המלצות קנייה לנכסים מסחריים מניבים בגרמניה

סקירת הנדל"ן בגרמניה הזדמנויות השקעה ב-2015? גרמניה הינה הכלכלה הגדולה ביותר באירופה, מתאפיינת בשוק עבודה מפותח, שכר גבוה לנפש ושיעור אבטלה נמוך. לאחר התכווצות התמ"ג במהלך שנת 2009 בעקבות המשבר הגלובאלי, ננקטו מספר צעדים על ידי ממשלת גרמניה במטרה למתן את השלכות המשבר. מאמצים אלו השיבו את המשק הגרמני לפסים של צמיחה שהמשיכה בשנים 2012 ו- 2013. וברבעון הראשון של שנת 2014 צמחה הכלכלה הגרמנית ב-0.7%. גרמניה נכון למועד זה, פיצתה על הקיפאון בהשקעות של שנת 2009 ועכשיו תפוקתה הכלכלית עברה את הרמות ששררו לפני המשבר. זו הסיבה שיזמים ישראלים רבים משקיעים בגרמניה. אלה מדגישים את החסינות הכלכלית שמפגינה המדינה ביחס לעמיתותיה בגוש האירו כסיבה מרכזית לפעילות ההשקעה האינטנסיבית. מנתוני שנת 2014 עולה כי שווי הנכסים שרכשו השנה חברות נדל"ן מרכזיות בישראל בשוק הגרמני מגיע ליותר מ-13 מיליארד שקל. ביסוס לתחושה שהשוק הגרמני מועדף לאחרונה על ידי יזמים מקומיים, מספק ההיקף עצום של עסקאות המבוצעות שם, המגיע לכ-550 מיליון אירו (כ-2.8 מיליארד שקל). החברות הישראליות מכוונות את עיקר המאמצים לאיתור נכסים מניבים (בעיקר בנייני משרדים ומרכזים מסחריים) וזאת בשונה מההשקעות בדירות בברלין שבעבר היו אטרקטיביות בשל מחירן הנמוך. מי שרוכש כיום דירה בברלין יהנה לכל היותר מ-2-3% תשואה בשנה וגם בצורך לאתר מידי שנה שוכרים. בו בעת שרכישת נכסים מסחריים קל יחסית למצוא שוכרים יציבים לטווח ארוך כמו חברות בינלאומיות וחברות בפריסה ארצית דוגמת רשתות סופרמרקט, רשתות אופנה וכד', המקטינים את הסיכון. אחת החברות הישראליות המצליחות בתחום ההשקעות בנכסים מניבים בגרמניה הינהחברת MHR1 ניהול השקעות בע"מ. החברה באמצעות מנהליה צח חרמון ויגיל מנוביץ' מגייסת את ההון העצמי שלה ממשקיעים ישראלים פרטיים. החברה השלימה השנה בהצלחה רכישה של שני מבנים מסחריים מניבים: הראשון הינו בניין במרכז העיר סאארברוקן שעל גבול לוקסמבורג-צרפת, שווי הנכס ברכישה עמד על 3.25 מ' יורו, הוא ממוקם במרכז העיר ומושכר לרשת הסופרמרקטים הגדולה בגרמניה Netto Marken. בעסקה זו נהנים משקיעי החברה מתשואה של 10% נטו לפני מס על סך השקעתם, במונחי מזומן C.O.C. הנכס השני הינו מתחם קניות ולייף סטייל בשם Myland אשר ממוקף אף הוא במחוז סאארלנד שעל גבול לוקסמבורג-צרפת, שווי הנכס ברכישה עמד על 22 מ' יורו, המתחם מניב שכר דירה שנתי של כ-2.1 מ' יורו ומשקף תשואה של כ-10% למשקיעים. הייחודיות של מתחם זה (המזכיר במעט את מתחם 'שרונה' התל-אביבי) הוא תמהיל שוכריו - 25 רשתות אופנה/לייף סטייל מהמובילות בגרמניה ובאירופה. כאשר כל הרשתות חתומות על חוזי שכירות ל-10 שנים ללא אפשרות יציאה. שתי דוגמאות אלו של נכסים מסחריים מניבים מבליטים את האטרקטיביות של גרמניה בעסקאות נדל"ן מסחרי מניב. מה צופנת 2015? רמת הריבית הנמוכה והמשבר ברוסיה מגדילים את האטרקטיביות של השקעה במדינה חזקה כמו גרמניה. מלבד חוסנה של הכלכלה הגרמנית, נתמכת ההשקעה בשוק הנדל"ן שם באפשרויות המימון, השקיפות הגבוהה בהתנהלות ונכסים המתאפיינים בשוכרים יציבים לטווח ארוך. "גרמניה הפכה להיות 'חוף המבטחים' של משקיעים רבים", אומר זוהר לוי, בעל השליטה ויו"ר חברת סאמיט, אחת החברות הישראליות הוותיקות בשוק הגרמני, הפועלת שם כבר תשע שנים. לדברי לוי, "גרמניה מצטיירת כיום כאטרקטיבית בעיני ישראלים, משום שזה שוק שנוח לפעול בו, יש בו נזילות והוא יחסית קרוב לארץ. בישראל יש עודפי היצע, מזרח אירופה זה שוק ש'מת' כבר כמה שנים, וארה"ב רחוקה". אילן גיפמן, מנכ"ל אספן גרופ, חברת נדל"ן נוספת שפועלת בשוק הגרמני כבר מספר שנים, מחזק את דבריו: "הכלכלה הגרמנית