלית של 2%. זה מתחת לממוצע הרב שנתי (עלייה ריאלית של מעל 3%) ונקבל שווי דירה (ריאלי) של כ-4.52 מיליון שקל. 

• אלמוגים במגעים להכנסת שותף מוסדי לחברה הבת
• "דירה ממוצעת בישראל צריכה לעלות מיליון שקל" - לא תאמינו מי אומר את זה?
• תוכן שיווקי כמה מצבים בהם עו"ד ירושות וצוואות הוא הכתובת עבורכם

 מה עדיף? לקנות או לשכור?

ומה לגבי האלטרנטיבה? כששומעים את סכום ההחזר של כמעט 10 וחצי אלף שקל בחודש זה מרתיע. לא קל לזוג צעיר וגם לא לאנשים מבוגרים לעמוד בהוצאה כזו וזה גם אחרי שהם העמידו הון משמעותי. ולכן, החלופה של שכירות מתחזקת. שכר הדירה שתשלמו על דירה בשווי של 2 וחצי מיליון שקל (כמו שצוין לעיל), יהיה נמוך יותר, כמעט חצי מהתשלום משכנתא, ליתר דיוק כ-5.5 אלף שקל בחודש. הגענו לסכום הזה דרך בדיקת שכר הדירה על הדירות בשווי של 2.5 מיליון שקל באזורים שונים. מעבר לכך, זה גם מאוד הגיוני, שכר דירה שנתי של 66 אלף שקל(5.5  אלף בחודש) על דירה בשווי של 2.5 מיליון שקל זה 2.64% -  תשואה הגיונית על דירות להשקעה.

באלטרנטיבה השוכרים בעצם חוסכים סדר גודל של 5 אלף שקל לעומת החזר משכנתא (תחת הנתונים האמורים). 5 אלף שקל שמושקעים בשוק ההון מדי חודש מספקים אחרי 30 שנה  בתיק ממוצע של 70% אג"ח ו-30% מניות תשואה ממוצעת ברוטו (ריאלית) של כ-3.5%-3%, אבל בשוק ההון יש מס של 25% (להבדיל משוק הדירות שבו אין מס).

כשעושים את החשבון אחרי מסים מקבלים שההשקעות החודשיות האלו יניבו כ-2.7-2.8 מיליון שקל. חוץ מזה יש לשוכרים את ה-650 אלף שקל שגם הם מניבים תשואה ותחת אותן הנחות הן יניבו 1.2-1.3 מיליון שקל. כל הסכומים האלו בהינתן המסים והם ריאליים (בניכוי המדד).

ביחד מקבלים 3.9 מיליון שקל עד 4.1 מיליון שקל בעוד שברכישת דירה הרוכשים הגיעו להון של 4.52 מיליון שקל. לכאורה עדיפה רכישת דירה, אבל צריך לחדד. הרכישה עדיפה מבחינה כלכלית תחת הנחות של עלייה ריאלית בערך הדירות ב-2% מדי שנה, תשואה ממוצעת בשוק ההון של כ-5%-5.5% (תיק אג"ח של 70% ומניות כ-30%) כשאחרי מדד ומסים, זה משאיר תשואה ריאלית של כ-2.5%-2.6%. יש כאן הנחה נוספת שאתם לוקחים את המשכנתא בריבית קבועה צמודה. כל שינוי בהנחות משנה קצת את המשוואה, למשל - וזה מאוד חשוב - כשמשקיעים ל-30 שנה בשוק ההון עדיף להשקיע במניות ואז התשואה שלכם צפויה להיות הרבה יותר גבוה ממה שהנחנו כאן.

מספיק שתשקיעו 70% במניות ולא 30%, כדי שבסוף התקופה לשוכרים יהיה סכום נוסף שעולה על 1 מיליון שקל וסה"כ באזור 5 מיליון שקל - כלומר, הם "מנצחים" את הרוכשים. כלומר, כלכלית יש יתרון בסיסי לרכישת דירה בגלל הטבת המיסוי, אבל היא לא מובהקת והיא תלויה במספר הנחות כשאחת המשמעותיות שבהן היא התשואה שתשיגו בשוק ההון והרכב תיק ההשקעות שלכם.

ולכן, כדי לדעת מה עדיף לכם אתם צריכים להעריך כמה נתונים עתידיים ולפעול על פיהם. אם אתם למשל מעריכים שמחירי הדירות יעלו בקצב שהיה בעבר (עלייה ריאלית של מעל 3%), אז אתם תהיו מוטים לרכישת דירה. אם אתם תשקיעו את כספכם בעיקר במניות ותניחו שמה שהיה הוא שיהיה, אז סיכוי טוב שלשכור זו עדיפות משלמת יותר כלכלית.

אבל כשבוחנים את מבחן התשואה הכלכלית, אי אפשר לשכוח מהסיכון. כשאתם משקיעים בשוק ההון, הסיכון יותר גדול, ומלכתחילה אתם מצפים לתשואה טובה יותר מאשר כאשר אתם רוכשים דירה.  אנחנו שמים את זה כאן כנקודה למחשבה, אבל כבר נחזור למבחן התשואות. 

בשוק ההון, אתם יכולים גם להפסיד הרבה (ואז יצאתם קרחים מכאן ומכאן). ולכן, יש לנו אמירה חשובה בעניין - סיכוי טוב שמי שמשקיע עם הטייה למניות ושוכר דירה כאלטרנטיבה לרכישת דירה, "מנצח" במבחן התשואה, אבל הוא לא בהכרח "מנצח" במבחן התשואה עם הסיכון שזה המבחן האמיתי. דירה כהשקעה היא נכס פחות מסוכן משוק ההון ולכן התשואה בדירה מלכתחילה אמורה להיות נמוכה יותר. 

אלא שזה מורכב ובלתי אפשרי למדידה. את הדירה אתם קונים במימון-משכנתא, כלומר אתם מסתכנים-מתמנפים, וההשוואה של הסיכון של התיק שלכם בשוק ההון לסיכון של רכישת דירה ממונפת, הוא כבר לא ניתן להשוואה ותלוי במינוף הספציפי שלכם וגורמים נוספים. לכן - נחזור להשוואה היחידה האפשרית - התשואה. אין מנצח בנוק אאוט, אבל בהינתן ההנחות האלו - רוכשי הדירה מנצחים, אם כי זה גבולי.