היזמית לקחה את הזמן - ולא קיבלה היתר לתמ"א 38

בית המשפט המחוזי בחיפה דחה עתירה של חברת יזמות שביקשה לקבל היתר בנייה לפרויקט תמ"א 38, לאחר שהתברר כי במשך כשנתיים לא פעלה לקידום ההיתר עד שפג תוקפו. השופטת תמר שרון נתנאל קבעה כי יוזמה אלונים תכנון ניהול וביצוע לא תוכל לקבל היתר בנייה להקמת שלושה בניינים חדשים במקום שני מבנים קיימים ברחוב חורב 1 בחיפה, מכיוון שההחלטה המאשרת את בקשת ההיתר פקעה. העתירה הוגשה על ידי החברה היזמית, ואליה הצטרפו שלושה מבין דיירים במתחם. הם ביקשו מבית המשפט להורות לוועדה המקומית לתכנון ובנייה חיפה להנפיק את היתר הבנייה.

היזמית התקשרה עם בעלי הזכויות במקרקעין לביצוע פרויקט תמ"א 38, שבמסגרתו תוכנן להרוס שני בניינים ולהקים במקומם שלושה בניינים חדשים. בקשה ראשונה להיתר בנייה הוגשה באוגוסט 2014 - ונדחתה. בהמשך, בעקבות ערר שהגישה היזמית, הורתה ועדת הערר להגיש בקשת היתר מתוקנת.

הוועדה המקומית קבעה: יש להפחית את שטחי הבנייה

ביוני 2016 הגישה היזמית בקשה מתוקנת, והוועדה המקומית החליטה לאשר אותה בתנאים, שאחד מהם הוא ביטול שטח בנייה של 406 מ"ר ועוד התניה של קבלת אישורים שונים. היזמית הגישה ערר על התנאים, אך ועדת הערר לא מצאה מקום להתערב בהחלטה. בהמשך הגישה היזמית עתירה מנהלית, ובמרץ 2019 קיבל השופט המנוח נאסר ג'השאן ז"ל חלק מטענותיה, אך קבע שיש להפחית את שטחי הבנייה כפי שדרשה הוועדה המקומית.

• האם ניתן לדרוש היטל השבחה לפני קבלת היתר בנייה?
• הטבה ליזמים: יקבלו הטבת מס של 1% אם יוציא היתרים מהר

כאן החל המחדל המרכזי של היזמית: "במשך כשנתיים מיום בו ניתן פסק דין בעתירה הקודמת, לא הייתה כל פעילות בקשר לבקשת היתר הבנייה", מציינת השופטת שרון נתנאל בפסק הדין שפורסם. "ורק ביום 01/03/21 פנתה העותרת למשיבה להאריך את המועד להוצאת היתר ב-12 חודשים".

בהמשך החלה היזמית לפעול. היא קיבלה חישוב אגרות בפברואר 2022, השיגה אישור מפקיד היערות במאי 2023, שילמה היטל השבחה באפריל 2024 ואגרה לתאגיד המים במאי 2024. ואולם כשפנתה החברה לעירייה בבקשה לקבל טופס חיוב אגרות, זו סירבה. ביוני 2024 דרשה היזמית מהוועדה המקומית להנפיק את ההיתר, אך נענתה כי ההחלטה לאשר את הבקשה אינה בתוקף.

השופטת קבעה כי בהתאם לתקנות התכנון והבנייה, ההחלטה לאשר בקשת היתר תקפה לשנה, עם אפשרות להארכה בשנה נוספת. היא הסתמכה על פסיקה קודמת של השופט המנוח אברהם אליקים ז"ל, שקבע כי "אין לסטות כלל מתקופה מעבר לשנתיים מיום ההחלטה למתן היתר בתנאים".

עוד תכניות

מכיוון שפסק הדין בעתירה הקודמת ניתן במרץ 2019, ההחלטה המאשרת היתה תקפה עד מרץ 2020. במשך כשנתיים לא הגישה היזמית תוכניות מתוקנות ואישורים נדרשים, לא שילמה היטל השבחה ולא קיבלה הארכה מהוועדה המקומית.

• המנכ"ל פוטר אחרי יותר מ-200 יום במילואים - ביהמ"ש אישר
• הלוואה של מכר כמעט הובילה לעיקול הבית של זוג
• תוכן שיווקי "הקרנות הפאסיביות מהוות 60% מהענף"

השופטת מתחה ביקורת על התנהלות הוועדה המקומית, שלא הודיעה ליזמית על פקיעת תוקף ההחלטה והמשיכה לטפל בבקשה כאילו היא תקפה. עם זאת, היא ציטטה מפסיקה קודמת שלפיה "אין מתקנים עוול בעוול", ואף הוסיפה כי בהכרעתה כי, "רשות איננה יכולה, בהתנהגותה או בדבריה, להרחיב את תחומי סמכותה הקבועים בחוק".

