ההחלטה החשובה של ועדת הערר - שכל יזמית תמ"א 38 חייבת להכיר

פסיקה תקדימית: ועדת הערר המחוזית לתכנון ובנייה קבעה כי כשתוכנית מפורטת מאפשרת בנייה בתנאים המותרים בתמ"א 38, אין לראות בכך הקלה המחייבת היטל השבחה - גם אם תוכנית בניין העיר (התב"ע) קובעת אחרת. ועדת הערר המחוזית לתכנון ובנייה במחוז תל אביב הכריעה באחרונה בערר שהגישה חברת יזמות בנוגע להיטל השבחה שהושת עליה בשל חריגה מקווי בניין במסגרת פרויקט התחדשות עירונית ברחוב ביאליק ברמת השרון. בהחלטתה קבעה ועדת הערר כי אין מדובר בהקלה המחייבת בתשלום היטל השבחה, מכיוון שהבנייה נעשתה בהתאם להוראות תמ"א 38 וללא חריגה מהוראותיה.

היזם, שביקש להרוס בניין קיים ולבנות במקומו אחד חדש עם 24 יחידות דיור, הגיש ב-2023 בקשה להיתר בנייה על פי תוכנית רש/3838 – תוכנית מכוח סעיף 23 לתמ"א 38. במסגרת הבקשה, אישרה הוועדה המקומית את הבנייה, אך קבעה כי החריגה מקווי הבניין שנקבעו בתוכניות בניין עיר תקפות מחייבת קבלת אישור ממהנדס העיר. לאחר אישור ההיתר, חייבה הוועדה המקומית את היזם בתשלום היטל השבחה בגין אישור זה, בסכום כולל של יותר מ-3.2 מיליון שקל.

היזם ערער על ההחלטה הזו, וטען כי מכיוון שהחריגה מקווי הבניין כבר הותרה במסגרת תמ"א 38, אין לראות בכך "הקלה" המחייבת בהיטל השבחה. לדבריו, תוכנית רש/3838 היא תוכנית המשכית לתמ"א 38, ולכן אינה יכולה להטיל חיובים נוספים מעבר לקבוע בתמ"א.

היזם טען שהשמאי המכריע שגה בפרשנות שנתן

בעקבות השומה שהטילה עליו הוועדה המקומית, פנה היזם לשמאי מכריע, שקבע כי אכן מדובר בהקלה החייבת בהיטל השבחה, וזאת לאור פסיקה חדשה בנושא. השמאי המכריע דחה את טענות היזם, וקבע כי תוכנית רש/3838 קובעת שקווי הבניין בפרויקט חיזוק, הריסה ובנייה יהיו בהתאם לתוכניות המאושרות, וכי כל חריגה מהם מחייבת אישור מהנדס העיר. לפיכך, פסק השמאי כי אישור החריגה מהווה הקלה החייבת בהיטל השבחה.

בתגובה להחלטה זו, הגיש היזם ערר לוועדת הערר המחוזית, וטען כי הפרשנות שניתנה על ידי השמאי המכריע שגויה. לדבריו, "אין מדובר בהקלה, שכן הקלה שכזו אינה בסמכותו של מהנדס העיר ו/או הוועדה המקומית, ולמעשה החריגה מקווי הבניין כבר הותרה בתמ"א 38 עצמה". כמו כן, הוא ציין כי תוכנית רש/3838 היא תוכנית המשכית לתמ"א 38, ולכן הזכויות שניתנו במסגרתה פטורות מהיטל השבחה.

• תכנית בית העיתונאים בת"א אושרה, אך התושבים הגישו ערר: "לא חוקית"
• מכה לעיריית ירושלים? נדחתה החלטת הוועדה המקומית לפרוייקט במלחה

ועדת הערר קיבלה את הערר של היזם, וקבעה כי לא ניתן לראות באישור החריגה מקווי הבניין "הקלה" המחייבת בהיטל השבחה. בהחלטת הוועדה שפורסמה נכתב כי, "לאחר שבחנו את טענות הצדדים ושמענו אותם באריכות בדיון שהתקיים בפנינו, החלטנו כי דין טענות העוררת להתקבל במרביתן, מתוך נקודת מוצא שעסקינן בזכויות מכוח תמ"א 38, כאשר קווי הבניין שנתבקשו מכוח תכנית רש/3838 אינם חורגים מקווי הבניין המותרים בתמ"א 38 עצמה, הרי שלעמדתנו לא נדרשת במקרה זה 'הקלה', ולפיכך בהתאם אין מקום לחייב בגינה בהיטל השבחה".

במסגרת הדיון, בחנה ועדת הערר את ההיסטוריה התכנונית של תמ"א 38 ואת מטרתה המרכזית – עידוד חיזוק מבנים קיימים מפני רעידות אדמה תוך מתן תמריצים ליזמים. אחת מההקלות המובנות בתמ"א 38 היא התרת בנייה בקווי בניין מצומצמים יותר מאלה שנקבעו בתכניות בניין עיר ישנות. לפיכך, הוועדה קבעה כי כל עוד תוכנית רש/3838 לא מייצרת זכויות חדשות אלא רק מאפשרת מימוש זכויות מכוח תמ"א 38, אין לראות בה מתן "הקלה" במובן המחייב תשלום היטל השבחה.

