מתגרשים? בית המשפט יכול למכור לכם את הדירה

שני בני זוג  לא הצליחו להגיע להסכמה כיצד יחלקו ביניהם את שתי הדירות ואת החנות הרשומות על שם שניהם.  המחלוקת התגלעה במסגרת סכסוך הגירושים שלהם שמתנהל מאז שנת 2021.

תחילתו של הסיפר בבני זוג לשעבר, שנישאו בשנת 2010, והביאו לעולם שני ילדים. לאחר שנישואיהם עלו על שרטון. השניים מנהלים מאז חודש ינואר 2021  הליכים משפטיים אחד כנגד השני במסגרת סכסוך הגירושין. אחד מאותם הליכים הוא תביעת האישה כנגד בעלה לאיזון משאבים ולפירוק השיתוף בשלושת נכסי הנדל"ן הרשומים בבעלות משותפת של הצדדים. מדובר בדירת המגורים של בני הזוג, בה מתגורר כיום הגבר, וכן דירה נוספת וחנות.

המחלוקת בין בני הזוג היא כיצד יבוצע פירוק השיתוף ביניהם. האישה עתרה לבית המשפט לענייני משפחה לפירוק השיתוף בנכסי המקרקעין על ידי מכירתם בשוק החופשי למרבה במחיר.

מנגד, בעלה טען כי על נכסי המקרקעין להתחלק בין הצדדים תוך ביצוע תשלומי איזון לפי שווים כפי שהוערך ע"י השמאית מטעם בית המשפט.

לטענתו, זכות הקדימה קיימת לו מכוח הוראת סעיף 101 לחוק המקרקעין. הוא טען כי זכות הקדימה שלו קודמת להחלטה לפירוק השיתוף. בבית המשפט הציע הבעל  כי  אחד מהצדדים יקבל לידיו את מלוא הזכויות בדירת המגורים, שהוערכה בשווי של 4 מיליון שקל, וישא בתשלום המשכנתא הקיימת עליה, ואילו הצד האחר יקבל לידיו את הדירה הנוספת, שהוערכה בשווי של 1.2 מיליון שקל, ואת החנות, שהוערכה בשווי של 150,000 שקל, וכן את ההפרש הכספי בין שווי דירת המגורים בניכוי המשכנתא לנכסים אלו.

הבעל טען כי לאור זכות הקדימה המותנית לו ומשהודיע על רצונו למימושה לא ניתן להורות על פירוק השיתוף בדירת המגורים על דרך של מכירתה למרבה במחיר לצד ג'.

האישה לא הסכימה לחלוקת נכסי המקרקעין בין הצדדים לפי הצעת הבעל ולכן בית המשפט פסק כי פירוק השיתוף בכל נכסי המקרקעין המשותפים לצדדים יעשה באמצעות מכירתם בשוק החופשי לכל המרבה במחיר. 

יוכל להשוות את המחיר הכי גבוה שיוצע לדירה

השופטת תמר סנונית קבעה כי "זכות הראשונים של הנתבע באה לידי ביטוי בכך שכאשר תתבצע מכירה בשוק החופשי במסגרת התמחרות הוא יוכל לקחת חלק בהתמחרות, ואם יבחר יוכל להשוות בהתמחרות למחיר הגבוה ביותר שייקבע - ולזכות בנכס".

השופטת הוסיפה כי "לא שוכנעתי מהפסיקה שצורפה בתיק כי הנתבע יכול לכפות על התובעת שהנכסים לא ייצאו למכירה בשוק החופשי ובפרט כאשר קיימים פערים כלכליים ביניהם שאינם מאפשרים לתובעת לטענתה לבחור באף אחת מהאפשרויות שהוצעו על ידי הנתבע לאיזון פנימי ביניהם. מכירה בשוק החופשי תעורר שאלות מיסוי ושאלות תמורה ושאלות של הוצאות נוספות של מכר ושל כינוס אולם כל אלה יוכלו לקבל מענה בהגשת תביעה מתאימה לו יחפוץ הנתבע. אין הדבר מונע את פירוק השיתוף במכירתו בשוק החופשי תוך שמירת זכות הקדימה במסגרת זו".

