השקעות אלטרנטיביות מסוכנות - רכש דירה בארה"ב, אך לא קיבל אותה
השקעות אלטרנטיביות הן השקעות שלא בדרכים הרגילות והשקופות. רוב הציבור מחזיק את החסכונות וההשקעות שלו דרך הגופים המוסדיים המנהלים לו את הפנסיה, גמל, קרנות נאמנות ועוד. אבל האכזבה בעשור האחרון מתשואות נמוכות בשל ריבית נמוכה, הביאה לגל גדול של נהירה להשקעות אלטרנטיבות. עכשיו הגל הזה דועך כי מתברר שאין תשואות באמת טובות-עודפות בהשקעות האלו וכי הניירות ערך בשוק ההון כבר מספקים תשואה טובה במקביל לעליית הריבית בשנה האחרונה.
השקעות אלטרנטיבות הן לא בהכרח נחותות על פני השקעות דרך גופים מוסדיים. זה תלוי בניהול, בתחום ההשקעה ופרמטרים נוספים. זה יכול בהחלט לייצר תשואה, אבל אלו השקעות לא שקופות, אלו השקעות שניתן להשקיע בהן גם דרך שוק ההון כך שלא חייבים לתת ליזם, למשווק, לקרן ההשקעות כספים לנהל, אפשר למצוא את זה גם ישירות.
הבעיה הגדולה בתחומים האלו היא חוסר השקיפות. זה בולט בניהול של השקעות אלטרנטיבות. הגוף המנהל יכול להחזיק את ערך הנכסים גבוה, גם כשהשוק יורד. אחרי הכל, הנכסים האלו לא סחירים בשוק ההון ולכן אין להם מחיר בכל רגע. כך בעצם מנהל הקרן מציג תשואה טובה למרות שהיא לא אמיתית. דוגמה בולטת היא קרן הגשמה של אבי כץ שקרסה, אחרי שהציגה תשואה מזויפת למשקיעים שלה, אבל בפועל, היא השיגה תשואות מוצעות נמוכות.
- כל הכותרות
במקביל לניהול כספים דרך קרנות בהשקעות אלטרנטיבות, משקיעים רבים השקיעו ישירות או דרך יזמים וחברות בנכסים בחו"ל. מדובר על רכישת נכסים להשכרה. גם התהליך הזה בעייתי מכיוון שהוא לא שקוף, ולבית המשפט הגיעה פרשה על אדם שרכש דירה בארה"ב ושילם כסף ובסוף לא קיבל דירה ולא את הכסף בחזרה.
רכש דירה בארה"ב - ולא קיבל את הדירה
מה קורה כאשר עורך דין העביר את הכסף שהוא היה אמור לשמור בנאמנות לחברת הנדל"ן למרות שטרם בוצעה העברת הנכס על שם הלקוח לפי הדין? האם במקרה כזה החברה אחראית לפצות את הלקוח שנותר ללא הכסף וללא הדירה, או שמא עורך הדין שהתרשל הוא זה שאחראי לפצות את הרוכש. בנוסף האם במקרה שכזה ניתן לעשות הרמת מסך לבעל החברה?בית משפט השלום בתל אביב עסק לאחרונה במקרה בו רוכש השלים את חלקו בהסכם לרכישת נכס בארצות הברית באינדיאנה, אך חברת שיווק הנדל"ן לא עמדה בהתחייבותה על פי החוזה לרשום את הדירה על שמו, וכתוצאה מכך הוא נותר ללא הכסף וללא הדירה.
תחילתו של הסיפור בשנת 2019 אז נחתם בין התובע לבין חברת Banko Capital, העוסקת בשיווק נדל"ן בארצות הברית, הסכם למכירת נכס באינדיאנה תמורת 58,200 דולר שהיו שווים אז כ-209,000 שקל. בין הצדדים הוסכם כי סכום הרכישה יופקד בידי עורכי דין מטעם החברה בנאמנות עד לרישום הנכס על שמו של הרוכש. התובע חתם על כתב הוראות לנאמן לעו"ד ערן אמרני ולעו"ד לירן יגודה, ולפיו כספי תמורת המכר יופקדו בידיהם בחשבון נאמנות, וישמרו בנאמנות עד להעברת הבעלות בנכס על שמו.
