עזרו לאסוף חתימות לתמ"א 38 - וקיבלו דירות קטנות יותר

ב-2013 נחתם הסכם בין 12 בעלי הדירות בבניין ברחוב אהבת ציון בפתח תקווה לבין הגלגל יזום ובניה קלויזנר, לצורך ביצוע פרויקט תמ"א 38/2 (הריסה ובנייה מחדש) בבניין. במסגרת ההסכם נקבע כי כל בעל דירה יקבל דירה חדשה בשטח של 92 מ"ר ברוטו, כולל ממ"ד ומרפסת, וחניה תת-קרקעית. זוג דיירים שמילאו תפקיד מרכזי בהחתמת יתר הדיירים על ההסכם, זכו להבטחה נוספת במסגרת נספח שנחתם מול היזם, שלפיה יקבלו דירת גג או פנטהאוז. ואולם לאחר סיום הבנייה ב-2018, הם גילו כי הדירות שנמסרו להם קטנות משמעותית מהדירות האחרות בבניין.

השניים טענו כי הדירות שקיבלו קטנות באופן חריג ביחס לדירות האחרות. בזמן שדירה טיפוסית בבניין החדש נבנתה בשטח של כ-80 מ"ר עם מרפסת של 12 מ"ר, שטח הדירות שלהם היה 63 מ"ר בלבד. אף שהוצמדו לדירותיהם מרפסות בשטח כולל של 40 מ"ר, טענו בני הזוג כי תכנון הדירות הוא פגום: המרפסות אינן שימושיות במלואן, והמבנה הפנימי של הדירות יצר מצוקה תכנונית קשה.

לטענתם, השטח של המטבח והסלון קטן מדי, ואינו מאפשר שימוש סביר בשני החללים בו-זמנית. חוות דעת של שמאי מומחה שמונה מטעם בית המשפט חיזקה את הטענה הזו, כשהוא קבע כי, "התנהלות היזם אכזרית, כשיושבים בסלון מבינים את המצוקה".

עוד הוסיפו התובעים כי, "התכנון שנכפה עליהם גורם לפגיעה ממשית ביכולת ליהנות מהדירה כפי שמקובל", וכי "לא ניתן להתייחס לדירות אלה כדירות מגורים נאותות, אלא כחללים מאולתרים שלא מאפשרים קיום אורח חיים תקין". השניים גם הדגישו כי חלה על היזם חובה חוזית לספק להם דירות בשטח זהה לשאר הדיירים, וכי לא ניתן לראות במרפסות תחליף הולם לשטח דירה בנוי. כמו כן, הם טענו כי מדובר בהפרה של חובת תום הלב ושל התחייבויותיו המפורשות של היזם.

• טירת הכרמל: אושרה תכנית התחדשות עירונית - 734 דירות
• אאורה מכרה בתל אביב ובגבעתיים 2 דירות פרימיום

מנגד, הגלגל יזום ובניה קלויזנר טענה כי הדירות שנמסרו עומדות בדרישות ההסכם. לטענת היזם, הדיירים ידעו מראש את פרטי התכנון, כולל שטח הדירות והמרפסות, וכי אין בסיס לטענה שהדירות קטנות מדי. עוד נטען כי הדיירים נהנים משטח מרפסת גדול במיוחד, וכי הערך הכולל של הדירות לא נפגע בצורה המצדיקה פיצוי כספי. היזם גם הסתמך על כך שהדיירים קיבלו הבטחה לדירת גג, ולא להתחייבות לשטח מסוים, ולפיכך טען כי אין הפרה של ההסכם.

השופט אמיר לוקשינסקי-גל ניתח את ההסכם ואת נספחיו וקבע כי טענות הדיירים מוצדקות. לדבריו, גם אם ניתנה הבטחה לדירת גג, הדבר אינו מבטל את הזכות לקבלת דירה בשטח ראוי ומגורים נאותים. עוד הדגיש השופט בפסק הדיןם שפורסם כי, "הפערים בין הדירות משמעותיים, ואין לקבל מצב שבו דיירים אשר היו שותפים לקידום הפרויקט נותרים עם דירות נחותות".

כמו כן, הוא ציין בהכרעתו כי, "הסלון והמבטח תוכננו כך, שבפועל לא ניתן להשתמש בשניהם יחדיו, דבר שפוגע באופן מהותי באיכות החיים של הדיירים". השופט קיבל את חוות דעתו של השמאי המוסכם, שקבע כי השווי כל אחת מהדירות שנמסרו לדיירים נמוך ב-147,023 עד 163,603 שקל משוויין של הדירות האחרות בבניין. בהתאם לכך, הוא חייב את היזם לפצות את התובעים בסכומים האלה, בתוספת ריבית והצמדה מיום מתן חוות הדעת השמאית ועד למועד התשלום בפועל. בנוסף נפסקו הוצאות משפט בסכום כולל של 21.5 אלף שקל, ושכר טרחת עורך דין בסכום כולל של 35 אלף שקל.

