העליון: קיבוצים לא ישלמו היטל השבחה על שיוך בתים לחברים

בפסק דין תקדימי שניתן היום, קבע בית המשפט העליון כי קיבוצים לא יחויבו לשלם היטל השבחה בגין שיוך דירות לחבריהם. בכך הפך העליון את עמדת הרשויות המקומיות וועדות התכנון, שדרשו במשך שנים תשלומים בסכומים של מאות מיליוני שקלים.

במהלך העשורים האחרונים, קיבוצים רבים החלו בתהליכי שיוך דירות לחבריהם. כלומר העניקו בעלות או זכות חכירה לדיירים במקום שהקרקע תהיה בבעלות הקיבוץ. התהליך נועד להבטיח ביטחון קנייני לחברי הקיבוץ ולאפשר להם לרשום דירה על שמם.

הקיבוצים טענו שלא התעשרו מהתהליך

רשויות מקומיות וועדות תכנון ראו במהלך זה "מימוש זכויות במקרקעין", שחייב בהיטל השבחה – מס שמשולם על ידי בעל קרקע כשערך הנכס שלו עולה בעקבות תכנון עירוני חדש, אישור הקלות או שינוי ייעוד. כך לדוגמה, אם קרקע חקלאית נהפכת לקרקע למגורים, או כשמתאפשרת בניית קומות נוספות על בניין קיים, הבעלים נהנה מעליית שווי הקרקע - ולכן עליו לשלם היטל לרשות המקומית. לטענת הרשויות, שיוך הדירות לחברים העלה משמעותית את ערך הקרקע, ולכן יש לחייב את הקיבוצים בתשלום ההיטל. מנגד, הקיבוצים טענו כי הם לא "התעשרו" מהתהליך, אלא רק העבירו זכויות מגורים קיימות לחבריהם. 

• המדינה לקיבוצים והמושבים: "רשאים להירשם כקבלנים ולהתחיל בשיקום ההריסות"
• קרן טנא וקיבוץ שדה נחמיה מנפיקים את חוליות לפי שווי של 800 מ' ש'

המאבק המשפטי הגיע לשיאו כאשר 17 קיבוצים מהמועצה האזורית גליל עליון ערערו על חיובי היטל השבחה שהוטלו עליהם. הערעור נדחה בתחילה על ידי ועדת הערר לפיצויים והיטל השבחה במחוז צפון, שקבעה כי "שיוך הדירות לחברים אכן מהווה מימוש זכויות המחייב בהיטל".

בהמשך, פנו הקיבוצים לבית המשפט המחוזי, שתמך בעמדת הרשויות המקומיות. בפסק דינו, קבע בית המשפט כי שיוך דירות מעניק לבעלי הזכויות נכס שערכו גבוה יותר מאשר הזכות להתגורר בו במסגרת החברות בקיבוץ, ולכן מדובר במהלך החייב בהיטל השבחה. בעקבות זאת, הגישו הקיבוצים ערעור לבית המשפט העליון, שכאמור קבע בפסק דינו כי אין הצדקה להטלת היטל השבחה על הקיבוצים בגין השיוך.

הטיעונים המרכזיים של הרשויות המקומיות והמועצות האזוריות:

• עליית ערך הקרקע – הרשויות טענו כי השיוך מקנה לחברים זכויות קנייניות שוות ערך לדירה פרטית, ולכן מדובר בשינוי מהותי שמעלה את ערך הקרקע.
  

• השוואה לשוק הפרטי – נטען כי אדם פרטי שרוכש מגרש ומבצע שינוי ייעוד או תוספת בנייה - מחויב בתשלום היטל השבחה, ולכן אין סיבה לפטור את הקיבוצים מכך.
  
• פגיעה בהכנסות הרשויות המקומיות – היטל ההשבחה נועד לממן תשתיות ציבוריות כמו כבישים, ביוב ומוסדות חינוך. הרשויות טענו כי אי תשלום ההיטל יוביל לאובדן הכנסות משמעותי.
  

מנגד, אלה הטיעונים המרכזיים שהציגו הקיבוצים:

• אין התעשרות כלכלית – הקיבוצים טענו כי לא מדובר בעסקה שמניבה להם רווח כספי, אלא במהלך שנועד להעניק ביטחון קנייני לחבריהם.
  
• שמירה על מודל הקיבוץ – שיוך הדירות משמעותו אינה הפיכתן לנכס סחיר, אלא רק חיזוק זכויות החברים תוך שמירה על אופיו השיתופי של הקיבוץ.
  
• פער מהותי בין שיוך דירות להפשרת קרקע פרטית – בעוד שהפשרת קרקע פרטית לשימוש מסחרי או בניית מגדלים על קרקע חקלאית אכן מביאה לרווחים גדולים, שיוך דירות בקיבוץ אינו גורם לעליית ערך הנכסים של הקיבוץ עצמו.
  