התובע מצדו עמד בתנאי החוזה ומסר במעמד החתימה על ההסכם, שלושה צ'קים בסכום כולל של 209,000 שקל. הצ'קים נמסרו לעו"ד ערן אמרני ביום חתימת ההסכם ולאחר חתימתו, וכנגדם מסר עו"ד אמרני לתובע קבלה "יגודה - אמרני משרד עורכי דין" מפנקס "קבלות חשבון נאמנות" בה צוין עבור "רכישת נכס באינדיאנה חשבון נאמנות". הצ'קים בגין מלוא תמורת הנכס נפרעו בחודש יוני 2019, זמן קצר לאחר חתימת ההסכם. בנוסף שילם התובע לעו"ד אמרני שכר טרחה של 5,000 שקל.
דירה בארצות הברית צילום יחצ
בלי כסף ובלי דירה
אך למרות זאת החברה לא העבירה את הנכס על שם התובע, שנותר ללא הנכס וללא כספו. כשהרוכש הבין זאת, הוא הגיש לאחר כשנה במאי 2020 תביעה לבית משפט, כנגד החברה, בעליה ועורכי הדין שקיבלו את הצ'קים.
הרוכש טען כי החברה ובעליה הפרו את ההסכם שנחתם עמו לאחר שלא העבירו על שמו את הנכס תוך חודש ממועד החתימה. לטענתו בשל ההפרה הוא זכאי להשבת כספו ולפיצויים נוספים כגון, עוגמת נפש ואובדן ימי עבודה.
התובע ביקש לחייב את הנתבעים, יחד ולחוד, להשיב לו את כל הכספים ששילם תמורת הנכס בסך 209,000 שקל ובגין שכר טרחת עו"ד בסך 5,000 שקל וכן לשלם פיצוי מוסכם של 20,974 שקל ופיצוי בגין אובדן ימי עבודה ועגמת נפש של 30,000 שקל, סה"כ 265,714 שקל.
במהלך המשפט כנגד עו"ד אמרני ניתן בהסכמה, לצרכי פשרה ומבלי להודות בטענות התובע, פסק דין חלקי ולפיו עו"ד אמרני ישלם לתובע סך של 215,000 שקל לסילוק הטענות נגדו. עו"ד אמרני שילם חלק מהכספים לתובע.
עו"ד יגודה לא התגונן, ובחודש מאי האחרון ניתן כנגדו פסק דין בהיעדר הגנה על מלוא סכום התביעה.
התובע טען בכתב התביעה כי הנתבעים הפרו הפרה יסודית את התחייבויותיהם ואת מצגיהם להעברת הנכס על שמו תוך 30 יום ממועד חתימת ההסכם וכי הוא נותר ללא כספו וללא הנכס.
הנתבעים האשימו את שותפיהם
התובע טען כי הוא הודיע על ביטול ההסכם מספר חודשים לאחר חתימת ההסכם, לאחר שהנתבעים לא עמדו בהתחייבויותיהם לרישום הנכס על שמו, כאשר פנה אליהם - כל אחד מהנתבעים טען כי הכספים ששילם מצויים בידי האחר. לאחר שאסף צבי דגן בעל החברה הציע לו גם לפנות למשטרה נגד עו"ד אמרני הנאמן, התקיימה פגישה בסוף שנת 2019 בין התובע לבין בעל החברה אסף צבי דגן ועו"ד ערן אמרני לצורך ביטול ההסכם, אולם על אף שגובש נוסח הסכם הביטול, הסכם ביטול לא נחתם בשל אי הסכמה מי מבין הנתבעים ישיב לתובע את כספו.
התביעה נגד בעלי החברה הוגשה בטענה לאחריותו האישית להפרת ההסכם, למצגי השווא שהציג לתובע להעברת הנכס על שמו תוך 30 יום וכן בעילה להרמת מסך ההתאגדות בינו לבין הנתבעת בהיותו נושא משרה והבעלים בנתבעת וכן לאור עירוב נכסים בין החברה לבינו.
