האם אפשר "לנצח" את הבנק ולקבל משכנתא בלי להפסיד אלפי שקלים?

אחרי שנים של עבודה בתוך המערכות הבנקאיות, אילן מזרחי יודע כי במשחק המשכנתא יש רק מנצח אחד, הבנק. "הבנקים יגרמו לכם להרגיש נוח ו'בבית' כדי שלא תשאלו את השאלות הנכונות ולא תתעקשו לקבל את התשובות האמיתיות..."

אילן מזרחי, מומחה פיננסי עם ניסיון של 20 שנים, מנכ"ל חברת א.פרימיום בע"מ ייעוץ משכנתאות ומרצה בקורס יועצי משכנתאות במכללת מגמות, נלחם כבר מעל 10 שנים  לצד הזוגות הצעירים כדי שיקבלו את המשכנתא המתאימה ביותר עבורם.
 השבוע הוא הגיע לאולפן ביזפורטל:
 
"כל שנה עשרות אלפי אנשים ניגשים לסניפי הבנק, עוברים בין יועצים ומנסים לקבל את ההצעה הכי טובה להלוואה הגדולה ביותר שיקחו בחייהם. אך מה שקורה בפועל זה שהבנק יתן להם את ההלוואה בתנאים שהכי טובים לו ולא בתנאים שהכי טובים להם.

"בניגוד למה שהרבה אנשים חושבים יש הרבה שתוכלו לעשות על מנת לשפר את התנאים שלכם, למשל ידעתם שאתם יכולים לדרוש ריבית נמוכה לכל אורך המשכנתא? החזרים יותר נמוכים? יחס של לקוח ולא של פס ייצור? תחשבו האם הייתם באמת רוצים לשלם כל שנה אלפי שקלים מיותרים בהחזרי המשכנתה רק כי לא ידעתם לשאול את השאלות הנכונות?"

החזון של אילן מזרחי הוא להעניק את המשכנתא הטובה ביותר עבור כל משפחה, כך שהחסכונות שנצברו בשנים של עבודה קשה ישמשו לטובת השכלה לילדים, לשיפוץ המיוחל, או אולי אפילו לטיול במזרח הרחוק במקום שהכסף יתבזבז בריביות בבנק. קבלו את 10 הנקודות המרכזיות למשכנתא איכותית בה אתם תרוויחו יותר והבנק פחות:

1. בחירה במסלול המשכנתא הנכון
יש היום עשרות מסלולי משכנתא, לכל אחד יתרונות וחסרונות, הבחירה במסלולים והבנה שלהם היא משימה לא קלה. בחירה במשכנתא לא נכונה יכולה להיות טעות קריטית שמאוד קשה לתיקון, כמובן שאפשר להיעזר ביועץ אך זה שירות שיעלה לכם כסף ואינו יכול להחליף סדר אישי ושיעורי בית, לכן כאשר אתם מגיעים לבנק תגיעו מוכנים. קראו מבעוד מועד על סוגי המסלולים וההחזרים כדי שברגע שתיפגשו עם הבנקאי כבר יהיה לכם מושג איזו משכנתא אידיאלית עבורכם.

2. האם לחכות שהריבית תמשיך לרדת
ריבית המשכנתא מושפעת מכמה קריטריונים כגון צמיחת המשק, תשואות אגרות החוב, שיעור האינפלציה הצפוי, שיקולים פוליטים ועוד. ריבית בנק ישראל וריבית הפריים נכון להיום בשפל של כשנתיים. לכן להמתין עוד בתקווה שהריביות ירדו עוד יותר זה סיכון שחבל לקחת מכיוון כשתתחיל עליית ריבית והעליה תגיע - היא יכולה להיות מהירה מאוד.

3. דירוג האשראי שלכם
דירוג אשראי הוא ציון שניתן לאנשים פרטיים המבטא את יכולת ההחזר שלהם. הבנק בודק את היסטוריית האשראי שלכם שנקבעת בין היתר משיקים שחזרו בחשבון, הגבלות שהבנק הטיל עליכם, הון עצמי, והתנהלות פיננסית כללית. לכן דירוג האשראי יכול לשחק לטובתכם אך גם לרעתכם. אם הוגבלתם בעבר או חזרו לכם שיקים מומלץ שתיוועצו עם איש מקצוע לפני ההגעה כדי שתהיו מוכנים למה שהבנקאי יבשר לכם.

