רכש את ביתו של ארקדי גאידמק בהרצליה פיתוח במיליוני דולרים והתחמק מתשלום למתווך; מה פסק בית המשפט?

ביתו של איש העסקים ארקדי גאידמק בהרצליה פיתוח נמכר ב-14 מיליון שקל, אלא שכעת מתברר שמאחורי העסקה המדוברת מסתתר סכסוך משפטי קשה בין המתווך לרוכש שניסה להתחמק מתשלום 2% עמלה על העסקה, עמלה שהתחייב אליה בחתימתו על מסמכי התיווך לעסקה. המתווך טען כי הוא היה זה שקידם את העסקה בכל שלביה עד לסיומה ומנגד הרוכש טען כי הוא חזר בו מהעסקה, ולבסוף מי שרכש את הדירה היה אדם אחר.

בית המשפט השלום בהרצליה דן לאחרונה בסכסוך שהתגלע בין מתווך דירות יוקרה בהרצליה לבין אדם שחתם על מסמכי התיווך לעסקת רכישת הנכס של ארקדי גאידמק, ניהל את המשא ומתן לכל אורכו, אך בשלב הסופי חזר בו כאשר את הרכישה בפועל ביצע שותפו - מכרו של האיש. האם גם במקרה כזה עליו לשלם את העמלה למתווך? הרי לא הוא רכש לבסוף את הנכס.

תחילתו של הסיפור בפרסומו למכירה של ביתו של ארקדי גאידמק ברחוב חבצלת השרון 39, היוקרתי בהרצליה פיתוח. התובע הוא מתווך רשום במקרקעין ובעל רישיון תיווך במקרקעין, שעיקר פעילותו בתיווך מקרקעין של נכסים בעיר הרצליה, ובפרט נכסי יוקרה בהרצליה פיתוח. התובע התקשר בהסכם תיווך עם הבעלים של הנכס, ארקדי גאידמק  אשר מחזיק בזכויות בנכס באמצעות חברה זרה באיי הבתולה הבריטיים.

במסגרת פעולות התיווך נוצר קשר בין התובע ובין הנתבע אשר התעניין בנכס. בתחילת שנת 2018 נחתם בין התובע לנתבע הסכם שירותי תיווך. בהסכם התחייב הנתבע לשלם לתובע עמלת תיווך בסך של 2% בתוספת מע"מ ממחיר רכישת הנכס, וזאת ביום החתימה על החוזה או זיכרון דברים או יצירת קשר מחייב אחר.

לאחר החתימה על הסכם התיווך, שלח הנתבע הצעה בכתב לבעלי הנכס גאידמק ולמתווך שבמסגרתה הציע לרכוש את הנכס בתמורה ל-4 מיליון דולר. הצדדים ניהלו מו"מ שהתארך לאחר קשיים בקשר עם החברה הזרה שמחזיקה את הזכויות בנכס.

בסוף חודש אוקטובר באותה שנה נחתם זיכרון דברים בין הנתבע, באמצעות החברה שבבעלותו, חברת גלובל אינווסטמנט ובין גאידמק, על רכישת הנכס ב-4.1 מיליון דולר.

לאחר החתימה על זיכרון הדברים המשיכו הצדדים לקדם את המשא ומתן לקראת הסכם מכר מלא ומפורט. בתחילת שנת 2020 הגיע המשא ומתן לשלב מתקדם ובין הצדדים ובאי כוחם הועברו הערות לטיוטות הסכם המכר.

במהלך כל תקופת המשא ומתן היה התובע מעורב במגעים בין הצדדים, נטל חלק פעיל בקידום המשא ומתן וליווה את הצדדים. בחודש מרץ ב-2020 שנתיים לאחר תחילת המגעים והמשא ומתן נחתם הסכם מכר למכירת הנכס של גאידמק ב-13.8 מיליון שקל. לתדהמתו של המתווך על הסכם המכר לא חתם הנתבע, אלא חברה בשליטתו של ריצ'רד טוויל. משהתגלה הדבר לתובע, ערך בירור עם הנתבע שטען בפניו כי החליט בסופו של דבר לסגת מהעסקה ולא לרכוש בעצמו את הנכס.

 ארקדי גאידמק. צילום שלומי יוסף

לטענת התובע, העובדה כי הנכס נרכש בפועל על ידי ריצ'רד באמצעות חברה מטעמו ולא על ידי הנתבע, אין בה כדי לשלול את זכאותו לדמי התיווך. לטענתו, מדובר באותה עסקה בדיוק שהוא יצר ועמל עליה, וכי ההחלטה שהרכישה תתבצע על ידי ריצ'רד ולא על ידי הנתבע, היא לכל היותר החלטה עסקית של הנתבע וריצ'ארד, ואשר יסודותיה ביחסים המסחריים שבין הנתבע לבין ריצ'רד ובהתחשבנות האישית שביניהם.