התביעה נגד עו"ד אמרני ועו"ד יגודה הוגשה בטענה להפרת התחייבויותיהם בכתב הנאמנות לשמירת כספי תמורת המכר שהתובע שילם בנאמנות עד לרישום הנכס על שמו, והפרתם את חובותיהם בהתאם לחוק הנאמנות.
לא קיבל את הכסף
בעל החברה טען כי לא הפר את ההסכם ולא הציג מצג שהליך רישום הנכס יארך 30 יום. לטענתו לא קיבל אגורה שחוקה מהתובע או מעו"ד אמרני, ולכן אין לצפות שהוא או החברה בבעלותו ישיבו לתובע כספים שלא קיבלו או שירשמו את הזכויות בנכס על שם התובע.בנוסף טען כי העברת הבעלות בנכס על שם התובע הותנתה בכך שעו"ד הנאמן המלווה את העסקה יאשר שהכספים התקבלו לחשבון הנאמנות, וכי אישור להפקדת הכספים על ידי התובע לא ניתן. בנוסף טען כי לא התקשר עם התובע בהסכם, ואין מקום לחיובו האישי ולהרמת מסך ההתאגדות בינו לבין החברה שבבעלותו שנתבעת וכן שאין לחייבם בהשבת שכר טרחת עו"ד ששולם לעו"ד אמרני.
עו"ד אמרני טען בכתב ההגנה שהוא לא שלח יד בכספי התובע, וכי הכספים שהתובע הפקיד בנאמנות בידיו הועברו לנתבעים לחברת שיווק הנדל"ן ולבעליה אשר ביצעו מרמה כלפיו וכלפי התובע.
לטענת עו"ד אמרני הוא ועו"ד יגודה ליוו משפטית מספר שנים את החברה לשיווק נדל"ן בחו"ל, בה עבדו דגן ועופר ריחני שותפו ושלוחו של דגן, כמשווקים ושימשו כנאמנים על כספים ששילמו הרוכשים עד לרישום הבעלות בנכס שרכשו על שמם. לטענתו, בסוף שנת 2018 תחילת שנת 2019 פנו דגן וריחני אליו ואל עו"ד יגודה על מנת שישמשו כעו"ד להחתמת רוכשים על הסכמי מכר של נכסים בחו"ל, אותם החלו לשווק וכן כנאמנים על כספי הרוכשים עד לרישום הבעלות בנכס על שמם.
עו"ד אמרני טען בנוסף כי בחודשים מרץ 2019 ועד לחודש יולי 2019 פעלו הוא ועו"ד יגודה כנאמנים על כספי רוכשים שדגן וריחני הפנו אליהם עד לרישום הבעלות על שמם ביחס ל-17 עסקאות לרכישת נדל"ן בחו"ל, ובהן העסקה עם התובע - כאשר כשבפועל בשל היותו בהסדר בהליך פש"ר - עו"ד יגודה הוא שהחזיק את הכספים בחשבון הנאמנות שלו.
ההסתבכות החלה
לטענתו של עו"ד אמרני, בחודש יולי 2019 החלו דגן וריחני להפעיל על עו"ד אמרני ויגודה מסכת של לחצים להעביר לידם את הכספים המופקדים בנאמנות עבור התובע וקונה נוסף, לפני שהושלמה העברת הבעלות בנכסים. אמרני טען כי בשל לחצים אלה, וכן לאור התחייבות דגן וריחני להחזיר לתובע את הכספים אם הבעלות בנכס לא תירשם והצגתם מצג לעסקאות נוספות ב"דרך" אשר ישמשו רשת ביטחון באמצעות כספים של רוכשים חדשים, הוא שוכנע להעביר לנתבעים את כספי הנאמנות של התובע והקונה הנוסף ועו"ד יגודה העביר את הכספים.
עו"ד אמרני טען כי לאחר מכן התקשרו דגן וריחני עם עורכי דין אחרים, הפסיקו להעביר עסקאות, התנערו מהתחייבותם לשפות את התובע והקונה הנוסף ומכרו את הנכסים של התובע ושל הקונה הנוסף לאחרים.
