יפונה מהחנות שלו אחרי 50 שנה - כמה פיצוי יקבל?

בעל חברה המפעיל חנות בשכירות מוגנת ברחוב החבצלת בירושלים מאז תחילת שנות השבעים ייאלץ להתפנות משם לצורך הקמת בית מלון – כך קבע לאחרונה השופט אוהד גורדון מבית משפט השלום בירושלים.

הנתבעת היא חברה שמפעילה חנות לממכר מוצרי שיער, דיירת מוגנת ברחוב חבצלת 4 בירושלים, בהתאם לחוזה שכירות מוגנת משנת 1971. לפני כ-3 וחצי שנים הוגשה נגדה תביעת הפינוי באמצעות חברת "פאי סיאם", המעוניינת להקים מלון ולשם כך להרוס את המבנה בו נמצאת החנות.

השופטת עד בר טל ציינה כי בפברואר 22 כבר ניתן פסק דין חלקי על ידי השופט גורדון אשר קבע כי על הנתבעת לפנות את המושכר כנגד סידור חלוף בכסף, כאשר לצורך קביעת הסכום, מונה שמאי מטעם בית המשפט. 

בסיפור שלפנינו התובעת חברת פאי סיאם של שלמה דהוקי, מחזיקה ברוב הזכויות בבניין בו ממוקם המושכר. מנגד הנתבעת היא חברה המפעילה חנות, דיירת מוגנת, לפי הסכם שכירות משנת 1971. התובעת מבקשת לבנות במקום מלון, ומחזיקה בהיתרים לביצוע העבודות שכוללים בין היתר הרס של החנות. משכך, דרשה מהנתבעת לפנות את החנות. הנתבעת סירבה, ועל כן פנתה התובעת להורות על הפינוי ולקבוע דמי פינוי שיהוו סידור חלוף.

הנתבעת מנגד, באמצעות בעל החברה המפעילה את החנות, מר איסנר טענה כי לפי הדין על התובעת להעמיד לה סידור חלוף בעין, ולא בכסף. הנתבעת הבהירה כי היא מוכנה לעבור לחנות מקבילה באותו רחוב - ברחוב החבצלת, וזאת בטענה כי מדובר במוקד עיסוק בתחום פעילותה, של מכירת מוצרים לשיער, וכי עסקים נוספים מתחום זה פועלים באותו רחוב.

כמו כן טענה, כי התובעת לא פעלה לאיתור סידור חלוף בעין, ובכלל זה כי תכנון המלון כולל בניית חנויות אחרות, אך התובעת סירבה להקצות אחת מהן לנתבעת והשכירה אותן לשוכרים אחרים. טענה דומה עלתה בנוגע לשטח מסחרי שהתובעת מתכננת להפעיל בבניין המתוכנן, ואשר פונה לרחוב יפו.

הנתבעת גם טענה כי ההיתר שניתן נועד ליצירת "עילת פינוי מלאכותית" וכי להיתר הבניה אין תוקף נוכח ליקויים. בנוסף טענה כי יש לדחות את התביעה משלא הוגשה על ידי כל בעלי הנכס, היות שלתובעים רק חלק מזכויות הבעלות בו. השופט אוהד גורדון פסק בפברואר בשנה שעברה כי הדיירת תפונה. השופטת ציינה כי היא עוסקת בנושא הפיצוי שיינתן לדיירת בשל כך.
 

 ניתן לפנות דייר מוגן

 
לפי החוק הגנת הדייר, עילות לפינוי דייר מוגן חלות במצב שבו המושכר דרוש לבעליו, לצורך עצמי לרבות הריסתו כדי להקים במקומו בניין אחר או לשנותו שינוי ניכר, וקיבל רישיון לכך. השופטת בר טל ציינה כי במקרה שלפנינו דרישות החוק מתקיימות. "התובעת קיבלה היתר בניה לפרויקט הכולל שינוי מהותי של שני מבנים סמוכים קיימים, בהם הבניין בו מצויה החנות. זאת, בדרך של חיבורם בגשר והפיכתם לבית מלון חדש. העתקו של ההיתר צורף לכתב התביעה. הדבר עולה כדי "שינוי ניכר" כנדרש בעילות הפינוי הנדונות, וכרוך בשינוי נרחב של המבנה הקיים, ובכלל זה הריסת חלקים מן הבניין כולל החנות הנדונה".

"בחינת התנהלות הנתבעת לאורך ההליך ועדותו של בעליה, מר איסנר, הותירו רושם לפיו סירובה זה לצאת מתחומי רחוב החבצלת תרם תרומה של ממש לחוסר היכולת להציע חלופה-בעין.

השופטת ציינה כי עמדה זו של הנתבעת עולה כדי סירוב בלתי סביר לסידור חלוף. תחילה, היא תרמה תרומה של ממש לחוסר היכולת להעמיד לה חנות חלופית. הצדדים והמתווך בחנו לאורך חודשים ארוכים מספר חנויות במרכז העיר ירושלים, רובן ברחובות אחרים ובהם רחובות מרכזיים.

השופטת ציטטה מפסק הדין של השופט גורדון כי "חיוב התובעת להקצות חלק מהשטח המסחרי הנזכר לעיל לנתבעת, תהווה התערבות מופרזת בזכויותיה ופגיעה יתרה בה. שיקוליה העסקיים של התובעת עוסקים ביתרונות הנובעים מגודל השטח, ומכך שהוא פונה לרחוב יפו המרכזי. היא מייעדת אותו לעסק אחד או שניים לכל היותר, כדי למקסם את התועלת העסקית ממנו. חיובה לחלק שטח זה, ולהקצות את מיעוטו לנתבעת, תוך פתיחת פתח נוסף לרחוב החבצלת, תפגע בתכנון שערכה התובעת וביכולתה לשווק את השטח האמור בהתאם לתכניותיה.