השופטת הורתה על פירוק שיתוף בכל הנכסים המשותפים לצדדים באמצעות מכירה בשוק החופשי לכל המרבה במחיר. פירוק השיתוף יתבצע באמצעות מינוי כונס נכסים.

השופטת אף הוסיפה בפסיקתה כי "כל אחד מהצדדים רשאי לקחת חלק במסגרת ההתמחרות למכירת הזכויות בנכסים ולעמוד בכל התנאים הנדרשים לצורך כך, לרבות השתתפות בהתמחרות כמו כל מציע חיצוני אחר. הצדדים יוכלו לממש את זכות הקדימה במסגרת הליך ההתמחרות באופן שבו יוכלו להשוות את המחיר המוצע לכל הצעה שתתקבל על ידי מציעים חיצוניים או לזכות בדרך המלך ככל שהצעת אחד מהם תהיה הגבוהה ביותר.

בנוסף ציינה כי ככל ותהיה הסכמה בין הצדדים לגבי נכס ספציפי כי תתבצע העברה אגב גירושין במסגרת הכינוס. הבעל לא קיבל את החלטתה של השופטת והגיש בקשה לערעור למחוזי. 

לטענתו שגגה יצאה מידי בית המשפט כשדחה את טענותיו לגבי זכות הקדימה. לא ניתן להציע את הדירה לרכישה לצד ג' שעה שאחד מבני הזוג מודיע על רצונו למימוש זכות הקדימה.

לדבריו, זכות הקדימה אינה קיימת לאחר מתן צו לפירוק השיתוף על דרך של מכירת הנכסים לצד ג' בשוק החופשי. כמו כן  טען כי לפני ההחלטה  קיבלה האישה שהות להודיע אם היא מעוניינת בחלוקת נכסי המקרקעין בין הצדדים ועל כן בהתאם לעיקרון השוויון, יש לאפשר לו שהות דומה לממש את זכות הקדימה ולרכוש את זכויות אשתו בדירת המגורים, כששאר נכסי המקרקעין יועברו אליה, שתוכל, אם תרצה, למכרם בשוק החופשי ותוך תשלומי איזון.

בית המשפט המחוזי בתל אביב קיבל את בקשת הבעל לעיכוב ביצוע עד להכרעה בבקשת רשות הערעור. האישה טענה מנגד כי  בית המשפט לא הפלה בין הצדדים וכי היא שוללת את טענתו כי מכוח עקרון השוויון יש לאפשר לו "לממש את זכות הקדימה" ולרכוש את זכויותיה בדירת המגורים, או ביתר נכסי המקרקעין, שלא על דרך מכירתם בשוק החופשי.
 

 החוק ברור

השופט שאול שוחט קבע כי יש לדון בבקשת רשות הערעור כאילו ניתנה הרשות, וערעור הוגש על-פי הרשות שניתנה. השופט קבע כי  כי דין הערעור להידחות. השופט שוחט ציין כי "חוק המקרקעין קובע בסעיף 39: "במקרקעין הניתנים לחלוקה יהיה פירוק השיתוף בדרך של חלוקה בעין". בנוסף ישנה הוראה משלימה בסעיף 40 לחוק: "במקרקעין שאינם ניתנים לחלוקה... יהיה פירוק השיתוף בדרך של מכירת המקרקעין וחלוקת הפדיון.

השופט קבע כי "אין מחלוקת כי כל אחד מנכסי המקרקעין של הצדדים אינו ניתן לחלוקה בעין ולכן על פירוק השיתוף בו חלה הוראת סעיף 40 לחוק המקרקעין. השופט ציין כי השאלה המשפטית בתיק היא האם  לבעל יש זכות קדימה מכוח סעיף 101 לחוק המקרקעין?

השופט ציין כי המחלוקת היא באשר ליחסי הגומלין של הוראה זו עם זכות הקדימה הקיימת לבני זוג בנכסים משותפים, מכוח הוראת סעיף 101 לחוק המקרקעין, שקובעת כי "מקרקעין שהם בבעלות משותפת של בני זוג, והם משק חקלאי או בית עסק המתנהלים על ידיהם במשותף או דירה המשמשת להם מגורים, לא יהיה בן זוג זכאי להעביר חלקו לאחר אלא אם הציע אותו תחילה לבן-זוגו".