עוד טוען התובע, כי ממילא זכאותו לדמי תיווך קמה עם החתימה של הנתבע על זיכרון הדברים, ודי בכך כדי לבסס את זכאותו לדמי תיווך. 

מנגד, הנתבע כפר בטענות התובע. לטענתו הוא אינו חייב בדמי תיווך, שכן החבות לתשלום דמי התיווך מוטלת על כתפי ריצ'רד שהתקשר בהסכם המכר ורכש את הזכויות בנכס מבעלי הנכס. לטענתו, לאחר שנוכח כי העסקה מורכבת מדי ומהווה סיכון גדול מידי, בחר לסגת מהעסקה תוך שהוא מציע את העסקה לריצ'רד.

הנתבע כפר גם בטענה כי הוא חייב בדמי התיווך מכוח החתימה על זיכרון הדברים. לטענתו לא ראה בזיכרון הדברים כמסמך מחייב, וממילא גם התובע לא ראה בזיכרון הדברים כמחייב – לראיה, לא דרש ממנו או מגאידמק את דמי התיווך לאחר החתימה על זיכרון הדברים, אלא רק לאחר החתימה על הסכם המכר.

האם המתווך היה הגורם היעיל בעסקה?

 
השאלה המשפטית בתיק היא האם התובע היה הגורם היעיל בעסקה או האם מתקיימים התנאים המזכים את התובע בדמי תיווך לפי חוק המתווכים במקרקעין? ניתן לציין כי גם הנתבע אינו חולק בדבר זכאותו העקרונית של התובע לדמי תיווך, אולם לטענתו החבות בתשלום דמי התיווך מוטלת על ריצ'רד אשר התקשר בהסכם עם בעלי הנכס, ולא עליו מאחר שלא רכש את הנכס בסופו של דבר.

על בית המשפט להכריע בשאלה האם חלה על הנתבע החבות לתשלום דמי התיווך, גם אם הנכס נרכש על ידי אחר.

השופט דוד יצחק קבע כי דין התביעה להתקבל. "הלכה למעשה העסקה שנחתמה בסופו של יום היא בדיוק אותה עסקה שהתובע תיווך בעניינה, כאשר השינוי היחיד הינו בזהות הרוכש. אלא, מהראיות והעדויות שבפני מתחייבת המסקנה לפיה, החלפת זהות הרוכש מקורה בשיקולים אישיים-עסקיים של הנתבע וריצ'רד, נוכח מערכת היחסים העסקית ביניהם".

השופט ציין כי "לא מדובר בעסקה חדשה וזרה לנתבע, אלא המשך ישיר למשא ומתן שניהל ולהסכמות שגיבש עם בעלי הנכס. להבדיל ממקרה בו גורם זר ולא מוכר מתקשר בעסקה דומה לרכישת הנכס, שאז מטבע הדברים מתנתקת הזיקה של הנתבע לעסקה ולחבות בתשלום דמי תיווך, בענייננו, העסקה במסגרתה נחתם הסכם המכר עם ריצ'רד היא העסקה שתיווך התובע. ההחלטה של הנתבע וריצ'רד כי מתווה העסקה יהיה באמצעות רכישת הנכס שלא באמצעות הנתבע, אינה יכולה לשלול מזכאותו של התובע לדמי תיווך".

סעיף 14 לחוק המתווכים קובע כי מתווך במקרקעין יהיה זכאי לדמי תיווך מאת לקוח אם הוא היה בעל רשיון בתוקף, מילא אחר הוראות סעיף 9, והיה הגורם היעיל שהביא להתקשרות הצדדים בהסכם מחייב.

השופט ציין כי במקרה שלפנינו, התובע הוא בעל רישיון תיווך במקרקעין, ואין מחלוקת שנחתם הסכם בכתב להזמנת פעולות תיווך במקרקעין בהתאם לסעיף 9 לחוק המתווכים, וגם אין מחלוקת בדבר היותו של התובע הגורם היעיל בעסקה. השאלה מתעוררת מה קורה כאשר רוכש הנכס אינו הלקוח?

על פי הפסיקה נמצא, כי כאשר קיימת זיקה בין "הלקוח" לבין רוכש הנכס בפועל, ניתן לחייב את הלקוח בתשלום דמי התיווך, גם אם לא רכש את הנכס בפועל. השופט יצחק ציין כי "מהעדויות והראיות בתיק עלתה תמונה עובדתית לפיה, הגם שהעסקה נחתמה בסופו של דבר כאשר הנכס נרכש על ידי חברה בשליטת ריצ'רד, הרי שלא היה בכך כדי לנתק את מעורבותו של הנתבע או את מחויבותו לתשלום דמי התיווך בהתאם להסכם התיווך. הדרישה לחילופי זהות הרוכש נעשה ערב החתימה על הסכם המכר. הנתבע חוזר וטוען כי מרגע שהחליט לסגת מהעסקה, כל המגעים נעשו על ידי ריצ'רד, ולא הייתה לו נגיעה בדבר".
  