4. אפשרויות מימון
כיום על מנת לקנות דירה ראשונה עלינו להחזיק הון עצמי של 25% מערך הדירה, אך לרבים מאיתנו אין יכולת להגיע להון העצמי הזה. כאן נכנסות אפשרויות מימון. ישנן המון חברות שמוכנות לתת הלוואות עבור ההון העצמי בתמורה לריביות שונות ובדרך כלל גבוהות וקצרות טווח בהשוואה למשכנתא עצמה. לכן לפני שלוקחים הלוואות כאלו חשוב להשוות ולבדוק מי יתן לכם את הסכום המתאים בריבית הכי נמוכה ולפרק הזמן שמתאים לכם ורק אז לבחור מבין האפשרויות.

5.  עלויות
העלות העיקרית בקניית בית הינה המשכנתא אך קניית בית כרוכה בעוד המון הוצאות נלוות כגון: שכר טרחת עורך דין, דמי תיווך, ייעוץ משכנתא, דמי פתיחת תיק משכנתא, ריהוט, הובלה, מס רכישה וכו'. מומלץ לחשב את העלויות הללו לפני לקיחת המשכנתא כדי להימנע ממצב בו ההלוואה תרושש אתכם עד השקל האחרון ולפתע תהיו תקועים באמצע התהליך ללא כסף. תכנון מראש זה שם המשחק.

6. אישור עקרוני
אישור עקרוני זה מסמך רשמי הכולל את סכום ותנאי ההלוואה שהבנק מציע, בהתאם לנתונים אישיים ולנתוני הנכס שהמשכנתא מבוקשת עבורו. ישנן שתי דרכים שבהן ניתן לבקש אישור עקרוני. בדרך הראשונה פונים למוקד ישיר של בנק למשכנתאות ובדרך השניה פונים לסניף של אחד הבנקים למשכנתאות כדי להיפגש עם יועץ. לאחר הפניה לבקשת אישור עקרוני תוכלו לקבל שלוש סוגי תשובות, אישור, סירוב חלקי לגובה המשכנתא או סירוב מוחלט. 

7. התאם עצמך ללוח הזמנים של הבנק
תפתחו לוח שנה או תחזיקו פנקס ותסדרו את הזמנים שלכם, לקיחת משכנתא כרוכה בפגישה עם הרבה אנשי מקצוע שונים ולרוב לכול אחד מהם יש זמני פעילות שונים וצורך בקביעת פגישה מראש. סדר נכון וארגון יבטיחו לכם גמישות בהתאם ללוח הזמנים שלכם והליך זריז יותר בסופו של דבר.

8. הוצאות נוספות
לפעמים אנו רוצים לקחת יותר ממה שאנחנו מסוגלים להחזיר וזה יכול להוביל אותנו למצב בו לא נוכל לשלם את המשכנתא כעבור כמה שנים. כדי למנוע זאת בנק ישראל הגביל את שיעור ההחזר ללא יותר מ-50% מההכנסה הפנוייה נטו, אך במקרה כזה הבנק מעלה את הריבית על מנת לקזז את עלות יחס ההלימות הנדרש ממנו. זכרו שזאת התחייבות ארוכה ויש לפעול בזהירות ולקחת בחשבון שההוצאות שלכם ישתנו לאורך השנים. מצד שני,  אם אתם יכולים להחזיר סכום נוסף ולקצר את השנים – הפעולה תחסוך לכם כסף רב.

9. אימות הנתונים
מסרו נתונים מדוייקים ואמיתיים, גם אם הייתם רוצים לטייח מידע מסויים שלא משחק לטובתכם בסופו של דבר המשכנתא מותאמת ליכולות ההחזרה שלכם, לכן מסירת פרטים לא נכונים תוביל ללקיחת משכנתא לא מתאימה מה שיכול להוביל למצב בו לא תוכלו להחזיר את התשלומים.

10. אל תשתהו
אחרי שבדקתם הכל בצעו את ההחלטה ואל תשתהו, כל עיכוב יכול לשנות את התנאים המיטביים עבורכם. תהיו בטוחים במידע שצברתם ובדרך שעשיתם ותהנו בבית החדש.
 
בהצלחה! 

אילן מזרחי
מנכ"ל א.פרימיום (2013) בע"מ
מרצה בקורס יועצי משכנתאות במכללת מגמות
ליצירת קשר עם אילן - לחצו כאן
 
אין באמור בכתבה כדי להוות תחליף לייעוץ המתחשב בנתונים ובצרכים המיוחדים של כל אדם