חברת הנדל"ן תבעה את העירייה ב-13 מיליון שקל - אך תקבל פיצוי של 250 אלף שקל בלבד

השופט גרשון גונטובניק מבית המשפט המחוזי בתל אביב דחה לאחרונה את רוב טענות התביעה שהגישה חברה יזמית שבנתה שכונה חדשה בעיר אריאל. התביעה הוגשה כנגד עיריית אריאל, החברה הכלכלית לאריאל והוועדה המקומית לתכנון ובניה. החברה דרשה פיצויים של כ-13 מיליון שקל בשל נזקים שנגרמו לה. השופט דחה את רוב הטענות וקיבל רק שתי טענות עליהן קבע פיצוי של 250 אלף שקל.

תחילתו של הסיפור לפני למעלה מעשור. החברה היזמית, ניצני אריאל,  החלה בשנת 2009 להתעניין ברכישת מגרשים במתחם בעיר אריאל ליד האוניברסיטה. במקום הייתה עתידה לקום שכונת מגורים חדשה. בעלת הזכויות במתחם הייתה חברת אור-נור בניה ופיתוח. התובעת חתמה על הסכם עם חברת אור-נור, במסגרתו הוענקה לתובעת אופציה לרכישת הזכויות בשטח.

על רקע זה קיימה התובעת מספר פגישות עם נציגי עיריית אריאל. לטענתה, ראש העיר דאז, מר רון נחמן ז"ל, ונציגי העירייה הבטיחו לה שהעירייה תפתח את התשתיות הציבוריות הנדרשות.

התובעת טענה כי נציגי העירייה ביקשו ממנה כי תפעל לביצוע שינוי תכנוני, שיסב את יחידות הדיור המתוכננות במקום מ"בנייני רכבת" בבניה טורית, לבניית מבנים "צמודי קרקע" תוך הגדלת כמות החניות. התובעת הכינה והגישה תוכנית לאיחוד וחלוקת המגרשים הקיימים, שאושרה על ידי הוועדה המיוחדת לתכנון ובניה אריאל בינואר 2010.

לאור זאת טוענת התובעת כי חתמה  הסכם עם חברת אור-נור במסגרתו מימשה התובעת את הסכם אופציה, ורכשה מהאחרונה קרקע בשטח של כ-25 דונם, בפרויקט "גבעת האוניברסיטה", בשכונת עד-לי שבעיר אריאל. בהתאם למצב התכנוני במקום יכלה התובעת לבנות במגרשים סך כולל של 95 יחידות דיור.
 

63 אלף שקל עלות פיתוח ליחידת דיור

 
התובעת טענה כי ב-2014 חתמה עם העירייה על "הסכם לתשלום עבודות פיתוח". במסגרת זו הוסכם על התשלום הסופי שהתובעת צריכה לשלם בגין הפיתוח, בהתאם לחלק היחסי של יחידות התובעת ביחס לסך יחידות הבנייה, שניתן לבנות בשכונה לפי התוכנית – דהיינו בגין 95 יחידות דיור מתוך 368 יחידות הדיור שתוכננו להיבנות במקום.

בהתאם לכך, חושב בהסכם כי על כל יחידת דיור על התובעת לשלם לעירייה 63 אלף שקל, ובסך הכל בעבור 95 יחידות הדיור, היה על התובעת לשלם לעירייה סך של 6 מיליון שקל.

התובעת טוענת כי לפי ההסכם היה על העירייה לסיים לבצע עד לסוף חודש אוגוסט 2014 את כל עבודות הפיתוח "ההכרחיות לטובת אכלוס שכונת היזם (תשתיות מים, ביוב חשמל ותשתית מצעים כביש ומדרכה) ואשר יאפשרו קבלת טופס 4. אשר לכל יתר עבודות הפיתוח, לא נקבע מועד בהסכם לסיומן.

התובעת הגישה ב-2017 את התביעה כנגד העירייה לאחר שהוגשו כנגדה תביעות מדיירים על איחור במסירה. התובעת ביקשה כי מלבד הפיצויים על סך 13 מיליון שקל שדרשה, בית המשפט יקבע גם כי העירייה תהיה אחראית לשלם כל תשלום שתידרש התובעת לשלם לרוכשי דירות שיתבעו אותה, גם בעתיד.

התובעת טענה כי הפרויקט, שהושק "בקול תרועה רמה", התגלגל לכאוס תכנוני וביצועי, שכלל, בין היתר, חוסר תיאום מוחלט בין הגורמים השונים בעירייה ומטעמה. הדבר גרר נזקים אדירים לתובעת, לאחר שהוציאה הוצאות כבדות כדי לקדם את פרויקט הבנייה, ושהעירייה הפרה את חוזה הפיתוח שנחתם עמה.

כשההפרה העיקרית באה לידי ביטוי באיחור במועד סיום ביצוע עבודות הפיתוח שגרם לתובעת נזקים  של 3.7 מיליון שקל, בנוסף לנזקי תביעות הדיירים עקב האיחור במסירת הדירות  בסך של 800 אלף שקל.  כמו כן, טענה התובעת כי בשל הגבהת הכביש והפרויקט, והן בשל שינוי התב"ע לתוכנית האצבעות, נגרמו לה נזקים של כ-1.8 מיליון שקל, וכי בגין עבודות העפר הנוספות שהיא נאלצה לבצע נגרמו לה נזקים נוספים של 2 מיליון שקל.

