קניתם דירה וגיליתם פגמים של רטיבות חמורה; האם אתם זכאים לפיצויים?

כשרוכשים דירה בדרך כלל יש בחוזה סעיף שאומר שאתם רוכשים את הדירה כמו שהיא וכי בדקתם את הבית והוא לשביעות רצונכם. בדרך כלל מדובר בסעיף שלא מתעכבים עליו יותר מדי והוא חלק סטנדרטי מכל חוזה. אבל מקרה שנדון לאחרונה בבית המשפט השלום ברמלה דן בסעיף זה. רוכשת הדירה טענה כי היו ליקויים בדירה שהוסתרו ממנה. הדיון במשפט עסק בשאלה האם מוכרי הדירה הסתירו ליקויים בדירה ואשר בעקבותיהם הרוכשת לא יכלה לדעת כי יש ליקויים ולכן הסכמתה לרכוש את הדירה כמו שהיא בטעות יסודה ולכן היא זכאים לפיצויים. בתביעה עתרה לפיצויים של 100 אלף שקל.

תחילתו של הסיפור בחודש אפריל בשנת 2017 אז חתמו הצדדים על הסכם מכר, במסגרתו רכשה התובעת, מתווכת במקצועה מהנתבעים, מחצית מבית דו משפחתי ברחוב זבולון המר 10 בגדרה. מדובר בבית שנבנה בשנת 2014 ואשר בעלי הבית, בני הזוג הנתבעים מעולם לא התגוררו בו, אלא השכירו אותו במשך התקופה עד לרכישתו.

בתחילת חודש פברואר 2017 החליטו בעלי הבית למכור את הבית, ולצורך כך פרסמו מודעה מתאימה באתר יד 2. בעקבות אותה מודעה פנתה אליהם המתווכת, שהיא גם בעלת משרד תיווך בגדרה, והציעה להם לסייע במציאת רוכש.

בני הזוג אכן שכרו את שירותיה של המתווכת, אשר הציגה את הנכס בפני מספר רוכשים פוטנציאליים, אך עם איש מהם לא נכרת הסכם מחייב. כעבור זמן מה החליטה המתווכת כי הבית מתאים לצרכיה שלה, והציעה לבני הזוג לרכוש אותו בעצמה .

בני הזוג נענו להצעתה, וחתמו איתה הסכם המכר, ובמסגרתו נקבע כי החזקה בבית תימסר לה לאחר שישה חודשים, בחודש דצמבר 2017. לפני החתימה על ההסכם המתווכת שלחה  איש מקצוע מטעמה, שבדק את הבית ואת מצבו.
 

כמו שהוא

במסגרת ההסכם שנכרת בין הצדדים הם הסכימו על סעיף ביחס למצבו של הבית. בסעיף 14 להסכם המכר נכתב כי "הקונים מצהירים, כי ראו ובדקו את הבית ומצאוהו תואם למטרתם והם רוכשים את הבית כפי שהוא AS-IS ביום חתימת הסכם למעט בלאי סביר כאשר כל מערכות הבית: מים, חשמל, גז, מיזוג, אינסטלציה וביוב כתקנן ויישארו פועלות ותקינות עד למסירת החזקה בדירה לידי הקונים בהתאם להסכם זה ובכפוף לכך, הם מוותרים מראש על כל טענת מום או אי התאמה, למעט פגם או מום נסתר אשר ידוע למוכרים והם לא גילו אותו מראש לקונים.

"מוסכם על הצדדים כי המוכרים יתקנו בעצמם ועל חשבונם עד למועד המסירה את הליקויים הבאים: רטיבות בקיר מעל המדרגות, בידוד קרוע בגג, אימה בצינור האוורור בגג, אספקת אדמה לגינה עד לבית".

לאחר מספר חודשים, עוד לפני שהבית עבר לידיה, המתווכת הביאה מהנדס שיבדוק את הבית. המהנדס סטניסלב גולוד קבע  כי קיימים בבית ליקויים שונים, בעיקר ליקויי רטיבות, אשר עלות תיקונם עומדת על 95 אלף שקל.

המתווכת העבירה את חוות הדעת לידי בעלי הבית. לאחר עזיבת השוכרים הם הזמינו חוות דעת על  מצב הבית מחברת 'אינפרטק'. בחוות הדעת נקבע כי בעיות הרטיבות בבית נובעות מביות איטום ומצריכות חידוש רובה. בני הזוג ביצעו עבודות שונות בבית, לאחר מכן לפני מסירתה למתווכת לשם תיקון הליקויים אשר נמצאו.

