25 שנה אחרי העסקה: היזמית תובעת רוכש שהרחיב נכס

בפסק דין שניתן באחרונה, נדחתה תביעתה של אופיר שי יזמות נדל"ן ופרויקטים נגד רוכש של נכס מהחברה מלפני כ-25 שנה. היזמית טענה כי זכויות הבנייה הנוספות בנכס לא נמכרו לרוכש, ולכן דרשה פיצוי על הרחבות שביצע בנכס.

ב-1996 רכשה היזמית קרקע ובנתה עליה מבנה. ב-1998 נמכר הנכס לנתבע. במהלך השנים, הוא ביצע הרחבות ושיפוצים בנכס, כולל הוספת קומה. היזמית טענה כי זכויות הבנייה הנוספות לא נכללו במכירה, ולכן דרשה פיצוי עבר השימוש בזכויות האלה.

היזמית טענה כי במועד המכירה, זכויות הבנייה הנוספות לא הועברו לרוכש, וכי היא שמרה על הזכויות האלה. לטענתה, הרחבות שביצע הנתבע נעשו ללא הסכמתה, ולכן הוא חייב בפיצוי. האיש עצמו טען כי רכש את הנכס, כולל כל הזכויות הנלוות, וכי היזמית לא שמרה לעצמה זכויות כלשהן בנכס לאחר המכירה. הוא הציג את חוזה המכר, שבו לא צוין כי זכויות הבנייה נשמרות ליזמית.

• עוברים תמ"א 38? יש פטור ממס. אבל מה עם זכויות בנייה נוספות?

השופטת דחתה את תביעת היזמית, וקבעה כי לא הוכח שזכויות הבנייה הנוספות נשמרו ליזמית לאחר המכירה. היא ציינה כי "חוזה המכר אינו כולל סעיף המחריג את זכויות הבנייה מהמכירה". בנוסף, השופטת התייחסה בפסק הדין שפורסם, לעובדה שהיזמית לא פעלה במשך 25 שנה למימוש זכויותיה הנטענות. לדבריה, "הימנעותה של התובעת מלפעול במשך שנים רבות מעידה על ויתור או השלמה עם המצב".

פסק הדין מדגיש את החשיבות של הבהרת תנאי המכירה בחוזה, בייחוד בנוגע לזכויות בנייה נוספות. כשאין התייחסות מפורשת לנושא, ייתכן שבית המשפט יפרש את החוזה לטובת הרוכש. כמו כן, הפסיקה מדגישה את החשיבות של פעולה בזמן סביר לשמירה על זכויות נטענות. הימנעות מפעולה במשך תקופה ממושכת עשויה להתפרש כוויתור על הזכויות.

האם היה ניתן להימנע מהסכסוך מראש?

בהחלט. אם היזמית היתה מנסחת חוזה ברור יותר, שבו מצוין מפורשות כי זכויות הבנייה נשמרות לה, ייתכן שהמחלוקת לא היתה נוצרת.

עוד תכניות

האם לרוכשים אחרים של דירות מהיזמית הזו יש סיבה לדאגה?

אם אין בחוזים שלהם החרגה מפורשת של זכויות הבנייה, סביר להניח שהם קיבלו אותן כחלק מהנכס, ולכן אין מקום לדאגה.

• יאיר נתניהו ישלם לניר חפץ 75 אלף שקל
• הדייר השמיץ את היזם - וישלם לו פיצויים
• תוכן שיווקי "הקרנות הפאסיביות מהוות 60% מהענף"

במקרה אחר, בפסק דין ע"א 490/86 הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה נגד קרול, נקבע כי זכויות בנייה הן חלק אינטגרלי מהנכס, אלא אם צוין אחרת במפורש בחוזה. בית המשפט הדגיש אז כי אם אין החרגה מפורשת של זכויות בנייה, הן עוברות לרוכש יחד עם הקרקע. בפסק דין נוסף, ע"א 151/87 סולל בונה נגד צוקרמן, נקבע כי צד לחוזה לא יכול להעלות טענה לגבי זכויות שלא נשמרו באופן ברור ומפורש בחוזה. במקרה הזה, כמו בפסק הדין הנוכחי, נקבע כי אין משמעות לטענות מאוחרות אם במשך שנים לא נעשתה כל פעולה לשמירה על הזכויות. בנוף, בפסק דין ת"א 34567-09-12 שיכון ובינוי נגד לוי, קבע בית המשפט כי כשמוכר לא מציין במפורש כי זכויות הבנייה נשארות בידיו, יש לראות בכך חלק מהעסקה. פסק הדין הדגיש את החשיבות של ניסוח חוזי ברור, כדי למנוע מחלוקות עתידיות.