כמו כן, הוועדה התייחסה לטענה שהעלתה הוועדה המקומית, שלפיה יש הבחנה בין זכויות תמ"א 38 הניתנות ישירות מכוחה לבין תוכניות מפורטות כמו רש/3838, המחילות את עקרונות תמ"א 38. ועדת הערר דחתה את הטענה וקבעה כי תוכנית מכוח סעיף 23 לתמ"א 38 היא המשכית להוראות התמ"א ולא  מייצרת חיובים נוספים. "תוכנית זו נועדה להסדיר יישום של תמ"א 38 בהתאם למאפיינים הייחודיים של היישוב, אך אינה מייצרת חיובים חדשים מעבר לקבוע בחוק ובתמ"א", נכתב בהחלטה שפורסמה.

עוד ציינה ועדת הערר כי פרשנות שלפיה יש לראות באישור הבנייה הקלה לא עומדת בקנה אחד עם מטרות תמ"א 38, שכן היא תגרום להכבדה כלכלית על יזמים ותפחית את האטרקטיביות של הפרויקטים להתחדשות עירונית. "אין זה מתקבל על הדעת שתוכנית שמטרתה לעודד חיזוק מבנים תביא להטלת חיובים נוספים שלא לצורך, דבר אשר יכביד על היזמים וירחיק אותם ממימוש פרויקטים", ציינה הוועדה בהחלטתה.

הוועדה אף הדגישה את החשיבות שבהגנה על עקרון הוודאות התכנונית. בהחלטתה נכתב כי, "לא ניתן לצפות מיזם לנבא כי הוראות תמ"א 38, שנועדו להקל עליו, ייהפכו במפתיע לעילה להיטלים נוספים. חובה על רשויות התכנון לנהוג עקביות ולמנוע אי-ודאות שעלולה להרתיע יזמים".

ועדת הערר הורתה להשיב את הדיון לשמאי המכריע

משמעות החלטת ועדת הערר היא ביטולו של היטל ההשבחה שהטילה הוועדה המקומית בגין החריגה בקווי הבניין. בעקבות ההחלטה, הורתה ועדת הערר, כאמור, להשיב את הדיון לשמאי המכריע, כדי שזה יתקן את חישוביו בהתאם לעקרונות שקבעה ועדת הערר.

ההכרעה תקבע תקדים משמעותי עבור יזמי התחדשות עירונית, שכן היא מחדדת את ההבחנה בין זכויות בנייה שהוענקו בתמ"א 38 לבין הקלות המחייבות בתשלום היטל השבחה. בכך, היא תוכל להשפיע על יזמים המבקשים לממש פרויקטים דומים, ולמנוע מהם לשלם היטלים עבור זכויות שבמקור נועדו להיות פטורות מתשלום.

במקרה אחר, ועדת הערר המחוזית תל אביב הכריעה ביוני האחרון במקרה שבו ועדה מקומית לתכנון ובנייה דרשה היטל השבחה בדיעבד, גם לאחר הנפקת תעודה לרשם המקרקעין על היעדר חובות, אחרי שגילתה טעות בדרישת היטל ההשבחה המקורית. מדובר במקרה שבו בעלים של קרקע מכרו את זכויותיהם ב-2016, ברחוב בבלי 27 בתל אביב. המערערת היא חברת אלגרה בבלי (מוכרת הקרקע). הוועדה המקומית סברה במועד הרלוונטי להוצאת שומת היטל ההשבחה, כי ייעוד המקרקעין הוא לדיור מוגן. לכן היא חשבה כי אין תחולה לתוכנית ג'2 (תוכנית הגגות בתל אביב) החלה בייעוד למגורים, וכותצאה מכך היא לא סברה שהיא יכולה לבקש היטל השבחה. "חמש שנים לאחר שהעוררת מכרה את המקרקעין לצד שלישי, ארבע שנים לאחר שקיבלה אישור להעברת רישום בטאבו, הפיקה המשיבה שומת היטל השבחה לראשונה", נכתב בערעור. "העוררת שינתה מצבה לרעה נוכח העובדה שבידיה היה אישור חלוט בדבר העדר חובות כלפי המשיבה. כך, גם קבלת פיקדון להבטחת קבלת האישור כבר שוחרר והעסקה נסגרה לפני שנים רבות. המשיבה מנועה ומושתקת מלדרוש את תשלום היטל ההשבחה ולמעשה היא ויתרה באופן בלתי חוזר על תשלומו". כאמור, לימים, אחרי שכבר הנפיקה הוועדה המקומית תעודת לרשם המקרקעין להעברת הזכויות בלשכת רישום המקרקעין (אישור עירייה), הוגשה על ידי הקונים בקשה להיתר, בין היתר, מכוח תוכנית ג'2. הוועדה המקומית הפתיעה להוציא לבעלי הקרקע שומת היטל השבחה בדיעבד בגין תוכנית ג'2, בעקבות הפרשנות "המוטעית" שלה לגבי תחולת התוכנית על המקרקעין. כמה כסף דרשה הוועדה המקומית? לפי השומה, מדובר בדרישת תשלום בסכום כולל של 1,096,476 שקל.