האם ניתן לדרוש היטל השבחה לפני קבלת היתר בנייה?

בפסק דין חשוב, דחה בית המשפט המחוזי בירושלים את ערעורה של הוועדה המקומית לתכנון ובנייה ירושלים, וקבע כי לא ניתן לחייב בהיטל השבחה בגין פרויקט תמ"א 38 לפני קבלת היתר בנייה בפועל. הפסיקה מתייחסת למקרה שבו חברה יזמית מכרה את זכויותיה בנכס לאחר אישור הבקשה להיתר, אך לפני שהוצא ההיתר עצמו.

היזמית הגישה בקשה להיתר בנייה לפרויקט תמ"א 38 ברחוב שמעוני 36 בירושלים. הוועדה המקומית אישרה את הבקשה בתנאים, אך ההיתר עצמו עדיין לא הונפק. בשלב זה, מכרה החברה את זכויותיה בנכס לצד שלישי. בעקבות המכירה, דרשה הוועדה המקומית מהחברה תשלום היטל השבחה, בטענה כי אישור הבקשה להיתר יצר השבחה במקרקעין.

הוועדה המקומית: עצם האישור בתנאים מספיק כדי ליצור השבחה במקרקעין

הוועדה טענה כי אישור הבקשה להיתר בנייה מהווה אירוע משביח, שמחייב בתשלום היטל השבחה. לדבריה, אף שההיתר עצמו עדיין לא הונפק, עצם האישור בתנאים מספיק כדי ליצור השבחה במקרקעין. עוד נטען כי הפטור מהיטל השבחה, שנקבע בסעיף 19(ב)(10) לתוספת השלישית לחוק התכנון והבנייה, חל רק בעת הוצאת היתר בנייה בפועל, ולכן הוא לא רלוונטי במקרה זה.

החברה, באמצעות עורכי הדין שלה, טענה כי תמ"א 38 עצמה אינה יוצרת השבחה המחייבת בהיטל, וכי ההשבחה מתגבשת רק לאחר שהוצא היתר הבנייה בפועל. לדבריה, כל עוד לא הונפק ההיתר, אין חבות בהיטל השבחה, והפטור הקבוע בחוק חל במלואו.

• ההחלטה החשובה של ועדת הערר - שכל יזמית תמ"א 38 חייבת להכיר
• הרווח השקט של מיליוני אנשים וכל מה שצריך לדעת על המס עליו - היטל השבחה

השופטת תמר בר-אשר דחתה את ערעור הוועדה המקומית וקיבלה את עמדת החברה. בפסק הדין שפורסם נקבע כי, "כל עוד לא ניתן היתר בנייה, לא מתגבש אותו יישום של תמ"א 38 המוציא אותה מן הכוח אל הפועל. כך, אפילו אם אושרה בקשה להיתר בנייה, אין ודאות שאמנם יקוימו תנאי ההיתר והוא יינתן בפועל". משמעות הדבר היא שההשבחה במקרקעין מתרחשת רק עם הוצאת ההיתר - ולא במועד האישור בתנאים.

עוד נקבע כי הפטור מהיטל השבחה בפרויקטים מסוג תמ"א 38 נועד לעודד התחדשות עירונית, ולכן אין לפרש אותו בצמצום באופן שיכביד על יזמים באופן לא מוצדק. "הפרשנות הנכונה של סעיף 19(ב)(10) היא כי הפטור תקף רק עם הוצאת היתר בנייה, ולכן כל עוד ההיתר לא הונפק – אין חבות בהיטל השבחה".

ביהמ"ש: קבלת עמדת הוועדה היתה עלולה לפגוע ביישום תמ"א 38

בית המשפט גם הדגיש כי קבלת עמדת הוועדה המקומית היתה גורמת לכך שיזמים רבים היו נדרשים לשלם היטלים כבר בשלבים מוקדמים, עוד לפני שהתאפשר להם לממש את הפרויקט בפועל - מה שהיה עלול לפגוע ביישום תמ"א 38 בבירת ישראל, ואולי אפילו בכל חלקי המדינה. "יש להבטיח ודאות משפטית ועסקית ליזמים, ואין מקום להחלת חבות במס בשלבים מוקדמים שבהם עדיין לא ברור אם הפרויקט ימומש בפועל", נכתב בפסק הדין שפורסם.

הכרעת בית המשפט המחוזי בירושלים מהווה תקדים חשוב בתחום ההתחדשות העירונית והיטל ההשבחה. היא מבהירה כי לא ניתן לחייב בהיטל השבחה בגין פרויקט תמ"א 38 לפני שניתן היתר בנייה בפועל, גם אם אושרה הבקשה להיתר. המשמעות המיידית של פסק הדין היא שיזמים ובעלי נכסים לא יחויבו בהיטל השבחה אם ימכרו את זכויותיהם בנכס לאחר אישור הבקשה להיתר, אך לפני הוצאת ההיתר עצמו.

עוד תכניות

לדברי גורמים משפטיים, הפסיקה עשויה להשפיע על אלפי פרויקטים דומים ברחבי הארץ, בייחוד בערים שבהן הוועדות המקומיות ביקשו לחייב בהיטל השבחה כבר בשלב האישור התכנוני. "פסק הדין מגן על יזמים מפני דרישות תשלום מוקדמות שיכולות לטרפד פרויקטים של התחדשות עירונית," אמר עורך הדין שייצג את החברה. ואולם מנגד, גורמים אחרים סבורים כי הוועדות המקומיות עשויות לנסות לשנות את החוק או לתקן תקנות חדשות שיגדירו את מועד החבות בהיטל השבחה כבר בשלב האישור העקרוני.

• רכשה שתי דירות בזמן הנישואים - הגרוש לא יקבל עבורן כלום
• אורן קובי שוב מסתבך: נעצר בבית המשפט לאחר שלא התייצב לדיון
• תוכן שיווקי "הקרנות הפאסיביות מהוות 60% מהענף"

במקרה אחר, נדרשה ועדת הערר במחוז תל אביב ביוני האחרון להכריע בשאלה האם ועדה מקומית לתכנון ובנייה יכולה לדרוש היטל השבחה בדיעבד, גם לאחר הנפקת תעודה לרשם המקרקעין על היעדר חובות, אם גילתה טעות בדרישת היטל ההשבחה המקורית. הוועדה קבעה שהתשובה לכך היא חיובית, כלומר ניתן לגבות היטל, אלא שככל שהטעות נובעת משינוי מאוחר בפרשנות של הוועדה המקומית לעומת זו שדבקה בה בעת הוצאת השומה, אין לראות בכך כ"טעות" שמאפשרת דרישה בדיעבד.   מדובר במקרה בו בעלים של קרקע מכרו את זכויותיהם ב-2016, ברחוב בבלי 27 בתל אביב. המערערת היא אלגרה בבלי (מוכרת הקרקע). הוועדה המקומית סברה במועד הרלוונטי להוצאת שומת היטל ההשבחה, כי ייעוד המקרקעין הוא לדיור מוגן. לכן היא חשבה כי אין תחולה לתוכנית ג'2 (תוכנית הגגות בתל אביב) החלה בייעוד למגורים, ולכן היא לא סברה שהיא יכולה לבקש היטל השבחה.