לאחר שקיבלה את החזקה בבית, המתווכת הביאה שוב את המהנדס לבצע בדיקה. המהנדס טען כי התיקונים אשר בוצעו על ידי הנתבעים לא הועילו כלל, וכי אותם ליקויים אשר אובחנו על ידו  נותרו בעינם.

המתווכת לא העבירה את חוות הדעת לבעלי הדירה, וביצעה שיפוץ בבית. לאחר השיפוץ בדק המהנדס שוב את הבית וקבע כי ליקויי הרטיבות אשר היו בדירה תוקנו, אך ישנו מוקד רטיבות חדש בבית.
 

האם בעלי הדירה הסתירו פגמים?

השופט זיוון אלימי ציין כי השאלה המשפטית שמצריכה הכרעה היא האם בעלי הדירה הפרו את הוראות סעיף 14 להסכם המכר? 

השאלה המרכזית בתיק היא האם היה בבית פגם או מום נסתר. ואם אכן היה כזה האם בעלי הבית ידעו עליו והסתירו אותו.

השופט ציין כי המשוכה הראשונה שעל התובעת לצלוח כדי לזכות בתביעתה, היא להוכיח כי הליקויים המפורטים בחוות דעת המומחה מטעמה, אשר נערכה כחמישה חודשים לאחר החתימה על הסכם המכר, וכחודשיים וחצי לפני מסירת החזקה בבית מכוחו לתובעת, הינם ליקויים נסתרים.

השופט ציין כי הוא סבור כי "התובעת כושלת כבר במשוכה ראשונה זו". "בסעיף 1.2 באותה חוות דעת קובע מומחה התובעת באופן ברור כי בקירות הבית נמצאו סימני רטיבות וויזואליים ברורים, כגון כתמים, קילופי צבע, קילופי טיח וכדומה".

השופט קבע כי "גם לטענת מומחה התובעת עצמה ליקויי הרטיבות בבית היו גלויים, וניתן היה להבחין בהם גם ללא מכשור ייעודי או הרמת ריצוף".

למרות זאת קביעה זו לא מספקת בכדי לדחות את טענות התובעת, שכן המועד הקובע לבחינת היות הליקויים גלויים או סמויים הוא מועד החתימה על הסכם המכר, ולא חמישה חודשים לאחר מכן. השופט אלימי ציין כי מהראיות עולה כי גם במועד החתימה על הסכם המכר היו ליקויי הרטיבות בבית גלויים.

גם המתווכת אישרה בעדותה בבית המשפט כי ראתה את סימני הרטיבות בבית עוד לפני שחתמה על ההסכם. המתווכת טענה כי מדובר ב'רטיבות קטנה שרק הטיח ירד ממנה, מעל הפאנל', השופט ציין כי לאחר צפייה בתמונות של הבית מדובר ברטיבות חמורה יותר ולא כפי טענת המתווכת, אלא בקילוף משמעותי המעיד בבירור על בעיית רטיבות בדירה.

גם הנגר שהגיע לבית במסגרת ההיערכות לשיפוצים בבית כחודש לאחר החתימה על ההסכם, בשביל לעשות מטבח חדש בבית, העיד כי מדובר היה בליקויים גלויים שניתן היה לראות ללא קושי. המתווכת אישרה בעדותה כי בעת ביקורה עם הנגר בבית התגלו לעיניה ליקויי רטיבות נרחבים ביותר.

השופט אלימי קבע כי הוא לא מקבל את גרסת התובעת לפיה דווקא בשבועות הספורים שלאחר החתימה על הסכם המכר הופיעו לפתע סימני רטיבות שלא הופיעו בשלוש השנים מאז שהבית אוכלס, וזאת בהיעדר ראיה למזג אויר גשום באופן מיוחד בחדש מאי 2017, שאינו חודש המתאפיין דרך כלל במזג אויר מרובה ממטרים.

השופט קבע כי "במועד החתימה על הסכם המכר היו סימנים ברורים ורבים לקיומם של ליקויי רטיבות בבית, אשר ניתן היה להבחין בהם ללא קושי גם מבלי להיות מומחה בתחום. מכאן שלא עלה בידי התובעת להוכיח כי ליקויי הרטיבות בדירה הינם בגדר פגם או מום נסתר".