עוד טענה התובעת, כי העירייה גבתה ממנה שלא כדין דמי פיתוח גבוהים יותר, כאשר כחודש לפני חתימת הסכם הפיתוח, היא הפרה מצגים קודמים ודרשה להגדיל את סכום דמי הפיתוח מסך של 55 אלף שקל ליחידת דיור, לסך של 63 אלף שקל ליחידה, ועוד נזקים שבסך הכל מגיעים לידי 13 מיליון שקל.

לשיטתה, הנתבעות התרשלו בהתנהלותן סביב הפרויקט, גרמו לעיכובים ניכרים וכל אלה הוליכו לנזקים שבגינם מגיע לה פיצוי. עוד נתבע מתן היתר בנייה לשלוש יחידות דיור שטרם זכו לו, ולהחזר הוצאות ארנונה בגין כך.  מנגד הנתבעות, הדפו את הטענות וטענו כי הן חסרות בסיס.
 

לא הרימו את נטל הראיה

 
לטענת הנתבעות, יש לדחות את התביעה, שכן התובעת לא הרימה את נטל הראיה המוטל עליה הן בשאלת האחריות והן בשאלת גובה הנזק בכל רכיביה. המומחה מטעם התובעת נסמך במקרים רבים על נתונים שנמסרו לו, ולא ביצע בדיקות עצמאיות. עוד טענו הנתבעות כי מר ברזלי, המצהיר המרכזי מטעם התובעת, אף זייף מסמך.

השופט גונטובניק  ציין כי המחלוקת המשפטית העיקרית היא בנוגע לטענות לאיחור בסיום עבודות הפיתוח, כאשר לטענת התובעת העירייה אשמה באיחור בהשלמת עבודות הפיתוח ההכרחיות. אלה הושלמו, לשיטתה, רק בסוף שנת 2016, למעלה משנתיים מהמועד החוזי, וכעשרה חודשים אחרי המועד החוזי של העבודות הנוספות.

"מדובר במחלוקת מרכזית. זאת משום שהתובעת טוענת כי העיכובים האמורים הובילו לנזקים נוספים, כטבעם של עיכובים. כך הם הובילו, בין היתר, להפרת התחייבויותיה מול הדיירים שרכשו ממנה את יחידות הדיור, להוצאות תקורות מסוגים שונים, לנשיאה בעלויות מימון ערבויות על פי חוק המכר, ולצבירת חובות ארנונה"

השופט דחה את רוב טענות התביעה וקבע כי התובעת לא הרימה את נטל הראיה המוטל עליה להוכיח זכאות לפיצוי.
 

לא כל איחור מזכה בפיצוי

 
השופט קבע כי "הצדדים הסכימו כי מועד הסיום של העבודות ההכרחיות הוא סוף חודש אוגוסט 2014 ועדיין, אין פירוש הדבר שכל איחור מעבר למועד זה מזכה את התובעת בפיצוי. כך, למשל, אם במועד זה ממילא התובעת לא סיימה לבנות את יחידות הדיור שלה הרי שנשלל הקשר הסיבתי בין האיחור ובין הנזקים הנתבעים על ידה בראש זה, וזאת ככל שלא ניתן לייחס אחריות אחרת לנתבעות בגין העיכוב".

השופט קבע כי התביעה נדחית ברובה הגדול, פרט לרכיב של העבודות הנוספות שביצעה התובעת שהיו מעבר למה שנחתם בהסכם הפיתוח, שעליהם העירייה צריכה לשלם לתובעת פיצוי של  205 אלף שקל, וכן פיצוי נוסף של 55 אלף שקל חיבור המים ע"י התובעת.

השופט קבע כי מתוך הסכום של 13 מיליון שקל שנתבע, יהיה על  העירייה לשלם לתובעת בסך הכל סכום של 268,000 שקל. הנתבעות יוצגו ע"י עו"ד אייל אייכל ממשרד ארנון תדמור-לוי.

השופט ציין כי הוא דן בנושא ההוצאות, ולבסוף פסק שלא לתת הוצאות לתובעת. השופט ציין "חרף התוצאה אליה הגעתי, לא מצאתי לחייב את התובעת בהוצאות. התובעת סייעה רבות בעבודתה לפיתוח הנדרש לעיריית אריאל. היא ביצעה עבודות רבות שתרמו לפיתוח השכונה, וסייעה לעירייה ולעומדים בראשה במימוש חזונם. אכן, היא לא עמדה בנטל שמטיל הדין להוכיח את רובם של רכיבי תביעתה, אך היא ראויה להכרת הטוב בגין פעילותה שתרמה לטובת העירייה ולתושבי היישוב. כמו כן אכן קיים פער מסוים בין המצגים שהוצגו לתובעת בראשית הדרך ובין ההסכם שהיא חתמה עליו בסופו של יום. ההסכם הוא המחייב, ועדיין יש לקחת בחשבון את הפער האמור במסגרת פסיקת ההוצאות, וכך אני עושה".