התחדשות עירונית – על 'השחקנים הראשיים' בהצגה

בעלי הראשוניות: הדיירים הקיימים
הדיירים בבניין המיועד להתחדשות עירונית – בין אם זו תמ"א 38 ובין אם פינוי-בינוי – הם למעשה הגורם הראשוני, המתכלל, אם תרצו, של כל פרויקט התחדשות עירונית. אם ירצו, פרויקט חדש יכול לצאת לדרך. אם לא ירצו (ומספיק שיעור קטן יחסית של דיירים שלא מעוניינים בכך) – דבר לא יקרה.
הדיירים של היום חכמים יותר משהיו בעבר, משום שהתחום כולו התמקצע והתבגר. כיום ישנן נציגויות מגובשות, שלא יביישו כל התאגדות אחרת בשוק הפרטי, והן אלו אשר אחראיות על קידום הפרויקט בשם הדיירים כולם, מול אנשי המקצוע השונים. לעיתים נציגות כזו תפעל בשם דיירים בכמה בניינים יחד, אשר מעוניינים ליצור מתחם התחדשות עירונית גדול בסביבת מגוריהם.

המוציאים לפועל: היזמים
 הגורם החשוב הבא הוא, כמובן, היזם. אחרי שהדיירים החליטו כי הם מעוניינים לקדם התחדשות עירונית בבניין שלהם, עליהם לחשוב כיצד לעשות זאת, ובעיקר עם מי: איזה יזם יתאים להם לביצוע הפרויקט כפי שהם רוצים?
כיום ישנן מאות ואלפי חברות אשר עובדות בתחום ההתחדשות העירונית. ישנן כאלו שפועלות בכל הארץ, ואחרות שפועלות בערים ספציפיות ובאזורים ספציפיים; יש כאלו שמתמחות בתמ"א 38 על סוגיה, ואחרות שמתרכזות רק בפינוי-בינוי, או בפרויקטים להריסה ובנייה בלבד. הדיירים צריכים להיות אלו שיחליטו מי מהיזמים המועמדים יתאים להם – וכיום הבחירה נעשית, לרוב, במסגרת הליך שנקרא "מכרז יזמים".

הגורם המאשר: הרשות המקומית
יש דיירים, ויש יזם – אך מעל שני הגורמים הללו ניצבת הרשות המקומית שבתחומה אמור להתבצע הפרויקט. עם כל הרצון הטוב של היזם ושל הדיירים, מי שבסופו של דבר קובע אם יהיה פרויקט, וכיצד הוא ייראה, זו הרשות המקומית.
הרשות היא הגורם המאשר את הפרויקט, לאחר שזה הוגש לה על ידי היזם. אם תרצה, היא תוכל לדרוש שינויים בפרויקט – הפחתה או תוספת של יחידות דיור וקומות, תוספת של 'משימות ציבוריות' (למשל: הקמת גן ילדים) וכדומה – ואם תרצה, תוכל להחליט שאינה מאשרת את הפרויקט. לא מעט דיונים משפטיים בשנים האחרונות סבבו בדיוק סביב מקרים כאלו, שבהם הרשות לא אישרה בקשה להיתר בנייה לפרויקט, והיזם או הדיירים (ולעיתים שניהם גם יחד) פנו לבית המשפט בבקשה לשנות את ההחלטה.

הגורם המגבש והמאחד: עורך הדין
 כל ילד יודע שאסור לצאת לדרך בעולם הנדל"ן ללא עורך דין מקרקעין צמוד – עורך דין מומחה לתחום. כיום ישנם אינספור עורכי דין מקצועיים ומנוסים בתחום ההתחדשות העירונית, שזוהי התמחותם. יש כאלו המתמחים בייצוג דיירים, אחרים שעוסקים בייצוג יזמים, וכאלו שפועלים משני צידי המתרס. עורך הדין להתחדשות עירונית הוא, למעשה, זה שאחרי לאחד את כלל הגורמים סביב המטרה הסופית: הוצאת הפרויקט לדרך, והשלמתו. הוא דואג להסכם נכון והגיוני בין הדיירים ליזם (ואין זה משנה איזה צד הוא מייצג); הוא מסייע לנציגות בהגדרת הפרטים החשובים להם בכל הנוגע למפרט הבניין והדירות; הוא תומך ומייעץ ליזם בעבודה מול הדיירים ומול הרשות המקומית; והוא זה שיבדוק שכל התהליך, מבחינה חוזית ומשפטית, נכון ומגובש – מרגע בחירת היזם ועד למסירת המפתח.

נציין ונדגיש כי למרות סדר הדברים המוצג כאן, אין כל סיבה לבחור את עורך הדין בשלב מאוחר של הפרויקט. להפך: אם אתם דיירים המוציאים לפועל פרויקט התחדשות עירונית בבניין שלכם, חשוב לפני הכול שתשכרו את שירותיו של עורך דין מקרקעין המתמחה בהתחדשות עירונית – עוד בשלב התגבשות הנציגות; אם אתם יזמים שמוציאים פרויקט כזה לדרך, צרפו לכוח עורך דין מקרקעין כבר בפגישה הראשונה עם הדיירים. כך מבטיחים שמהרגע הראשון הפרויקט יתקדם בצורה תקינה ויעילה.