המלחמה על הדירה; ההורים נפטרו והאחים דרשו שהאח יפנה את הדירה לאחר 50 שנה. מה קבע השופט?

סכסוכי ירושה בין אחים הם תיקים שמפרקים משפחות ובתי המשפט לענייני משפחה בישראל עוסקים בהם בשגרה. פעמים רבות האחים חלוקים בדרך חלוקת הרכוש לאחר שההורים לא הותירו צוואה. וגם במקרים בהם ישנה צוואה, יש מקרים רבים בהם חלק מהאחים טוענים כי למרות הכתוב החלוקה צריכה להתבצע בצורה אחרת. לאחרונה הגיע לבית המשפט המחוזי בחיפה ערעור על פסק דינו של בית המשפט לענייני משפחה בחדרה של השופטת הדס גולדקורן, מתחילת שנת 2022. השופטת החליטה על חלוקת הדירה בין האחים ואחד האחים הגיש ערעור על ההחלטה.

תחילתו של הסיפור בארבעה אחים, ילדיה של המנוחה אשר הלכה לבית עולמה בשנת 2016, שירשו אותה שווה בשווה, בהתאם לצו ירושה שניתן אחר עיזבונה על ידי רשם הירושה בחיפה בשנת 2017. בהתאם לצו הירושה, כל אחד מן הצדדים-היורשים זכאי ל- 24% מעיזבון המנוחה.

במסגרת עיזבונה, הותירה אחריה המנוחה זכויות בעלות בדירה בחיפה. בשנת 2017 נרשמה בטאבו בחיפה הערת הורשה על הזכויות בדירה לטובת הצדדים, מכוח צו הירושה.

אחד האחים, רווק, מובטל בשנים האחרונות, שהתגורר בדירה עם הוריו - המנוחה ובעלה המנוח כ-50 שנים, החל משנת 1974 הגיש ערעור על פסק הדין.

בית המשפט לענייני משפחה דן בסכסוך בשנים האחרונות. האחים תבעו אחד את השני ובית המשפט דן בתביעות של הצדדים אחד כנגד השני. האחים עתרו לבית המשפט  לשם פירוק השיתוף בדירה, וכן לפינוי אחיהם ממנה, למינוי כונס נכסים ולחיוב אחיהם בפיצוי של 60,000 שקל בתוספת ריבית והפרשי הצמדה משום דמי שימוש בדירה ממועד פטירת אמם המנוחה.

פנו לאח בדרישה שיתפנה

בתביעתם טענו האחים כי פנו לאחיהם בכתב ודרשו ממנו כי יפנה את הדירה או לחילופין שיאפשר להם למכרה בכדי לחלק את כספי המכירה בין כל האחים.

האח טען כי השקיע מכספו במהלך השנים 100,000 שקל בשיפוץ הדירה, לאחר רכישתה על ידי אמו המנוחה. לטענתו, הדבר הוכח תיק שנערך בבית המשפט השלום בחדרה, כשהצדדים להתדיינות באותם הליכים היו הבעלים באותה תקופה של הדירה מצד אחד, ואמו המנוחה – הדיירת המוגנת מצד שני.

• הבטיחו להם תשואה של 8.7% בלי סיכון והכסף נעלם
• "הלך הכסף": המשקיעים בקבוצת הנדל"ן פרסונל בצרות, מה יקבע ביה"מ?

בעקבות ההליכים הללו רכשה אמו המנוחה ב-2008 את זכויות הבעלות בדירה כנגד תשלום של 50 אלף שקל.

האחים טענו כי אין שחר לטענת אחיהם בדבר השקעתו בדירה. לטענתם, ההליכים שהתנהלו בבית משפט השלום בחדרה של אמם המנוחה הצביעו על מציאות הפוכה ממה שאחיהם טוען. בהליך המשפטי טענה אז אמם המנוחה כי היא הייתה זו שהשקיעה כסף רב מכיסה בשיפוץ הדירה. האחים טענו כי טענות אלו סותרות את טענת אחיהם כי השקיע בשיפוץ הדירה.

