השוכר רכש את הדירה, המתווך תבע - ומה החליט השופט?

בית משפט השלום בתל אביב דחה באחרונה תביעה של מתווך נדל"ן שדרש עמלת תיווך בגין מכירת דירה לשוכר, אף שהשוכר חתם על הסכם תיווך שהבטיח למתווך עמלה במקרה כזה. השופט גיא הימן קבע כי אין תוקף לסעיף בהסכם התיווך שחייב את השוכר בתשלום עמלה במקרה של רכישת הדירה, וכי המתווך לא היה "הגורם היעיל" בעסקת המכר.

במרכז הפרשה עומד הסכם תיווך שנחתם בין מני אדטו, מתווך נדל"ן, לבין אריאל, שוכר דירה. ההסכם כלל סעיף מיוחד שקבע כי במקרה של רכישת הדירה על ידי השוכר, "תוך תקופת השכירות או אחריה", הוא ישלם עמלת תיווך נוספת בשיעור 2% מסכום העסקה. זאת בנוסף לדמי התיווך בגובה של חודש שכירות ששילם עבור עסקת השכירות עצמה.

השוכר: "אין דרך לשכור דירה בעיר הזאת בלי לחתום על טופס כזה"

כשנתיים לאחר חתימת הסכם התיווך, רכש אריאל את הדירה מבעליה. המתווך דרש ממנו את עמלת התיווך המובטחת בהסכם, אך הוא סירב לשלם. בעקבות זאת הגיש המתווך את התביעה לבית המשפט.

• הסוף לדמי הרצינות: כל מה שצריך לדעת על הרפורמה בתיווך
• הדירה נמכרה ללא ידיעת המתווך - וזה הפיצוי שהוא יקבל

בדיון המשפטי העיד אריאל כי בזמן חיפושיו אחר דירה להשכרה בתל אביב, הוא נאלץ לחתום על "אינספור טפסים כאלה" של הסכמי תיווך. "היו שנים שבהן חיפשתי לשכור דירה והייתי בקשר עם עשרות מתווכים", סיפר בעת שעמד על דוכן העדים. "חתמתי על כל כך הרבה טפסים כאלה [הסכמי-תיווך] ושכרתי כל כך הרבה דירות... כולם נראים אותו דבר. אין לי דרך לשכור דירה בעיר הזו בלי לחתום על איזשהו טופס שכזה. אין דרך לחיות בעיר הזו, אם אין לך נכס שלך, בלי לחתום על הטפסים האלה כמו שהם".

בפסק הדין שפורסם, הדגיש השופט הימן כי הוראה חוזית כה מרחיקת לכת מחייבת הבנה מלאה של שני הצדדים לחוזה, "ודווקא של הצד החלש יותר, החותם על הסכם-התיווך בעודו בחדר-המדרגות של הבית או על ספסל ברחוב, קודם שניגש לראות דירה להשכרה ולאחר שכבר חתם, ועוד יחתום, על עשרות הסכמים כאלה".

השופט קבע כי לא הוצגה בפניו כל ראיה לכך שהמתווך הסביר לשוכר את משמעות ההוראה בחוזה. "ההוראה חייבת להיות מוסברת עד כי ריהן, בהיר כי נחתמה בידיעה שלמה ומתוך כוונה לכרות התחייבות משפטית", כתב השופט. הוא הוסיף כי "אין דינם של 'דמי תוריכת של חודש אחד' כדין '2% מהסכום הכולל של עסקת-מכר'".

השופט התייחס בפסק הדין שלו גם לטענה של המתווך שלפיה הוא היה הגורם היעיל בעסקת המכר. על פי החוק, מתווך זכאי לדמי תיווך רק אם היה הגורם היעיל שהביא להתקשרות הצדדים בהסכם מחייב. השופט קבע כי "חשוב מכול ייאמר ראשון: הנתבע לא נזקק, כְּלל, לשירותיו של התובע לשם רכישת הדירה ויותר מכך: שירותים כאלה, של תיווך בשכירה, לא הוצעו לו ולא סופקו כלל".