 
הבעל טען כי  משום שמדובר בנכסי מקרקעין משותפים לצדדים, שהינם בני זוג, אזי הבעת רצון מצד אחד מבני הזוג לממש את זכות הקדימה מכוח הוראת סעיף זה  מסייגת את זכותו של בן הזוג האחר לפעול לפירוק השיתוף בנכס מכוח הוראת סעיף 40 לחוק, ומהווה הגנה כלפי תביעה שכזו.

לטענתו לאור זכות הקדימה הנתונה בידו מכוח סעיף 101 לחוק המקרקעין תביעת האישה לפירוק השיתוף בדירת המגורים צריכה להידחות והוא רשאי לפדות את חלקה בדירה, כפי שהוערכה בחוות שמאי מטעם בית המשפט, בחלקו בנכסי מקרקעין אחרים משותפים ובכסף -תשלומי איזון.
 

 ההלכה קובעת כי אין לבעל זכות קדימה במקרה זה

 
השופט שוחט קבע כי "לא מצאתי בסיס לעמדה זו של המבקש. ההלכה בעניין סוכמה היטב בספרו של השופט יעקב שקד: "אין חוק המקרקעין מעניק לשותף במקרקעין, שהשיתוף בהם מפורק על דרך של מכירה פומבית, זכות קדימה לרכישת חלקו של שותפו. אמנם, סעיפים 100 ו-101 לחוק המקרקעין מעניקים זכות קדימה לשותף במקרה של בעלים משותפים שהם בני זוג או יורשים, אך כאן מדובר בסיטואציה ייחודית, העוסקת במכר רצוני של מי מהשותפים. סעיפים אלה לא עוסקים במכר כפוי דוגמת מכר בהליך לפירוק שיתוף".

בנוסף ציין השופט כי גם בפסיקת בתי המשפט לענייני משפחה נקבע לא אחת כי סעיף 101 לחוק המקרקעין עוסק במכר רצוני של שותף ונועד למנוע כניסת אדם זר לחיק השותפים – וזאת להבדיל מהליך של פירוק שיתוף שהוא הליך של מכר כפוי שבו הנכס כולו מוצע למכירה והמכירה הפומבית מחסלת את השותפות כולה".

בפסיקות קודמות בנושא שילבו בתי המשפט לענייני משפחה בין הוראת סעיף 101 לחוק המקרקעין לבין הוראת סעיף 40 לחוק המקרקעין, ונתנו צו לפירוק השיתוף בנכס המקרקעין על ידי מכירתו למרבה המחיר, כאשר לבן הזוג השותף בנכס תישמר זכות לרכוש את חלקו של בן זוגו בהתאם לסכום הגבוה ביותר שיוצע.

כמו כן ציין השופט שוחט כי טענתו של הבעל באשר לעקרון השוויון בין בעלי הדין "לאחר שהאישה קיבלה שהות וזכות קדימה להחליט באם מעוניינת לרכוש אם לאו, ולכן מבוקש לאפשר באותו האופן לבעל לממש את זכות הקדימה הקיימת לו על פי הדין,שגויה עובדתית.

השופט קבע כי הסיבה לכך היא שהאישה  מעולם לא ביקשה לממש "זכות קדימה". בית המשפט לא הקנה בידה בהחלטתו בדיון  "זכות קדימה" לרכישת חלקו של הבעל בנכסים, לפני האישה הייתה הצעה אותה הניח המבקש לפניה, היא התבקשה להודיע אם היא מסכימה לה אם לאו, והיא הודיעה על היעדר הסכמתה. היעדר קיבול להצעה שניתנה ע"י הבעל לא מקנה בידי המבקש זכות לתת קיבול להצעה נגדית מצד האישה שמעולם לא ניתנה על-ידה.

השופט קבע כי הוא דוחה את הערעור ומבטל את עיכוב הביצוע של פסק הדין של בית המשפט לענייני משפחה למכירת הנכסים. בנוסף התובע ישלם הוצאות משפט של 7,500 שקל.