• בית המשפט הולך לקראת בעלי מניות מיעוט: מי יוכל לעיין בכתבי הצבעה?
• נפגע בתאונה חריגה ביותר - ויקבל 370 אלף שקל
• תוכן שיווקי "הקרנות הפאסיביות מהוות 60% מהענף"

השופטת דפנה ברק-ארז, שכתבה את פסק הדין המרכזי, קבעה כי שיוך הדירות אינו מהווה "אירוע מס" המחייב בתשלום היטל השבחה. "הקיבוצים לא זכו בהתעשרות בהיבט המימוני הישיר, שהוא העומד במרכזם של דיני היטל ההשבחה", קבעה השופטת בפסק הדין שפורסם. עוד היא הוסיפה כי, "אף אם גריעת המגרשים נעשתה בהסכמתם של הקיבוצים, בסופו של דבר לא נוספו להם זכויות חדשות", ולכן אין הצדקה לחייב אותם בתשלום. העליון פסק כי היטל השבחה נועד למסות השבחת ערך קרקע בעקבות החלטות תכנון שמיטיבות עם בעליה, אך במקרה הזה לא נוצרה השבחה מבחינת הקיבוץ עצמו, אלא רק שינוי במעמד הדיירים.

הבחנה בין שיוך דירות לעסקות נדל"ן פרטיות

השיקולים המרכזיים שהובילו את השופטים להכרעה היו: היעדר התעשרות כלכלית של הקיבוצים – מכיוון שהשיוך לא הביא לרווח כספי ישיר, אלא רק להסדרת זכויות החברים, אין הצדקה להטלת ההיטל; הבחנה בין שיוך דירות לבין עסקות נדל"ן פרטיות – בעוד שבשוק הפרטי אדם משלם היטל השבחה כשערך הקרקע עולה בעקבות תכנון חדש, במקרה של הקיבוצים לא מדובר בפעולה שוות ערך להפשרת קרקעות או שינוי ייעוד; התחשבות במודל השיתופי של הקיבוצים – העליון הכיר בכך שהקיבוצים מתנהלים באופן ייחודי מבחינה כלכלית וחברתית, ואין להחיל עליהם את אותן נורמות של שוק המקרקעין הכללי.

לצד קביעת הפטור לקיבוצים, קראו השופטים למדינה לבחון מתן פיצוי לרשויות המקומיות, בעיקר באזורים שבהם קיבוצים רבים עוברים תהליכי שיוך. "יש מקום שהמדינה תשקול מתן פיצוי לרשויות המקומיות, במיוחד באזורים כמו קו העימות, שבהם ההכנסות מהיטלי השבחה הן חלק משמעותי מהתקציב", ציינה השופטת ברק-ארז בפסק הדין שניתן. בית המשפט הדגיש כי בעוד שהחלטתו פוטרת את הקיבוצים מהיטל השבחה, אין בכך כוונה לפגוע כלכלית ברשויות המקומיות, ולכן המדינה צריכה למצוא מנגנון שישמור על יציבותן התקציבית.

בפסקי דין קודמים, בתי המשפט כבר עסקו בפרשנות של מימוש זכויות בכל הנוגע להיטל השבחה. כך למשל בבג"ץ 7367/21 עיריית תל אביב נגד מינהל מקרקעי ישראל, בית המשפט קבע כי לא כל שינוי בזכויות הקנייניות של נכס מחייב בתשלום היטל השבחה, אלא רק מקרים שבהם יש עלייה ברורה בערך הנכס. במקרה אחר, בעע"מ 343/09 עיריית הרצליה נגד אגודת הספורט מכבי הרצליה – בפסק דין זה נקבע כי פטור מהיטל השבחה יינתן כשהזכויות החדשות אינן מייצרות רווח ישיר לבעל הקרקע.

בעקבות פסק הדין הנ"ל, צפויים יותר ויותר קיבוצים לאמץ את מודל השיוך. הם כבר לא יחששו מחיובי מס גבוהים, וימשיכו להעניק זכויות מגורים פרטיות לחבריהם. מנגד, ייתכן שהפסיקה תוביל לחקיקת חוק שיסדיר את הנושא בצורה ברורה יותר. החלטת העליון עשויה גם להשפיע גם על מקרים אחרים שבהם מתבצעים שינויים קנייניים במקרקעין ללא רווח ישיר - לא רק בקיבוצים. ההכרעה מדגישה את הטענה כי היטל השבחה אינו מס כללי, אלא נועד רק למקרים שבהם בעל הקרקע נהנה מהשבחה פיננסית אמיתית.