בנוסף טענו האחים כי האח לא רק שלא השקיע כסף בדירה, אלא השתלט על גג הבניין ובנה על שטח הרכוש המשותף יחידת דיור לא חוקית וללא היתר, וכי בחוסר תם לב ייחס ההשקעה ביחידה כאל השקעה בדירה, אשר לכל היותר מסתכמת ב-23,500 שקל. עוד טענו, כי אחיהם לא המציא הוכחות וקבלות על השקעתו בדירה וכי הוא מתגורר בדירה במשך שנים  מאז פטירת אמם המנוחה, מבלי לשלם להם דמי שימוש.

  האם מדובר בדייר מוגן?

האח טען בהליך הראשון בבית המשפט כי הוא  דייר מוגן בדירה בהתאם להוראת סעיף 20 (ב) לחוק הגנת הדייר. לטענתו הוא מתגורר בדירה משנת 1974, עוד כשהיו הוריו דיירים מוגנים, ולא עזב אותה מעולם. אביו המנוח עבר להתגורר בדיור מוגן, והדבר אינו מהווה נטישה ואינו מאיין את זכותו לדיירות מוגנת.

לטענתו, עם פטירת אביו המנוח בשנת 1986, הוא הפך לדייר מוגן כ-"דייר נגזר" מכוח זכות אביו המנוח, כשרישום הבעלות בדירה על שם אמו המנוחה בשנת 2008, אינו גורע מזכויותיו כדייר מוגן.

• הודות לתיקון חוק: הקטין חובותיו ב-250 אלף שקל
• הנחלה שונתה, היורשים תבעו את האגודה - מה קבע השופט?
• תוכן שיווקי "הקרנות הפאסיביות מהוות 60% מהענף"

האחים טענו כי טענה זו של אחיהם הועלתה לראשונה רק במסגרת כתב ההגנה המתוקן שהוגש כשנה וחצי לאחר כתב ההגנה המקורי. לטענתם, מדובר בשיהוי קיצוני, בלתי סביר והדבר אף מהווה הרחבת חזית אסורה.

האח טען כי קיבל את רשות בית משפט להגשת כתב הגנה מתוקן ולכן לא מדובר פה בהרחבת חזית. לדבריו אחיו השמיצו אותו בחוסר תום לב בעוד שהוא סעד את אמו המנוחה בשנים האחרונות, בעוד אחד מאחיו שעכשיו תובע אותו גזל את כספה ורוקן את חשבונותיה כאשר היה מיופה כוח בחשבונה.

לטענתו אמו המנוחה ואחיו הסכימו כי הוא יגור בדירה. לדבריו, הוא היה זה שניהל במהלך השנים את ההליכים המשפטיים עבור אמו כאשר אחיו היו אלה ששלחו אותו לנהלם מכוח ההבנה וההסכמה הברורה כי הוא אמור להישאר להתגורר בדירה כל ימי חייו.  

פרשנות מצמצמת

בית משפט לענייני משפחה קבע כי כידוע לאור המדיניות המשפטית המונחת ביסוד חוק הגנת הדייר, יש לנהוג בחוק זה בפרשנות מצמצמת ובאיפוק שיפוטי עת מחילים את החוק בנוגע לזכויות קניין, ולאבחנה בין שני סוגים של דיירים מוגנים, "מקוריים" או "נגזרים" וההשלכה שיש לאבחנה זו במקרה של פטירת אותו דייר, על זכויות ילדי הדייר שהתגוררו בדירה.

על פי הפסיקה, נקבע על ידי השופט אנגלרד כי "החוק מבחין בין שני סוגים של דיירים מוגנים בדירה: דיירים מוגנים בעלי זכות מקורית ודיירים מוגנים בעלי זכות הנגזרת מן הזכות המקורית. דיירים הנגזרים, הם האנשים ההופכים לדיירים מוגנים מכוח סעיפים 20-26 לחוק. הדיירים המקוריים הם בעיקרון השוכרים החוזיים לאחר תום תקופת השכירות החוזית, וכן הדיירים הנכנסים במסגרת הסדר דמי המפתח".

