בית המשפט כפה על דיירים לפנות את הנכס לטובת פינוי בינוי

בית המשפט המחוזי מרכז בלוד הכריע באחרונה במחלוקת משפטית מורכבת במסגרת פרויקט פינוי-בינוי בגבעת שמואל. השופט הבכיר יעקב שפסר נדרש להכריע בתביעה שהגישה אזורים בניין נגד בני זוג, שסירבו להתפנות מהדירה בה הם מתגוררים, אף שחתמו על הסכם מול החברה. המחלוקת התמקדה בדרישות חדשות שהעלו בני הזוג, ובית המשפט קבע כי סירובם מהווה הפרת התחייבות חוזית.

הפרויקט המדובר הוא פינוי-בינוי רחב היקף בגבעת שמואל, שבו מעורבים 112 בעלי דירות ישנות קיימות. על פי ההסכם שנחתם במרץ 2022, כל בעל דירה קיבל הבטחה לדירה חדשה ומרווחת יותר, הכוללת תוספת שטח של 30 מ"ר, מרפסת, ממ"ד, חניה ומחסן, בבניין חדש ומודרני. החברה התחייבה לשאת בעלויות מסים, הובלות ודמי שכירות בתקופת הביניים. בפסק הדין שפורסם צוין כי, "התוכנית שהוצעה לבעלי הדירות מבטאת איזון הוגן בין צורכי הדיירים לבין היתכנות כלכלית של הפרויקט".

דרישות הזוג פוגעות בשוויון כלפי שאר בעלי הדירות

בני הזוג, שהיו האחרונים לחתום על ההסכם, העלו דרישות חדשות לאחר החתימה. לטענת החברה, הדרישות כללו קבלת דירת פיצוי בקומה גבוהה יותר, תשלום שכר טרחה לעורך הדין של בני הזוג בסכום כולל של 100 אלף שקל, ופיצוי בגין הפרשי דמי ניהול ותחזוקה. החברה טענה כי הדרישות אינן כלולות בהסכם החתום, וכי הן פוגעות בשוויון כלפי יתר בעלי הדירות בפרויקט. בפסק הדין שפרסם, הדגיש השופט שפסר כי, "העלאת דרישות חדשות בשלב זה מהווה הפרה מהותית של עקרונות ההסכמה בין הצדדים".

במהלך הדיון, הציגו שני הצדדים את טענותיהם. החברה טענה כי בני הזוג מנצלים את מעמדם כדי לסחוט הטבות שאינן כלולות בהסכם. עוד נטען כי הסירוב להתפנות מעכב את הפרויקט כולו וגורם נזקים כלכליים לא רק לחברה, אלא גם ליתר בעלי הדירות. מנגד, בני הזוג טענו כי החברה פעלה בחוסר תום לב, הסתירה מהם מידע חשוב בנוגע לפרויקט, וניצלה את פערי הכוחות ביניהם. בני הזוג הדגישו כי, "לא סופקו להם הבהרות מספקות בנוגע לדירה המיועדת ובנוגע לאיכות הבנייה בפרויקט". השופט שפסר ניתח את הטענות וקבע כי, "המשיבים לא הצליחו להוכיח כי דרישותיהם מבוססות על ההסכם או על זכות חוזית כלשהי. טענותיהם נותרו בגדר סרבנות גרידא, שאינה עומדת במבחן ההיגיון המשפטי".

השופט גם קבע כי התנהלות בני הזוג מנוגדת לעקרון תום הלב בקיום חוזים. בפסק הדין שלו נכתב כי, "התנהלות המשיבים בעניין דנן וסירובם לקבל את הצעת המבקשת המבטיחה למעשה את זכותם לבירור הוגן ולקבלה אפשרית של דרישותיהם, היא התנהגות שאינה עולה בקנה אחד עם החובה לתום לב מצדם". עוד צוין בפסק הדין כי מאזן הנוחות נוטה בבירור לטובת החברה, שכן עיכוב הפרויקט גורם נזקים כלכליים חמורים. "המשך העיכוב פוגע באמון הציבור בפרויקטים של פינוי-בינוי וביכולת של הרשויות לקדם תהליכים דומים בעתיד", כתב השופט.

צורך בשקיפות ותום לב מצד כל הצדדים

בית המשפט חייב את בני הזוג לחתום על המסמכים הנדרשים לפינוי הדירה בתוך שבעה ימים - ולהתפנות ממנה בתוך 90 יום. כמו כן, הורה לבני הזוג לשלם לחברה הוצאות משפט בסכום כולל של 8,000 שקל. בפסק הדין נכתב כי, "חובת ההוצאות נועדה להוות תמריץ ברור לדיירים לנהוג באחריות ולמנוע עיכובים בלתי סבירים בפרויקטים מסוג זה".

פסק הדין מצביע על החשיבות של עמידה בהסכמים בפרויקטים רחבי היקף כמו פינוי-בינוי. הוא מחדד את הצורך בשקיפות ובתום לב מצד כל הצדדים המעורבים, אך מדגיש גם את האחריות של הדיירים לכבד את ההתחייבויות שנטלו עליהם. "האיזון בין זכויות הפרט לבין האינטרס הציבורי מחייב שיתוף פעולה מכל הצדדים", ציין השופט שפסר בהחלטתו.

בית המשפט המחוזי הבהיר כי סירוב בלתי סביר של דיירים, גם אם יש להם טענות כלפי היזם, לא יכול להוות מכשול להוצאתו לפועל של פרויקט חשוב בעל השפעה חברתית וכלכלית רחבה. ההחלטה הזו מעבירה מסר ברור לכל המעורבים בפרויקטים מסוג זה, שלפיו יש לכבד את ההסכמות ולאפשר את קידום התהליך לטובת כלל השותפים בו.

במקרה אחר, בית המשפט המחוזי בחיפה הכריע באחרונה בבקשה לפסול שופט מלדון בתיק הנוגע לפרויקט פינוי-בינוי. התיק, שעוסק בסכסוך בין יזמי המיזם לבין דיירים שגרים במקרקעין שבמוקד הפרויקט, נהפך לשדה קרב משפטי, שבו אחד הנתבעים טען כי השופט "נעול" על כך שהוא דייר סרבן. הדיון נסוב סביב פרויקט פינוי-בינוי שממוקם ברחוב דויד שמעוני בחיפה, שם התקשרו רוב בעלי הדירות עם מור סבג השקעות ויזמות לקידום המיזם. עם זאת, כמה מבעלי הדירות סירבו לשתף פעולה, ובמרכזם הנתבע הנ"ל, שטען כי זכויותיו בדירה שבבעלותו לא כובדו, וכי נעשו נגדו מהלכים פסולים במטרה לקדם את הפרויקט. התובעים ביקשו מבית המשפט להכריז עליו דייר סרבן, ולמנות כונס נכסים שיחתום בשמו על ההסכם.