להשקיע בנדל"ן– עם פוליסה של חברת ביטוח: מהי קרן היתר מוגנת?

מתברר שישנן חברות ביטוח שמתמחות בהגנה הזו: כבר שנים קיימת פוליסה שמגינה על סיכוני מימון בעולם הנדל"ן, בבריטניה ובמקומות נוספים בעולם, ולאחרונה היא 'עשתה עלייה' גם לישראל, בזכות וולת'סטון נדל"ן, חברה המתמחה במימון ובליווי פיננסי של פרויקטים בתחום הנדל"ן. החברה מציעה זמן מה עבור משקיעיה קרן היתר מוגנת – שותפות שלמעשה מספקת למשקיעים בפרויקטים נדל"ניים בתחום ההתחדשות העירונית פוליסה של חברת ביטוח שתגן על כספם ועל התשואה הצפויה להם מההשקעה.

"הקרן שלנו מלוּוה על ידי שתי חברות ביטוח אמריקאיות, שאותן הכרנו דרך העבודה המשותפת שלנו עם לוידס", מסביר ירון פיטארו, מנכ"ל ומנהל השקעות ראשי בוולת'סטון החזקות בע"מ. "זו קרן שבאה, למעשה, להגן על המשקיעים ולהקל עליהם אם רווחיות הפרויקט תרד ברמה כזו שהיזם לא מסוגל להחזיר את הקרן ואת הריבית שהתחייב אליהן. במצב כזה אנחנו פועלים רגולטורית, משפטית, כדי להוכיח שישנה בעיה מצד היזם - וחברת הביטוח תחזיר בעקבות כך למשקיעים את הכספים שמגיעים בפועל מהיזם, לעומת מה שהיה צריך להחזיר". 

חשוב לציין כי הפוליסה הזו אינה ההגנה היחידה שיש לכספי המשקיעים. היא שכבת הגנה נוספת מעבר לכל שאר הבטוחות והשעבודים שיש כנגד אותו פרויקט. "הרעיון היה להתאים את הפוליסה הזו, Performance Bond כפי שהיא נקראת בחו"ל, לתחום ההתחדשות העירונית בארץ, שזקוק בהחלט למענה שהיא נותנת", אומר פיטארו, "אבל צריך לזכור שהמטרה שלנו היא לא להשתמש בפוליסה הזאת. היא מיועדת רק למקרים מיוחדים. אנחנו עוקבים אחרי הפרויקטים שלנו כל הזמן, בודקים ובוחנים אותם. אם מתגלות בעיות אנחנו מנסים לפתור אותן בעצמנו, עם היזם, ואכן ישנם תרחישים שאנחנו פותרים לאורך הדרך. הפרפורמנס בונד הזאת היא למעשה הפתרון האחרון כדי למנוע אי החזר כסף, הרצפה האחרונה בהגנה על המשקיעים".

מגינים על כספי המשקיעים במגוון תרחישים

כידוע, פרויקטים נדל"ניים עשויים להיתקל בקשיים לאורך הדרך. לעיתים זו בעיה הקשורה ביזם עצמו, ובמקרים רבים אחרים מדובר בדברים שכלל לא תלויים בו – אך עדיין פוגעים בקצב התקדמות הפרויקט, במועד השלמתו ואף ברווחיות שלו. כל אחד מהמצבים האלה עשוי להשפיע על המשקיעים ולהפחית מהתשואה הצפויה בהשקעה מסוג זה. אם נראה שהמצב בעייתי ואין דרך להשיב את כספם של המשקיעים ולתת להם להנות מהתשואה בגין השקעתם, תופעל הפוליסה.

"השותפויות המוגנות מספקות פתרון לשתי בעיות שאנחנו נתקלים בהן לפעמים", מפרט פיטארו. "האחת - עיכוב בסיום הפרויקט, שלא חייב לנבוע מקשיים כלכליים שבהם נתקל היזם, אלא מתקנות מסוימות או בשל ניהול בירוקרטי בעייתי – למשל בעת בחירות מקומיות, בשל החלטה חדשה של הוועדה המקומית שכולם ממתינים לה או שינוי מדיניות של העירייה. עיכוב שכזה יכול לגרום לכך שהיזם לא עומד מבחינה חוזית בהבטחותיו בנוגע למועד סיום הפרויקט, וזה יכול לגרום לעיכוב העברת הכספים למשקיעים. בעיה שנייה שבה מטפלת הקרן המוגנת – גידול משמעותי בעלויות הפרויקט, מעבר לעלייה סטנדרטית, האטה או קושי מסוים במכירת הדירות בפרויקט".

"במקרים כאלו, כשישנם קשיים מצד היזם להחזיר את הכספים ולעמוד בהסכמים, הפוליסה נכנסת למשחק ונותנת את הפתרון. התשואה שממנה ייהנו המשקיעים כמובן יורדת בהתאם, בשל הפרמיה שעלינו לשלם לחברת הביטוח.
לאחר שניתן הפתרון למשקיעים אנחנו ממשיכים לטפל בפרויקט ולקדם אותו לצד חברת הביטוח, שנכנסת למעשה לנעלי השותפות ומחליפה את אותם המשקיעים. הסיבה לכך ברורה: אנחנו רוצים בסופו של דבר להחזיר את הכסף לחברה, כדי שגם היא לא תיפגע, ולכן פועלים להבטיח את השלמת הפרויקט. כך או כך, מבחינת המשקיעים ישנה הגנה על התשואה ועל הכספים שהשקיעו".

וולת'סטון, שאימצה את הרעיון בישראל באופן ייחודי לה, כבר מנהלת כמה שותפויות מסוג זה. כיצד זה עובד בפועל? "חברות הביטוח מקבלות את כל החומר הרלוונטי לפרויקט", מספר פיטארו. "מתרגמים עבורן את דו"ח האפס, את ההסכם מול היזם ופרטים נוספים לגבי הפרויקט, יש להן נציג מקומי ממשרד עורכי דין גדול שבודק את הכול, ואחר כך הן מבצעות את החיתום שלהן. לאחר החיתום והאישור אנחנו חותמים איתן על הסכם הפרפורמנס בונד, וכך עושה גם היזם – שמודע לכך שחברת הביטוח יכולה להיכנס לנעלי השותפות, ומסכים לכך. לאחר מכן מכניסים את הפרויקט לתוך אותה שותפות ויוצאים לדרך".

"אנחנו, באופן טבעי עובדים רק עם יזמים יציבים, שיש להם כמה פרויקטים וניסיון מוכח", מסכם פיטארו. "בעבר, כשהשוק היה בחיתוליו, היו הרבה גורמים שקראו לעצמם יזמים וניסו להיכנס לענף בעיקר דרך החתמות של פרויקטים. היום יש התנקות טבעית, וגם אותם יזמים מבינים שהם לא יכולים לקדם פרויקטים כאלה. 
השוק הולך ומתמקצע, וכבר לא מה שהיה פעם - כמערב פרוע. זה רק ילך וישתפר במשך הזמן, זה משפיע גם לטובת השותפות המוגנת: אותם יזמים שאנחנו עובדים איתם נחשבים מקצועיים יותר, ויש להם עומק מבחינת כמות הפרויקטים. זה מאפשר לנו לתת שירות צולב בין הפרויקטים ומספק לנו עומק בטוחות נוסף, שלא היה קיים לפני כן – ומבטיח שהפוליסה תיתן מענה רק במקרים נדירים".