השופט קבע כי גם אם נקבל את טענת התובעת כי לא ראתה את הרטיבות זה לא ישנה את התוצאה. "בבדיקה האם הליקויים בדירה היו בגדר פגם נסתר, ידיעתה הסובייקטיבית של התובעת אינה רלבנטית, שכן המבחן הוא מבחן אובייקטיבי". בנוסף, קבע כי "אין מחלוקת כי לא זו בלבד שהנתבעים נתנו לתובעת אפשרות מלאה לבקר בדירה ולראות את מצבה, אלא שהם אפשרו לה גם להביא איש מקצוע מטעמה, אפשרות אותה מימשה התובעת בפועל".

השופט ביקר את החלטת התובעת לא להזמין לעדות את איש מקצוע מטעמה שביקר בבית לפני החתימה על הסכם המכר, שהיה יכול להעיד על מצבו של הבית לפני החתימה על ההסכם שהוא המועד הקובע.

כידוע, בחירת בעל דין שלא להזמין עד רלבנטי הנמצא בשליטתו, מקימה חזקה לפיה לו היה אותו עד מעיד, הייתה עדותו תומכת בגרסת הצד השני דווקא. השופט הוסיף כי "בחירתה של התובעת שלא להזמין את אותו איש מקצוע מקימה חזקה לפיה עדותו הייתה תומכת בגרסת הנתבעים לפיה סימני רטיבות בבית היו גלויים, ואין מדובר בפגם נסתר".

 

לא היו מודעים לליקויים

השופט אלימי ציין כי גם אם היה קובע כי היו בבית ליקויי רטיבות נסתרים, או אף כי עצמת ליקויי הרטיבות הינה בגדר פגם נסתר, עדיין דין התביעה היה להידחות שכן לא עלה בידי התובעת להוכיח כי הנתבעים היו מודעים לקיומם.

הנתבעים טענו בתצהיריהם כי מעולם לא נאמר להם על ידי השוכרים  כי קיימים בבית ליקויי רטיבות כלשהם, וכי הליקויים היחידים להם היו מודעים, הם אלו שראו בביקורם המשותף בבית עם התובעת ועם רוכשים פוטנציאליים, שוכר הבית העיד כי אכן לא התלוננו.

התובעת טענה במשפט כי לא זו בלבד שהנתבעים ידעו על קיומם של ליקויי הרטיבות, אלא שהם פעלו אקטיבית להסתרתם על ידי צביעת הדירה לפני הוצאתה למכירה. גם מומחה התובעת ציין בחוות דעתו כי בקיר הסלון הימני נראים ניסיונות לבצע תיקונים קוסמטיים על מוקדי הרטיבות 

השופט קבע כי הוא לא מקבל את הטענה הזו. "אין כל ראיה התומכת בטענה לפיה הנתבעים ידעו על קיומם של ליקויי רטיבות בבית, ומשכך ממילא לא יכלו לפעול להסתרתם.

השופט קבע כי "התובעת לא הרימה את הנטל להוכיח כי הנתבעים ידעו על קיומם של ליקויי רטיבות בבית מלבד אלו שהיו ידועים גם לה עצמה. משלא ידעו על קיומם של אותם ליקויים, ממילא לא יכלו הנתבעים למסור לתובעת מידע נוסף מעבר לזה אשר נמסר לה או אשר היה ידוע לה מביקוריה בבית".

בסיכומו של דבר קבע השופט אלימי כי "לא עלה בידי התובעת להוכיח כי ליקויי הרטיבות בדירה היו בגדר פגם נסתר, וגם אם היו, לא עלה בידה להוכיח כי הנתבעים ידעו על קיומם ובוודאי שלא הוכיחה כי ניסו להסתירם. מכאן שהתובעת לא הרימה את הנטל להוכיח שהנתבעים הפרו את הוראות סעיף 14 להסכם המכר, וממילא אינה זכאית לפיצוי כלשהן בגין אותה הפרה נטענת. בהינתן מסקנתי זו, אני מורה על דחיית התביעה".

השופט דחה את התביעה וקבע כי התובעת תשלם לנתבעים הוצאות ושכר טרחת עו"ד  של 20,000 שקל. וכן החזר שכר עדותם של העדים מטעמם של 1,000 שקל.