לא ידע להסביר מדוע העסקה הייתה חלק מעסקאות נוספות עם ריצ'רד

השופט קבע כי "העובדה כי ערב החתימה על הסכם המכר הוחלט לשנות את זהות הרוכש מהווה הוכחה משמעותית וכבדת משקל לכך שמדובר באותה עסקה שהתובע תיווך, ואשר משיקולים עסקיים – מסחריים שבין הנתבע לריצ'רד הוחלט כי בסופו של דבר הרוכשת תהיה חברה בשליטתו של ריצ'ארד. לא מדובר בעסקה של מה בכך. מדובר ברכישת זכויות בשווי של כמעט 14מיליון שקל . מדובר בעסקה מורכבת של חברה זרה באיי הבתולה הבריטיים שהחזיקה בזכויות בנכס, ואשר היה צורך להחיותה לצורך ביצוע העסקה.

"לצדדים נדרשו כמעט שנתיים של משא ומתן, איתור מסמכים ובדיקות בטרם יכלו לגבש טיוטת הסכם מכר. לא סביר כי עסקה שכזו תתבצע על ידי גורם אחר, שאינו בקיא ברזי העסקה ולא ליווה אותה, כאשר אותו גורם שרוכש את הזכויות "נכנס" לתמונה רק ערב החתימה על הסכם המכר".

השופט ציין כי לנתבע לא הייתה תשובה מדוע בשיחה בינו לבין ריצ'רד שהובאה כראיה במשפט הוא קישר בין העסקה הנדונה לעסקאות אחרות שנערכו בינו ובין ריצ'רד. "תשובתו לפיה הוא אינו יודע מדוע אזכר עסקאות אחרות כדמות העסקה לרכישת בית אחר בסביון, שלטענתו לא יצאה לפועל, אינה מספקת כלל ועיקר. הנתבע סבר בזמן אמת שנכון להסביר לתובע כי בינו ובין ריצ'רד קיימות עסקאות נוספות שביסודן התחשבנות בין הצדדים, וכי על יסוד עסקאות אלה והתחשבנויות אלה החליטו כי הנכס יירכש על ידי ריצ'רד". השופט יצחק קבע כי "אין לקבל את גרסתו החדשה של הנתבע לפיה לא ידע מדוע קשר בין העסקאות בזמן אמת".
 

בתו של גאידמק העידה כי הנתבע עומד מאחורי העסקה

בנוסף, במהלך המשפט העידה קטיה גאידמק, בתו של מר גאידמק, שנטלה חלק במגעים שבין הצדדים מטעם אביה. גאידמק העידה כי בשלב מסוים הוצג לה ריצ'רד כמי שרוכש את הנכס במקום הנתבע. בעניין זה העידה גאידמק מספר פעמים במהלך חקירתה הנגדית, כי הובהר לה שרכישת הנכס על ידי ריצ'רד נעשית מטעמו של הנתבע.

השופט יצחק גם קבע כי הנתבע אישר בעדותו שבשום שלב לא מסר לתובע או לכל גורם אחר שהיה מעורב במגעים בין הצדדים, כי הוא נסוג מהעסקה. בנוסף הנתבע המשיך להיות שחקן משמעותי בהוצאתה לפועל של העסקה, גם לאחר החתימה על הסכם המכר. השופט ציין כי "מקום בו הנתבע מעיד על עצמו כי נוכח הסיכונים בעסקה בחר לסגת מהעסקה, לא ברור מדוע המשיך לקחת חלק פעיל בעסקה, לא כל שכן מדוע היה בקיא באופן מוחלט ברזי העסקה ובכל הקשיים שנלוו גם לאחר החתימה על הסכם המכר".

השופט ציין כי בקשר בין הנתבע לריצ'רד רב הנסתר על הגלוי שכן "ביחס לטענת הנתבע לאחריותו האישית של ריצ'רד לתשלום דמי התיווך, הייתה נתונה בידיו האפשרות לשלוח הודעה לצד שלישי כנגד ריצ'רד ולטעון במסגרתה כי ככל שהוא יחויב בתשלום דמי התיווך, על ריצ'רד לשפות אותו בכל סכום שיחויב מאחר שהוא רכש את הנכס. לחילופין, הייתה בידי הנתבע האפשרות לבקש את צירופו של ריצ'רד כנתבע נוסף בהליך. הימנעותו מהגשת הודעה לצד שלישי או מבקשה לצירופו כנתבע, היא הנותנת, כי ככל הנראה רב הנסתר על הגלוי במערכת היחסים שבין הנתבע לריצ'רד".

השופט יצחק קבע כי הוא מקבל את התביעה במלואה. הנתבע ישלם לתובע דמי תיווך בסך של 329,768 שקל,  ובנוסף ישלם הוצאות משפט של 40,000 שקל.