סיפורו של בניין אחד בבני ברק: השווי שזינק מ-0 ל-100 מיליון שקל

השבחת נדל"ן בישראל זו התמחות. כבן למשפחה שמאוד מזוהה עם השבחת נכסים בישראל עד הפיכתם לנדל"ן מניב למגורים, אני נשאל לא פעם היכן עוברות דרכי ההצלחה ומהי הנקודה בעלת ההשפעה המכרעת ביותר על גובה התשואה שיניב נכס לבעליו לאורך שנים. המחשבות נודדות באופן טבעי לניסיון לאתר את הנכס הנכון ביותר, במקום ההזדמנותי ביותר, דרך מציאת מבנה העסקה והמימון המשתלמים ביותר, ואולי בכלל, לקריאת מפת הביקושים העתידיים. האמת היא שבהשבחת נדל"ן, מילת הקסם הייתה ונותרה "פסנסיה", או בעברית, סבלנות. 

• "כל הדירות בת"א מושכרות, אנחנו מעלים את המחיר ב-5% כל שנה, המחירים ימשיכו לעלות"

כאשר אני נדרש להדגים את חשיבות הסבלנות, אני מצביע על הניסיון המשפחתי של פורטפוליו הנכסים הרחב של קבוצת העסקים של משפחת וינברג, ובפרט של חברת מ.ו השקעות, שאגרות החוב שלה נסחרות בבורסה בתל אביב.לצורך כך צריך לחזור בזמן עד שנת 1952 עת הוקמה על ידי יהודה משה שקט ואשתו הני ז"ל חברה בשם בנייני שקט. אחת ממטרות החברה הייתה רכישת הקרקע בגוש 6142 חלקות 406-407 ברחוב הושע 21-23 בבני ברק. 

כמעט 20 שנה אחר כך, בשנת 1971, העביר יהודה חלק ממניותיו (18%) לנכדתו, נילי וינברג. לאחר פטירת בני הזוג הועברו שאר מניותיהם בחברה לבנם, זרח שקט ז"ל (82%), אביה של נילי וינברג. עוד 9 שנים חולפות, ובשנת 1980 הוחלט על פירוק החברה והעברת הקרקע ע"ש בעלי המניות, ולפיכך בשנת 1986 נרשמה הקרקע ע"ש נילי וינברג וזרח שקט ז"ל. לאחר הרישום העבירה הגב' וינברג מחצית ממניותיה בחברה (9%) לבעלה, ד"ר משה וינברג, וביחד שניהם העבירו את חלקם (18%) לחברת מ.ו השקעות בע"מ, אשר נמצאת בבעלותם עד היום. 

מכאן החלה להתגבש תוכנית פיתוח מסודרת באמצעות חברת מ.ו השקעות שניסתה לצפות קדימה ולהבין כמה מהר ניתן יהיה לקבל אישורי בנייה ולפתח את הנכס. כחלק מהתוכנית המתגבשת, היה ברור שהבעלות צריכה להיות מלאה, ושקט ז"ל מכר את חלקו (82%) לחברת מ.ו השקעות, אשר הפכה לבעלת מלוא המקרקעין, שכלל בנין בן קומה אחת, בשטח של כ-415 מ"ר (3 חנויות), המושכר בשכירות מוגנת. 

• אין מחירים כאלה - למה מחירי הדירות בחיפה נמוכים והאם זה ישתנה?
• מרמת חן ועד הבורסה: מה קרה למחירי הדירות ברמת גן?
• תוכן שיווקי כמה מצבים בהם עו"ד ירושות וצוואות הוא הכתובת עבורכם

לאורך השנים, חברת מ.ו השקעות ניסתה להשביח את הקרקע, במטרה להרוס את המבנה הקיים ולהגדיל את זכויות הבנייה, מהלכים שלא צלחו מסיבות שונות. כך לדוגמא, ב-2003 הוגשה בקשה להריסת המבנה ולבניית קומה נוספת, ב-2009 הוגשה בקשה נוספת ובה שטח הבנייה גדול יותר מהבקשה מ-2003. בשנת 2010, לאחר שנחתם הסכם קומבינציה עם חברה יזמית, הוגשה בקשה לעיריית בני ברק להריסת המבנה הקיים, ולבניית קומת מסחר ו-5 קומות מגורים. לאחר מספר הליכים משפטיים, כולל בוררות, שהתנהלו מספר שנים כנגד החברה היזמית, בין היתר, על שהגישה תוכנית לשינוי הייעוד מתעשייה למגורים ללא אישור חברת מ. ו השקעות, בוטל הסכם הקומבינציה ב- 2019 בהסכם פשרה. 

