בממ"דים הותקנו דלתות לא נכונות - חברת הבנייה והאדריכל יפצו

פסק דין שניתן באחרונה על ידי השופטת אפרת בוסני מבית המשפט המחוזי בתל אביב, חושף פרשה מטרידה בפרויקט מגורים שנבנה בעיר. במהלך הבנייה, הותקנו בממ"דים של הדירות דלתות הדף רגילות במקום דלתות הדף רסיסים, כפי שנדרש על פי תקנות פיקוד העורף. התקלה גרמה לעיכוב ממושך של כתשעה חודשים במסירת הדירות, ובית המשפט קבע כי החברה המבצעת וגורמים נוספים המעורבים בפרויקט יצטרכו לפצות את רוכשי הדירות בסכומים משמעותיים.

הפרויקט המדובר, שמותג על ידי היזמים כיוקרתי, נהפך לכזה שכולל עיכובים, טעויות ורשלנות. בביקורת שבוצעה על ידי פיקוד העורף ב-2016, התברר כי במקום דלתות הדף רסיסים, כפי שנדרש בתוכנית המיגון, הותקנו בממ"דים דלתות הדף רגילות בלבד. חוסר ההתאמה התגלתה מאוחר מדי, לאחר שהעבודות התקדמו - מה שכאמור הוביל לעיכוב של כתשעה חודשים במסירת הדירות לרוכשים.

תפקידו של האדריכל לא מסתכם בתכנון בלבד

על פי פסק הדין, האדריכל הראשי של הפרויקט התרשל בתפקידו בכך שלא וידא שהתכנון תואם את הדרישות המאושרות. "האדריכל פעל בחוסר זהירות בכך שלא וידא התאמת הביצוע לתוכניות שאושרו", ציינה השופטת בוסני בפסק הדין שפרסמה. היא הוסיפה כי תפקידו של האדריכל אינו מסתכם בתכנון בלבד, אלא גם בהבטחת יישום מדויק של ההנחיות בשטח. לטענת רוכשי הדירות, האדריכל היה אחראי באופן ישיר לכשל זה, שגרם להם לנזקים כלכליים ונפשיים.

המפקחים שמונו לפקח על הפרויקט זכו אף הם לביקורת נוקבת בפסק הדין. המפקח הראשון, שהיה אמון על התחלת העבודות, לא הבחין בחוסר ההתאמה בין התוכניות לבין הביצוע בפועל. המפקח השני, שנכנס לתפקידו בשלבים מאוחרים יותר, המשיך את העבודה ללא בדיקה מעמיקה. "המפקח הראשון והשני כשלו בפיקוח הנדרש ובכך תרמו לעיכוב המשמעותי", נכתב בפסק הדין.

החברה הקבלנית, שאחראית על הביצוע בפועל של הפרויקט, התקינה את הדלתות שאינן תקניות, והמשיכה בעבודות אף שהיתה מודעת לסטייה מהתוכניות המאושרות. השופטת קבעה כי הקבלן פעל בניגוד לחובתו לעצור את העבודות עד לתיקון הליקוי. "על הקבלן היתה מוטלת החובה לעצור את העבודות עם גילוי הכשל," הדגישה השופטת.

העיכוב של תשעת החודשים במסירת הדירות הוביל לנזקים כלכליים משמעותיים עבור הרוכשים. הם נאלצו לשאת בעלויות מימון נוספות, לשלם שכר דירה חלופי, ולהתמודד עם חוסר ודאות מתמשך. בית המשפט קבע פיצויים כוללים של מיליוני שקלים לטובת התובעים. "אי-ההתאמה בדלתות הממ"דים היתה הגורם הישיר לעיכוב במסירת הדירות", קבעה השופטת בפסק הדין.

האיחור גרם לאחד הרוכשים הפסד של מאות אלפי שקלים

אחד הרוכשים העיד כי נאלץ לשלם כ-100 אלף שקל נוספים בגין שכר דירה חלופי. רוכש אחר טען כי ההמתנה למסירת הדירה פגעה בתוכניותיו למכור את הנכס ברווח - מה שגרם לו להפסדים של מאות אלפי שקלים. "כל אחת מהנתבעות התרשלה בתפקידה, ובכך תרמה לנזק הכולל שנגרם לתובעים", נכתב בפסק הדין.