"התובעת ביססה קיומה של עילה לפינוי הנתבעת מהחנות, ובנסיבות שתוארו לעיל אין לחייבה להוסיף ולנסות להעמיד סידור חלוף בעין, בדמות חנות אחרת. לכן, יש להורות על פינוי הנתבעת מהחנות, ועל התובעת יהא לשאת בדמי פינוי כסידור חלוף.

על כמה יעמוד הפיצוי?

לפי הפסיקה, מקובל לפצות דייר מוגן המפונה באופן כפוי, בסכום שווה ערך לארבעה שלישים משווי הנכס בבעלות מוגנת: סכום המשקף הן את דמי המפתח והן הוצאות הכרוכות במעבר. הנתבעת עתרה לחרוג מכך ולפצותה בסכום גבוה יותר.

השופטת ציינה כי לעמדת הנתבעת ולהתנהלותה הייתה תרומה של ממש לחוסר היכולת לאתר חנות חלופית. כך, נוכח סירובה לעבור לחנות שמחוץ לתחומי רחוב החבצלת, ולהתנהלותה בקשר למאמצי חיפוש החלופה. לעיל נדונה עמדה זו של הנתבעת ומדוע דובר בסירוב בלתי סביר מצידה. יש בכך לשלול ביסוסה של פרופוזיציה לפיה הנתבעת לא תוכל, לו תרחיב את חיפושיה מחוץ לרחוב החבצלת, לאתר חנות מתאימה אחרת בדמי מפתח. בנסיבות אלה, אין מקום לפצותה בסכום הנגזר משווי חנות בבעלות מלאה.

השופטת ציינה כי השופט גורדון לא קיבל את עתירת החברה שמפעילה את החנות לפצותה בגין "ערך המוניטין שצבר העסק במקום". בית המשפט מינה את השמאים יאיר ידיד ועמית בירן שמצאו בחוות דעתם כי שווי דמי הפינוי עומד על סך של 2.9 מיליון שקל בתוספת מע"מ.

השופטת בר טל קבעה כי היא מצאה לקבל את קביעות מומחה בית המשפט, השמאים ידיד בירן. "הנתבעת מקדימה התמודדותה עם חוות הדעת של התובעת ושל מומחה בית המשפט, בטענה לקיום ניגוד עניינים מטעם מומחה בית המשפט. לטענת הנתבעת, התברר, כבר בתחילת עדות המומחה, שהוא נתן בעבר חוות דעת לדייר מוגן שהחזיק קיוסק בנכס הנמצא ברחוב חבצלת 2 בירושלים. לדידה של הנתבעת, די בקיומה של חוות דעת זו שלא גולתה לבית המשפט, בשביל לפסול את המומחה מטעם בית המשפט בשל ניגוד עניינים והיעדר אמינות, שכן בטופס ניגוד העניינים, חוות דעת זו לא צוינה, בהינתן כי מדובר בבניין שכיום מחובר, ונמצא באותה בעלות".

השופטת קבעה כי היא אינה מקבלת את הטענה של הנתבעת שהועלתה לראשונה בסיכומים, לפסילת חוות דעת מומחה בית המשפט.

השופטת ציינה כי "למומחה בית המשפט מיוחסת חזקת תקינות ומקצועיות, בעטיה זוכה לאמון רב. פסילת חוות דעת של מומחה בית המשפט אינה דבר שבשגרה, והיא תיעשה בנסיבות חריגות ומיוחדות בהן עשוי להיגרם לאחד הצדדים עיוות דין, כאשר שוכנע בית המשפט שבחוות הדעת נפל פגם היורד לשורשו של עניין כגון, פגם בשיקול דעת המומחה, חוסר תום לב או משוא פנים. יחד עם זאת, לא כל שגגה או תקלה יביאו לפסילתו של המומחה".

השופטת ביקרה את התנהלות החברה המפעילה את החנות וציינה כי "הנתבעת החליטה, בחוסר תום לב, להטיל דופי במומחה בית המשפט, וזאת ללא כל תימוכין או בסיס, שכן הנתבעת לא הצביעה על אינדיקציות כלשהן לקיומו של ניגוד עניינים - נהפוך הוא.

השופטת ציינה כי "מומחה בית המשפט הוא נטול פניות, וההלכה היא שבית המשפט לא יסטה ממסקנות חוות דעתו של מומחה שמונה על ידו אלא במקרים חריגים. השופטת בר טל פסקה כי "לא מצאתי במקרה הנדון סיבה או שגיאה מהותית בחוות דעת מומחה בית המשפט בגינה יש להעדיף אחת מחוות דעת הצדדים על פניה והנתבעת אף לא השכילה להצביע על שגיאה מהותית כאמור".

השופטת פסקה כי "התביעה מתקבלת ואני מורה על פינוי הנתבעת מהמושכר. הנתבעת תפנה את המושכר מכל אדם וחפץ וזאת עד לא יאוחר מיום 11.7.23 בשעה 16:00. מועד זה נקבע לצרכי התארגנות". התובעת פאי סיאם של שלמה דהוקי, תשלם לנתבעת לחברה המפעילה את החנות לממכר מוצרי שיער 2.9 מיליון שקל בתוספת מע"מ, כחוות דעת מומחה בית המשפט, ובסה"כ 3.394 מיליון שקל וכך תוכל לקדם את בניית המלון בסמוך לכיכר ציון.  השופטת הוסיפה כי כל צד יישא בהוצאותיו.