שוכר או משכיר: מה פסק הדין החדש אומר על אחריות המשכירים לדירות המגורים?

פסיקה חדשה מבית המשפט לתביעות קטנות בתל אביב עשויה לשנות את הדרך שבה משכירים ושוכרים מבינים את חובותיהם וזכויותיהם בכל הנוגע לאחזקה ותנאי המגורים בדירות שכורות. זה אומנם בית דין לתביעות קטנות, אבל זה בהחלט מבטא את רוח פסקי הדין בפסיקות קודמות וגם את לשון החוק והפרשנות של האדם הסביר.

בני זוג ששכרו דירה עם תינוק נאלצו להתמודד עם רטיבות קשה בדירה, והפסיקה שהתקבלה בנושא מבהירה את האחריות של המשכיר במקרים דומים ואף ניתן לפרש אותה באופן מרחיב על היחסים בין משכירים ושוכרים.

• ככה רשות המסים תלכוד משכירי דירות שהעלימו מס
• איך משכירי הדירות מתחמקים ממס והאם זה "כשר"?

הסיפור: רטיבות, תינוק, ופיצוי חלקי

בני זוג ששכרו דירת גג ברחוב שמעון התרסי בתל אביב בתחילת 2024 סבלו מרטיבות קשה בחדר השינה, שהפך לטענתם לבלתי ראוי למגורים. המצב החריף בעונת הגשמים והוביל לכך שהתקרה בחדר השינה נזלה, כלומר מדובר כבר במצב אובייקטיבי לגמרי שמעיד על בעיה קשה.   השוכרים ובנם בן החודש נאלצו להתמודד עם התנאים הקשים.

בני הזוג פנו למשכירה, אך זו השיבה כי "כל עוד התקרה רטובה, לא ניתן לתקן". בני הזוג לא ויתרו ושלחו מכתב התראה במאי, ובסופו של דבר עזבו את הדירה והגישו תביעה לבית המשפט לתביעות קטנות. בתביעה דרשו החזר פיקדון בגובה 15 אלף שקל, פיצוי על עוגמת נפש ונזקים נוספים. המשכירה, בתגובה, הגישה תביעה שכנגד בטענה להפרת חוזה מצד השוכרים. חשוב להדגיש כי המשכירה לא טענה שלא תתקן, אלא שלא ניתן לתקן בנקודת הזמן ההיא.

• עמית פולק מטלון מתמזג עם משרד ד"ר אייל ברסלר
• המכללות עושקות את הסטודנטים - הסוד הידוע של המחלקות למשפטים
• תוכן שיווקי כמה מצבים בהם עו"ד ירושות וצוואות הוא הכתובת עבורכם

מה קבע בית המשפט?

השופט אלישי בן יצחק פסק לטובת השוכרים וקבע כי הדירה לא הייתה ראויה למגורים, כפי שחובת המשכירה מחייבת. על פי החוק, דירה שאינה ראויה למגורים מוגדרת ככזו שיש בה "סיכון בלתי סביר לבטיחות השוכר או בריאותו". השופט הסתמך על חוות דעת של מהנדס מעיריית תל אביב, שהכריז על הבניין כמבנה מסוכן במרץ 2024.

הפסיקה הדגישה כי במצב שבו נוצר פגם בדירה במהלך תקופת השכירות, יש לאפשר למשכיר לתקן את הליקוי תוך שלושה ימים. במקרה זה, המשכירה לא תיקנה את הבעיה בזמן, אלא רק לאחר עזיבת השוכרים ביולי 2024. הסיבה לא משנה - גם סיבה אובייקטיבית היא לא הסבר ותירוץ לתקן את הדירה מהטעם הפשוט שהדירה עם "סיכון בלתי סביר לבטיחות ובריאות השוכר". 

תוצאות פסק הדין

• החזר פיקדון: המשכירה חויבה להשיב לשוכרים את הפיקדון בגובה 15 אלף שקל.
• ביטול חוזה: מאחר שהדירה לא הייתה ראויה למגורים, השוכרים היו זכאים לבטל את החוזה ללא תשלום שכירות נוספת.
• הוצאות משפט: המשכירה חויבה לשלם לשוכרים 4,700 שקל הוצאות משפט.
• פיצויים נוספים: בקשת השוכרים לפיצוי על עוגמת נפש, נזק לרכוש, ופיצוי על מעבר דירה נדחתה, שכן לא הוצגו ראיות מספקות.

משמעות הפסיקה: אחריות המשכיר מול זכויות השוכר

פסיקה זו מדגישה כי משכיר חייב לספק לשוכר דירה ראויה למגורים לאורך כל תקופת השכירות, כולל תיקון תקלות חמורות תוך פרק זמן קצר. במידה ומשכיר לא עומד בחובתו, השוכר רשאי לעזוב את הדירה ואף לבטל את החוזה.

בנוסף, הפסיקה קובעת כי משכירים אינם יכולים לטעון לחוסר אפשרות לתקן ליקוי בשל תנאי מזג האוויר. האחריות המלאה לתחזוקת הדירה נופלת על המשכיר. במקרה הזה נראה שאובייקטיבית לא ניתן היה לתקן את התקרה בעת שיורדים גשמים, אבל היה צריך למצוא פתרון זמני שיהיה מקובל על השוכרים. יש אפשרויות לאיטום זמני מהיר ואז כשהתקרה מתייבשת לשים איטם קבוע.

שאלות ותשובות: מה חשוב לדעת על זכויות שוכרים ומשכירים?

מהי "דירה ראויה למגורים"?

דירה שאין בה סיכונים בלתי סבירים לבריאות או לבטיחות השוכר. לדוגמה: רטיבות קשה, נזילות, או מפגעים מסוכנים אחרים.

תוך כמה זמן חייב המשכיר לתקן ליקויים?

שלושה ימים מיום קבלת הודעה על הליקוי, בהתאם לפסיקה החדשה.

האם שוכר יכול לעזוב דירה בגלל ליקויים?

כן, בתנאי שהליקויים הופכים את הדירה לבלתי ראויה למגורים והמשכיר לא מתקן אותם בזמן סביר.

מהו תפקיד בית המשפט בתביעות כאלו?

בית המשפט בוחן את נסיבות המקרה, את החוזה בין הצדדים, ואת החקיקה הקיימת. במקרים כמו זה, הוא פוסק לטובת הצד שהחוק תומך בטענותיו.

מה קורה אם המשכיר תובע את השוכר על הפרת חוזה?
כמו במקרה זה, אם הוכח שהדירה לא הייתה ראויה למגורים, תביעה כזו נדחית.

פסיקה זו מדגישה את חשיבות השמירה על תנאי מגורים נאותים, ומעניקה לשוכרים כלים משפטיים להתמודד עם תקלות ותנאים קשים במהלך תקופת השכירות.