פסק הדין הדגיש את החשיבות של הקפדה על תכנון מדויק וביצוע בהתאם לדרישות החוק. "לא ניתן להשלים עם מצב שבו יזם, אדריכל או קבלן פועלים באופן שאינו תואם את ההיתרים שניתנו", ציינה השופטת בוסני. המקרה הנ"ל משמש תמרור אזהרה לכל המעורבים בענף הבנייה, ומחדד את האחריות המוטלת על בעלי המקצוע להבטיח עמידה בכל הדרישות והתקנים.

הפיצויים שנפסקו לתובעים כללו החזרי הוצאות על שכר דירה חלופי, עלויות מימון נוספות ופיצוי בגין עוגמת נפש שנגרמה לבעלי הדירות. האדריכל חויב לשלם חלק מהפיצויים, והמפקחים חולקים באחריות יחד עם החברה הקבלנית. סכום הפיצוי הכולל הגיע ל-1,612,160 שקל, כשהוא מתחלק בין התובעים השונים על פי היקף הנזק שנגרם להם. בנוסף, נפסקו הוצאות משפט ושכר טרחת עורך דין בסכום כולל של 100 אלף שקל.

פסק הדין הנ"ל שופך אור על כשלי הבנייה והפיקוח בישראל ומדגיש את ההשלכות של רשלנות מקצועית בתחום זה. המקרה מעלה שאלות רחבות יותר על אחריותם של אנשי המקצוע בענף הבנייה, בייחוד בפרויקטים למגורים שמיועדים לשוק הפרטי.

במקרה אחר, בני זוג שרכשו דירת ארבעה חדרים בשטח של כ-90 מ"ר בפרויקט תמ"א 38 בחולון ב-2016, נאלצו לחכות יותר משנתיים לקבלת הדירה שהובטחה להם. האיחור במסירה, ביחד עם ליקויי בנייה ואי-התאמות למפרט הטכני, הוביל אותם לתבוע את החברה הקבלנית בני עשאל–אלעד השקעות בסכום של 1.1 מיליון שקל. בית משפט השלום בתל אביב הכריע בנושא באחרונה. החברה חויבה לפצות אותם בסכום כולל של 274 אלף שקל, הכוללים פיצויים על האיחור במסירה, ליקויי בנייה ומעלית שלא עמדה בתקן שהובטח.

• בני זוג זכו בפיצוי על איחור במסירה - כמה קיבלו?
• האם עליית מחירי הדירות מבטלת את הצורך בפיצוי על איחור במסירה?

במקרה נוסף, פסק בית המשפט המחוזי בחיפה באוגוסט האחרון בערעור שהוגש על ידי מוכרי דירה בעקבות חיוב שלהם בתשלום פיצוי לרוכשים, לאחר איחור של כחמישה חודשים במסירתה. בין היתר, טענו המוכרים כי מחירי הדיור נמצאים בעלייה מתמדת, כך שלא יכול היה להיגרם לרוכשים נזק כלשהו בשל העיכוב במסירה, באופן שיצדיק את חיובם בפיצוי של עשרות אלפי שקלים. הפרשה החלה ביוני 2019, אז חתמו הרוכשים על הסכם לקניית הדירה של המוכרים בקריית מוצקין. על פי ההסכם, המוכרים היו אמורים למסור את הדירה לרוכשים עד נובמבר 2019, ואולם בפועל היא נמסרה רק באפריל 2020, כלומר באיחור של כחמישה חודשים. במרץ 2024 קבע בית משפט השלום בחיפה כי בעקבות האיחור במסירה, המהווה הפרת חוזה יסודית, המוכרים צריכים לשלם לרוכשים את הפיצוי החוזי המוסכם, בסכום של 63 אלף שקל. המוכרים סירבו להשלים עם הכרעת הדין במקרה, והגישו לפני כחודשיים את הערעור הנ"ל למחוזי. לטענתם, בית המשפט טעה כשפסק לרוכשים את הפיצוי המוסכם, שכן הם לא הוכיחו כי נגרם להם נזק כלשהו כתוצאה מהעיכוב שנרשם במסירה. יתרה מכך, טענו המוכרים, מדובר בדירה שנקנתה על ידי הרוכשים להשקעה ונמכרה על ידם בתוך זמן קצר למשכירים, כך שלא היה יכול להיגרם להם נזק כלשהו בעקבות האיחור במסירה, מכיוון שמחירי הדירות בארץ רק עלו. לטענת המוכרים, צריך לבטל - או לפחות להפחית - את הפיצוי ה"דמיוני", כך לדבריהם, שבו הם חויבו על פי פסק הדין הראשון.