העותרים הפרטיים: אי מתן היתר מונע הנגשה לצרכים של דיירים מבוגרים

בסיום פסק הדין, הביעה השופטת שרון נתנאל הבנה לקושי שנגרם לדיירים וכתבה כי, "אני מודעת לכך כי פסק דין זה אכן מסב נזק כבד לדיירי המקרקעין [...] אך לצערי אין ביכולתי להעניק לעותרים את הסעד המבוקש על ידם, לאור אי עמידת הבקשה בהוראות הדין". היא הוסיפה כי היא מקווה, "שהצדדים יפעלו להגשת בקשת בנייה ואישורה בהקדם האפשרי ובשים לב כי תמ"א 38 בעיר חיפה תפוג ביום 18/05/26, זאת על מנת להביא קץ לסבלם של העותרים הפרטיים ושאר דיירי המקרקעין".

העותרים הפרטיים טענו בפני בית המשפט כי מצב המקרקעין אינו טוב, וכי אי מתן היתר הבנייה מונע את הנגשת הבניינים לצרכים של דיירים מבוגרים ובעלי מוגבלות פיזית, כמו גם התקנת ממ"דים. העתירה נדחתה ללא חיוב בהוצאות משפט.

למה נועדה ההגבלה על תוקף היתרי בנייה?

בית המשפט העליון הסביר בפסיקה מ-1991 (בג"ץ יצחקי נגד הוועדה המקומית לתכנון ובנייה) כי התנאים להוצאת היתר בנייה משתנים עם הזמן. בפסק הדין נכתב כי, "עם שינוי העתים משתנים הצרכים ועמם גם התנאים המיועדים לספקם. תנאים שהספיקו להוצאת היתר במועד פלוני עשויים לא להספיק להוצאתו במועד מאוחר יותר". לכן, הסביר בית המשפט, "אין זה מתקבל על הדעת, שבעל היתר ישקוט על שמריו במשך תקופה ארוכה".

האם ניתן להאריך את תוקף ההחלטה מעבר לשנתיים?

בפסק דין ג'ובראן מ-2020, קבע השופט המנוח אליקים ז"ל כי לא ניתן לחרוג מהתקופה המקסימלית של שנתיים. "הפתרון היחידי הוא פתיחת הליך מחדש שייתכן ויהיה קצר, הכול תלוי בשינוי הנסיבות ממועד הגשת הבקשה הראשונה ועד לדיון בבקשה החדשה", קבע השופט בפסק הדין שפורספ אז.

מה קורה כשהוועדה המקומית מאריכה את התוקף בניגוד לחוק?

במקרה שנדון בפסק דין ג'ובראן, הוועדה המקומית האריכה באופן עצמאי את תוקף ההחלטה המאשרת מעבר לשנתיים. מתנגד לבנייה עתר לבית המשפט, שקיבל את העתירה וקבע כי ההארכה בטלה.

במגקרה אחר, בפסק הדין עת"מ 45761-10-21 (סונול ישראל נגד הוועדה המקומית הוד השרון), נדונה בקשה להיתר בנייה של תחנת דלק. בית המשפט אימץ את הפרשנות המחמירה של תקנה 20(א) וקבע כי לא ניתן להאריך את תוקף ההחלטה מעבר לשנתיים. במקרה נוסף, בעת"מ 27147-05-22 (נ. נעמאן חורי בע"מ נגד הוועדה המקומית חיפה), דחה בית המשפט עתירה של יזם שביקש לקבל היתר בנייה אף שחלפו יותר משנתיים מרגע ההחלטה המאשרת. ואילו בעת"מ 18530-01-22 (ש. דורפברגר בע"מ נגד ועדה לתכנון ובנייה חיפה), קבע בית המשפט כי גם אם היזם שילם אגרות והיטלים, לא ניתן להוציא היתר בנייה מכוח החלטה שפג תוקפה.

מנגד, היו גם פסקי דין שנקטו גישה מקלה יותר. כך למשל, בעת"מ 24337-01-17 (גיל ורגון נגד ועדה מקומית רמת גן) ובעת"מ 62795-01-18 (פלד נגד ועדת הערר תל אביב), אימצו בתי המשפט פרשנות ליברלית יותר של החוק, שאיפשרה הארכת מועדים מעבר לשנתיים בנסיבות מסוימות.