• פרוטקשן בנאות חובב - 370 אלף שקל נגבו מבעלי עסקים
• שר לשעבר הגיע לעליון כדי לקבל הקלה במס - והפסיד
• תוכן שיווקי "הקרנות הפאסיביות מהוות 60% מהענף"

"המתווך לא השתתף במשא ומתן", הדגיש השופט בהכרעתו. "הוא לא קישר בין הקונה למוכר. הוא לא העמיד את הנתבע על דבר-המכירה ועל דרישותיו של לקוחו – המוכר. הוא לא עשה כל פעולה אחרת שיש בה לקשור אותו לעסקת-המכירה ולעשייתה בידי הנתבע".

פסק הדין מדגיש כי הזמן שחלף - כשנתיים - בין השכירות לרכישה מחליש את הטענה שלפיה עסקת המכר היתה המשך טבעי של השכירות. השופט ציין כי בפסיקה נקבע ש"פער הזמנים עלול להעלות את ההסתברות כי הסיבה לכריתת החוזה הינה סיבה חדשה ואחרת מפעולתו של המתווך בתחילת הדרך".

"הוראה חד צדדית וקשה"

נקודה משמעותית נוספת שציין השופט היא העובדה שהסכם השכירות כלל סעיף המאפשר לבעלים לסיים את השכירות בהתראה של חמישה חודשים במקרה של מכירת הדירה. "הוראה חד-צדדית וקשה זו נכפתה על הנתבע-הרכוש כהר כגיגית משום שבעליה של הדירה – וכך הועד גם לפנַי – ביקש לשמור בידיו את האפשרות למכור את הדירה כשהיא פנויה מן השוכר, היינו, מן הנתבע", כתב השופט. "אילו צפו הצדדים להסכם-השכירות, כבר בערב-כריתתו, אפשרות ולו לכך, שהנתבע ירכוש את הדירה, לא היה מקום להתעקש על הכללתה של הוראה כזו".

השופט התייחס גם לטענת המתווך כי המוכר שילם לו דמי תיווך. "העובדה כי המוכר שילם לתובע דמי-תיווך אינה מעלה ואינה מורידה לענייננו", קבע השופט. "המוכר, כך העיד גם הוא לפני בית-משפט זה, ראה את עצמו קשור עם התובע בהסכם-תיווך בבלעדיות... מה בין זה לבין הנתבע – לא אדע".

בסיום פסק הדין הדגיש השופט כי "מאום לא נכתב כאן על מנת לגרוע ולו מעט מן התובנות הללו. מתווכים – רבים רואים בהם גורם נחוץ בקידומן של עסקאות בנדל"ן. רבים מבקשים, מרצונם, את שירותיהם. מתווכים זכאים לפירות-עבודתם. אין הם זכאים, עם זאת, לפירותיהם של 'קשר מתמשך', של 'ניהול נכס באופן ממושך' או של 'בלעדיות', כשבין הללו לבין הנתבע – רוכש-הנכס – אין דבר וחצי דבר".

השופט דחה את התביעה וחייב את המתווך בתשלום הוצאות משפט בסכום כולל של 2,500 שקל, ושכר טרחת עורך דין בסכום כולל של 27,323 שקל, כולל מע"מ.

במקרה אחר, מתווך מקרקעין הציג ללקוח נכס בנתיבות, יחד עם מספר נכסים נוספים. הרוכש חתם על הסכם תיווך שקבע עמלה של 2% על הנכס, ששוויו הוערך ב־3.5 מיליון שקל. לאחר פגישה אחת שבה הוצגה הדירה, הרוכש הודיע שהוא לא מעוניין. אבל ארבעה וחצי חודשים אחר כך, התברר שהרוכש חתם על חוזה לקניית הדירה – בלי ליידע את המתווך. המחיר היה 3.3 מיליון שקל. המתווך, שהבין שנעשה "מעקף", הגיש תביעה לבית המשפט על עמלת התיווך בסכום של 75 אלף שקל, שהגיעה להכרעה בדצמבר האחרון. הרוכש טען בבית המשפט שהמתווך כלל לא היה הגורם היעיל בעסקה, ושמתווך אחר היה זה שסגר אותה בפועל. אלא שבית המשפט חשב אחרת. הרשמת מיטל פרי מבית משפט השלום בבאר שבע דחתה את טענות הרוכש.