• רכישת הדירה בוטלה - הקונים ישלמו בכל זאת דמי תיווך
• העוברית מתה מכיוון שלאם לא היה טופס 17 - זה הפיצוי
• תוכן שיווקי "הקרנות הפאסיביות מהוות 60% מהענף"

פסק הדין מדגיש את חובתם של יזמים לעמוד בהתחייבויות חוזיות ולהבטיח תנאים שוויוניים לכלל הדיירים בפרויקטים של התחדשות עירונית. במקרה הזה, קבע בית המשפט כי אין די בכך שיזם מעניק לדיירים מרפסות גדולות, כששטח הדירה הפנימית קטן משמעותית ואינו מאפשר שימוש תקין במטבח ובסלון. הפסיקה עשויה להוות תקדים חשוב במקרים דומים שבהם דיירים טוענים להפליה בתכנון או בהקצאת שטחים במסגרת פרויקטים של תמ"א 38 והתחדשות עירונית.

מדוע דווקא הדיירים הנ"ל קיבלו דירות קטנות יותר מהאחרים?

לא ניתן הסבר חד-משמעי לכך, אך בית המשפט התרשם כי היזם ביצע תכנון לא שוויוני שפגע בהם במיוחד, אף שהם היו שותפים מרכזיים בקידום הפרויקט.

האם הדיירים היו מודעים מראש לכך שהדירות יהיו קטנות יותר?

היזם טען כי הדיירים ידעו זאת, אך בית המשפט קבע כי לא ניתן היה לצפות מראש עד כמה שטח הדירות יהיה קטן ולא פונקציונלי, בייחוד ביחס לשאר הדירות בבניין.

האם היזם נדרש לבצע שינויים בדירות או רק לשלם פיצוי כספי?

בית המשפט פסק על פיצוי כספי בלבד, ולא חייב את היזם לבצע שינויים מבניים בדירות.

האם ניתן היה לתקן את הדירות עצמן במקום לפצות כספית?

במקרה הזה, בשל מגבלות המבנה והתכנון, לא היה פתרון מעשי להגדלת שטח הדירות. לכן בית המשפט פסק פיצוי כספי, ולא חייב את היזם לבצע שינויים מבניים.

האם הייתה דרך משפטית למנוע את הבעיה לפני סיום הבנייה?

הדיירים יכלו לדרוש פירוט תכנוני מדויק לפני החתימה על ההסכם, ולוודא שהוא כולל התחייבות לשטח פנימי זהה לדירות האחרות. בנוסף, ניתן היה להציב תנאים ברורים מול היזם ולבצע בדיקות מקדימות עם אנשי מקצוע בתחום.

האם הדיירים יכלו לדרוש סכום פיצוי גבוה יותר?

הדיירים התבססו על חוות דעת של שמאי שקבע את הפער בערך הדירות. אם היו מביאים חוות דעת שמאית אחרת, ייתכן שהיו יכולים לטעון לפיצוי גבוה יותר.

במקרה אחר, הכריע בית המשפט לענייני מקרקעין בתל אביב בנובמבר 2024 בתביעה שנוגעת לפרויקט התחדשות עירונית שזכה לרוב של 98% מבעלי הדירות בבניין מגורים. במקרה הזה, כל בעלי הנכסים, מלבד אחת, חתמו על הסכם תמ"א 38/2 להריסה ובנייה מחדש של הבניין. ואולם כאמור, דיירת אחת, הנתבעת, סירבה לחתום, והביעה התנגדות מהותית לפרויקט - תוך הטחת טענות על פגיעות לכאורה בזכויות שלה ועל חוסר שקיפות לאורך ההליך. היזםפ והדיירים הגישו נגדה תביעה. הנתבעת טענה כי ההסכם שהוצע לה לא מספק לה תמורה שווה ביחס לדיירים האחרים. לדבריה, היזם לא עמד בהתחייבויות כלפי בעלי הדירות, והיא הביעה חשש מהתנהלותו העתידית. עוד היא טענה כי הדירה שהוצעה לה נמצאת בקומה נמוכה מזו שהיא מתגוררת בה כיום, וכתוצאה מכך תיפגע איכות חייה. היא גם טענה שהיזם נתן "תנאים מועדפים", כדבריה, לחלק מהדיירים תוך ניהול משא ומתן אישי עם חלקם, ומבלי ליידע את יתר הדיירים - דבר שגרם לה לתחושה של חוסר שוויון מהותי​.