השופט קבע כי "ההבדל בין שני סוגי הדיירים נוגע למקרה שבו הדייר נפטר או חדל להחזיק במושכר. אם הדייר שנפטר או חדל להחזיק הוא בבחינת דייר מקורי, הרי יחולו על הדיירות המוגנת הוראות סעיפים 20-26 לחוק; לעומת זאת, אם הוא היה דייר נגזר, הרי ההסדר החל על הדיירות המוגנת קבוע בהוראות סעיף 27 לחוק". 

במקרה שלפנינו השאלה שעמדה בתיק הייתה מה היה מעמדה של האם המנוחה בדירה עם מות בעלה. האם היא דיירת מקורית או דיירת נגזרת. אם המנוחה נחשבה דייר מקורי, הרי בנה הפך עם מות אמו המנוחה לדייר נגזר על-פי הוראות סעיף 20(ב) לחוק; לעומת זאת, אם המנוחה עצמה הייתה בבחינת דייר נגזר – הרי מעמד הבן  ייקבע על-פי הוראות סעיף 27(1) לחוק.  בהסכם השכירות משנת 1974 עלה כי האב המנוח והמנוחה שכרו את הדירה בדמי מפתח. בהתאם לחוק הגנת הדייר היו האב המנוח והמנוחה, דיירים מוגנים,

עם פטירת האב בשנת 1986 האם המנוחה הייתה לדיירת מקורית. על פי הלכת שפי, לאחר פטירת המנוחה, הבן אשר התגורר עם הוריו כל חייו, ומעולם לא הייתה בבעלותו דירה אחרת, הפך לדייר נגזר מכח סעיף 20(ב) לחוק.  

הרכישה ביטלה את הזכויות

אך למרות זאת, בעקבות רכישת הדירה בשנת 2008 נקטע רצף זכויות הדיור המוגנות בה. משנת 2008 ואילך התגורר הבן בדירת המנוחה, ברשותה, אך לא הוכיח כי רשותה של המנוחה לכך כי ידור עמה, מקנה לו מעמד של דייר מוגן. לא היה הסכם שכירות בתנאי דיירות מוגנת בינו לבין אימו, או כל ראיה אחרת המעידה על מעמדו כדייר מוגן.

בעקבות זאת דחה בית המשפט לענייני משפחה את תביעת הבן להכרה כדייר מוגן וקבע כי  הוראות סעיפים 20(ב) ו- 27(1) לחוק הגנת הדייר לא חלות עליו.

באשר לתחולתו של סעיף 33 (ב) לחוק הגנת הדייר, על פי הפסיקה ישנה מגמה חדה וברורה של צמצום הזכות לטעון לדיירות מוגנת מכוח סעיף זה רק לנסיבות בהן לשותף הייתה חזקה ייחודית בהסכמת השותפים. טענת האח נדחתה לאור התנגדותם של אחיו למגורים בדירה עוד בחיי אמם, שהתחזקה לאחר פטירתה. וכן לאור עדותו של האח שטען  כי 'לא היה צריך את הסכמתם' והיה 'ברור' לאחיו כי הוא 'היורש היחיד של הדירה' וכי הוא היה דייר מוגן".

השופטת גולדקורן מבית המשפט לענייני משפחה פסקה גם כי בנוגע להוראת סעיף 115 לחוק הירושה נקבע כי לאור מגורי הבן שנים ארוכות בדירה עם הוריו המנוחים ומשיקולי צדק, עד למועד מכר הדירה, הוא יוכל להמשיך לגור בה בכפוף לתשלום חלקם של אחיו בדמי שכירות ראויים ודמי ביטוח.

השופטת דחתה גם את טענות האח כי השקיע כספים בדירה שכן אל הביא אסמכתאות וכן לאור עדותו בהליך המשפטי הישן בו העיד כי אמו הייתה זו ששיפצה את הדירה. השופטת גולדקורן הורתה על מתן צו לפירוק שיתוף בדירה ומינתה את עורכי הדין של הצדדים ככונסי נכסים לצורך מכירת הדירה בדרך של התמחרות למרבה במחיר.  

האח הגיש ערעור על פסק דין  

  האח ערער לבית המשפט המחוזי וטען כי שגה בית המשפט בניתוח ודחיית טענתו לדיירות מוגנת מכוח חוק הגנת הדייר. לשיטתו, רכישת הדירה ע"י האם המנוחה אינה קוטעת רצף זכויות הדיירות המוגנת. בנוסף טען כי התנהלות אחיו נגועה בחוסר תם לב, וכי הם מתעשרים שלא כדין על חשבונו.