לאורך השנים נדרשה גם חברת מ.ו. השקעות להגיש הליכים משפטיים לא מעטים; כנגד דייר מוגן אשר סירב להתפנות מהחלקים החורגים המיועדים להריסה בהתאם להיתר הריסה שניתן בשנת 2009, כנגד עיריית בני ברק בגין ביטול היתר ההריסה שניתן, כנגד הוועדה המקומית בגין דחיית בקשת חברת מ.ו השקעות להארכת היתר ההריסה שניתן ובגין פגיעה כספית שגרמה לחברה. 

במקביל, החברה פעלה לקידום תוכנית בניין עיר חדשה למקרקעין, אשר במסגרתה יאוחדו שני המגרשים שהרכיבו את המקרקעין וישונה הייעוד ממסחר/תעשייה קלה למגורים. לשם כך, התקשרה בשנת 2017 מ.ו השקעות בהסכם עם חברת מ.ע.ג.ן - יעוץ וניהול נכסים, חברה נוספת בבעלות משפחת וינברג, שתקדם את הפרויקט, ובשנת 2020 אושרה תוכנית בניין עיר שיזמה חברת מ.ו. השקעות, שכללה הריסת המבנה הקיים ובניית מבנה מגורים חדש בן שש קומות וכן קומת גג ובו 41 דירות, מעל קומת כניסה הכוללת שלושה גני ילדים ומעל קומת מרתף חניה. 

בשנת 2022 ניתן היתר הבנייה לביצוע התוכנית, אשר נמצאת בבנייה מתקדמת בימים אלו. מאחר ומדיניותה של חברת מ.ו. השקעות הנה להחזיק בנדל"ן לזמן ארוך, ולהנות מפרותיהם והשבחתם, קיבלה החברה בשנת 2022 אישור לבניין השכרה למגורים על פי החוק לעידוד השקעות הון ממשרד הכלכלה והתעשייה בגין התוכנית. אישור זה מקנה לחברה הטבות כלכליות שונות לאורך השנים. 

ומה באשר להתפתחות שווי הנכס? המחיר בהסכם המקורי מאפריל 1986 בין זרח שקט לחברת מ.ו. השקעות (82% מהמניות) היה 86 אלף דולר. שמאויות מייצגות שנערכו לאורך השנים העלו את שוויו של הנכס, כך שב-2009 שוויו נאמד ב-4.1 מיליון שקל, ב-2017 כבר עלה ל-19.5 מיליון שקל ולאחר אישור תוכנית בניין עיר השווי קפץ מ-26 מיליון שקל ב-2020, ל-36.7 מיליון שקל בסוף 2021, ל-43.2 מיליון שקל בסוף 2022 ול-72.8 מיליון שקל בהתאם לדוח השמאי האחרון מאוגוסט 2024. שווי הנכס הגמור, בהתאם לשמאות מיוני 2024, נאמד ב-99.3 מיליון שקל. הקפיצה בשווי מבטאת את המועד המתקרב להשלמת הפרויקט, כאשר לפי חשבון הקבלן האחרון, הושלמה בניית כ- 71% מהפרויקט. 

בהשבחת נדל"ן אין קיצורי דרך. זו התמחות והיא אורכת שנים. סיפור מקרה זה של נכס אחד מפורטפוליו הנכסים הרחב של מ.ו השקעות ומשפחת וינברג יכול להמחיש את סבך האירועים והאתגרים הנלווים להתפתחות של נכס, במקרה הזה בבני ברק, אבל גם להתפתחות שווי הנכס עד הפיכתו לנכס מניב.

הכותב הינו יו"ר דירקטוריון חברת מ.ו השקעות הבורסאית