מאוד חזקה והריבית שם היא הנמוכה ביותר מאז הקמת גוש האירו. למדינה יש אפשרות לגייס כספים בעלויות נמוכות, והמצב שם מאפשר לממן עסקאות נדל"ן בריביות נמוכות. ". מוטי סלע, מנכ"ל אשטרום נכסים, טוען כי "חברה טובה יכולה לקבל מימון במערכת הבנקאית הגרמנית כאשר ההפרשים בין הריביות בגרמניה לתשואה של הנכס, בהחלט יכולים ליצור תזרים מזומנים מצוין". צח חרמון, מנכ"ל משותף בחברת MHR1 מציין כי: "נכס 'חם' אותו אנו עומדים לרכוש בימים אלו הוא בניין משרדים במערב גרמניה אשר בעברו שימש כבניין הדואר המרכזי של המחוז. הבניין ששטחו כ- 12,000 מ"ר, שופץ במלואו ומושכר כיום למשרד החינוך הגרמני בחוזה ארוך טווח ל-10 שנים ללא אפשרות יציאה. שווי הבניין כ-25 מיליון יורו, והוא מניב תשואה שנתית של כ-10%." יגיל מנוביץ', מנכ"ל משותף בחברת MHR1 מוסיף: "האסטרטגיה שלנו להגדלת התשואה למשקיעים היא ביצוע הנפקת אג"ח מהגופים המוסדיים בישראל בהיקף של כ- 100 מיליון עם מח"מ של כחמש שנים ובריבית של כ- 6%. מתמורות ההנפקה אנו מתכננים לרכוש נכסים מניבים נוספים בגרמניה. פרוטפוליו הנכסים הנוכחי שלנו שכולל בין היתר משרד ממשלתי גרמני עם חוזה ארוך טווח נותנת בטחון לקוני האג"ח שננפיק." הזדמנות להשקעה עם תשואה גבוהה יזמים ישראלים רבים ואף הגופים המוסדיים לא נותרים אדישים לאפשרויות שמציע שוק הנדל"ן הגרמני. לאחרונה נודע כי חברת הביטוח מנורה-מבטחים השקיעה 80 מיליון שקל (16 מיליון אירו) ברכישת שני נכסים מסחריים באירופה, בסמוך לפרנקפורט ומינכן. ומנורה אינה לבדה, כשגם לחברות ביטוח נוספות, בהן הראל ומגדל, פעילות נדל"ן משמעותית בגרמניה. ליאור מור, ראש מחלקת נדל"ן במנורה-מבטחים, מסביר כי "ההתנהלות העסקית בגרמניה, בהיבטי שקיפות והיבטים משפטיים, נוחה. גרמניה היא אחת הכלכלות החזקות כיום, למרות שהיא נמצאת באירופה המתמודדת עם משבר ועם אי ודאות גדולה. אנחנו צופים שהכלכלה הגרמנית תמשיך להיות חזקה, לכן היא שוק יעד". אורי גרינפלד, מנהל מחלקת המאקרו בבית ההשקעות פסגות, אומר כי "ברבעון האחרון אנו רואים בגרמניה כלכלה חזקה, עם שיעורי אבטלה נמוכים וצמיחה. גרמניה היא מדינה מאוד תחרותית, ואין לה ועדי עובדים חזקים כמו בספרד לדוגמה. מעבר לכך, היא מתבססת על ייצוא, בעיקר של מוצרי תעשייה כבדים, לשווקים המתעוררים שהמשיכו לצמוח". כך, "בעוד שהתשואות באיטליה ובספרד עולות ומקשות על קבלת אשראי, בגרמניה המצב הפוך - יש הרבה כסף בבנקים, הריביות נמוכות ומבחינה פיננסית גרמניה נהנית ממצב מצוין, למרות הבעיות באירופה. הריבית בגרמניה יותר נמוכה גם מארה"ב, כי כשהיה לחץ באירופה, הרבה אנשים בגוש האירו העבירו את כספם למדינות החזקות בגוש, ובראשן לגרמניה". וכיצד ישקיע משקיע פרטי אשר יש ברשותו סכום צנוע של כ- 50-100 אלף יורו אמנם ה'משקיעים הקטנים' מושקעים בגרמניה בדרך עקיפה באמצעות ההשקעות של הגופים המוסדיים, אולם אותם משקיעים פרטיים יכולים לעשות זאת בעצמם. לא חייבים להסתפק ברכישת דירה בברלין אשר מניבה תשואה מזערית, ניתן להצטרף לחברה אשר מגייסת משקיעים פרטיים בדיוק לצורך זה רכישה משותפת של נכסים מסחריים בגרמניה. חברת MHR1 מזמינה משקיעים פרטיים להצטרף לכ-200 המשקיעים שכבר נהנים מתשואות גבוהות באמצעות בעלות על נכסים מסחריים בגרמניה, ואף יותר מכך, להיות שותפים בהנפקה של 'חברת השותפים' שתוקם ב-2015 לצורך הנפקת האג"ח שהחברה מתכננת עבור משקיעיה.

סקירת הנדל"ן בגרמניה הזדמנויות השקעה ב-2015? חברת MHR1 ניהול השקעות בע"מ לרשת הסופרמרקטים הגדולה בגרמניה Netto Marken מתחם קניות ולייף סטייל בשם Myland הזדמנות להשקעה עם תשואה גבוהה וכיצד ישקיע משקיע פרטי אשר יש ברשותו סכום צנוע של כ- 50-100 אלף יורו חברת MHR1 מזמינה משקיעים פרטיים