האחים טענו כי בית המשפט צדק בפסק דינו וכי אין להתערב בו, לטענתם מגוריו של אחיהם בדירה עם הוריו  התאפשרו כבר רשות של ההורים בלבד, ועובדה זו אינה מקנה לו זכות כלשהי בדירה בהסתמך על סעיף 33 לחוק הגנת הדייר שכן באותה העת הוא לא היה הבעלים הרשום בדירה או באף חלק יחסי בדירה. לשיטתם, לא בכדי אמם המנוחה לא הודיעה למי מהצדדים כי היא מותירה לאחיהם את הדירה לאחר מותה, שכן לדבריהם  אמם ביקשה לא פעם שאחיהם יעזוב את הדירה.

השופטים בבית המשפט המחוזי בחיפה סארי ג'יוסי, עפרה אטיאס וניצן סילמן קבעו כי פסק דינו של בית המשפט לענייני משפחה מפורט ומנומק היטב "ולא מצאנו בו טעות המצדיקה התערבות ערכאת הערעור".

למרות זאת קבעו השופטים כי "יש ממש בטענות האח לפיהן בכל הנוגע לטענותיו בדבר השקעות והוצאות שהוציא על הדירה ועל ההליכים המשפטיים שניהלה אמו המנוחה, וכן כי נשא מכספו בתשלום התמורה בגין רכישת הדירה בסך של 50,566 שקל וכי בית משפט לענייני משפחה לא נתן את המשקל המתאים לטענותיו שגובו בחלקן לפחות באסמכתאות".    השופטים קבעו כי "הגם שבית משפט קמא נימק דחית טענות האח בעניין הוצאות על הדירה והשבחתה וכן בגין הליכים משפטיים, בלא פחות מאשר שלושה נימוקים: העדר אסמכתאות מתאימות; הימנעות האח מלתבוע סכומים אלה משך שנים רבות; הודאתו- הודאת בעל דין בנשיאת המנוחה בתשלומים אלה, משתמך תצהירו בפסק דין בו נקבע שהמנוחה נשאה בעלויות אלה, אין בידינו לקבל הנמקותיו אלה של בית משפט כמי שדי בהן כדי לדחות טענות האח". השופטים קבעו כי מן הראוי לשוב ולבחון הטענות בעניין זה.  

נסיבות מיוחדות

השופטים קבעו כי עקב נסיבותיו המיוחדות של המקרה, המגורים עם ההורים משך עשרות שנים, קשה להלום תוצאה לפיה טענותיו נדחות בשל אי שמירה על קבלות או חשבוניות מלאות בגין ההוצאות הנטענות, ודומה כי מקרה זה הצדיק הנמכת והגמשת הרף הראייתי לשם עמידה בנטל הראיה והשכנוע המוטלים עליו. 

אשר לטענה בדבר תשלום התמורה בגין רכישת הדירה על ידי המערער בסך 50,655 ₪ ב-2008, הדברים שציינו לעיל נכונים הם וביתר שאת, ולאחר שטענה זו כלל לא נבחנה על ידי בית משפט לענייני משפחה, הגם שהיא נתמכה באסמכתא על העברה בנקאית מחשבונו.   השופטים קבעו כי הערעור במרביתו נדחה. ולצד זאת הדיון מוחזר לבית משפט לענייני משפחה על מנת שיכריע מחדש בסוגיה אחת ויחידה - טענות הקיזוז שהעלה האח, ביחס להוצאות ותשלומים שהוציא, לטענתו, הן על הדירה, ובתנאי כי השביחוה, וכן בגין הליכים משפטיים בהם היתה מעורבת המנוחה.

השופטים ציינו כי לצד זאת, אין באמור לעיל כדי לשנות מיתר קביעותיו של בית משפט לענייני משפחה לרבות הצו לפירוק השיתוף בדירה על דרך מכירתה, כפי שנקבע בפסק דינו, וכי הפירוק יהא מיידי ללא קשר להכרעה שתתקבל בעקבות החזרת הדיון.