בנוסף טען עו"ד אמרני כי כל כספי הנאמנות בגין כל העסקאות שהופנו אליו ואל עו"ד יגודה, ובהן כספו של התובע, הועברו לנתבעים ושעל הנתבעים להשיב לתובע את הכספים אותם קיבלו כאשר נמנעו במכוון לרשום את הנכס על שם התובע. לחלופין טען כי אחריותו, לכל היותר, מוגבלת לסכומים שקיבל בנאמנות, ושאין לחייבו בתשלום הפיצוי המוסכם, שכר טרחת עו"ד וההוצאות הנתבעים בכתב התביעה.
שילם את כל הכסף
השופטת אפרת בוסני ציינה כי "אין מחלוקת שהתובע שילם את מלוא התמורה שהוסכמה בהסכם שנחתם בינו לבין הנתבעת עבור נכס המקרקעין אותו התחייבה הנתבעת להעביר על שמו, וכי הנכס לא נרשם על שם התובע. המחלוקת היחידה היא בטענת התובע ועו"ד אמרני לאחריות הנתבעים חברת Banko Capital ובעל המניות בה אסף צבי דגן להשבת הכספים והפיצויים הנתבעים.
השופטת ציינה כי "עו"ד אמרני טען בכתב ההגנה שהוא העביר את הכספים שהתובע הפקיד בידיו בנאמנות לנתבעים ואישר שפעל בניגוד להוראות כתב הנאמנות כאשר העביר את הכספים לנתבעים לפני שהנכס נרשם על שם התובע. עו"ד אמרני לקח אחריות על התנהלותו - וביחסים שבין התובע לבין עו"ד אמרני, ניתן ביום 24.11.2020 בהסכמה פסק דין לסילוק כל הטענות נגדו..
השופטת קבעה כי "באשר לנתבעים חברת Banko Capital ובעל המניות בה אסף צבי דגן הגעתי לכלל דעה לקבל את תביעת ההשבה נגדם".
השופטת ציינה כי "טענת הנתבעים לראשונה בסיכומים כי התובע הפר את התחייבויותיו לתשלום התמורה, לבד מכך שלא נזכרה בכתב ההגנה - אין לה מקום וכמוה כטענת הקוזק הנגזל".
השופטת הוסיפה כי הוראות הסכם המכר אינן מתנות את רישום הבעלות בנכס על שם התובע בקבלת הנתבעים את כספי המכר בפועל, אלא בהעברת התובע את תמורת המכר לנאמנים על הכספים, עו"ד אמרני או עו"ד יגודה. בסעיף 7 להסכם נקבע "עם קבלת אישור הבנק על ביצוע התשלום בעבור הנכס ע"י הלקוח, ומיד עם סיום העברת הזכויות, יועבר לרוכש שטר בעלות בנכס".
בעל החברה דגן אישר בתצהירו כי רישום הבעלות בנכס על שם הרוכש מתבצע עם קבלת אישור עו"ד הנאמן המלווה את העסקה שהכספים התקבלו בידיו בנאמנות. התובע כאמור פעל על פי הוראות ההסכם ומסר לעו"ד הנאמן, עו"ד אמרני, צ'קים לתשלום תמורת המכר. הצ'קים נפרעו בחודש יוני 2019, אך החברה של דגן לא העבירה את הנכס על שם התובע.
הפרה יסודית
השופטת קבעה כי בכך הפרה את ההסכם עם התובע הפרה יסודית - הפרה שלא יכול להיות עליה חולק, שניתן להניח לגביה שאדם סביר לא היה מתקשר באותו חוזה אילו ראה מראש את ההפרה ותוצאותיה (במובנו של סעיף 6 לחוק החוזים תרופות בשל הפרת חוזה), ולתובע עמדה הזכות לבטל את ההסכם.
השופטת ציינה בנוסף כי היא לא מקבלת את טענת הנתבעים שהם לא קיבלו אישור מעו"ד הנאמן - עו"ד אמרני או עו"ד יגודה - לכך שהתובע הפקיד את כספי תמורת המכר בנאמנות בידם, וכי כאשר עו"ד אמרני נשאל על ידם אם התובע הפקיד כספים בנאמנות, הוא השיב בשלילה. על רקע זה טענו הנתבעים כי החברה הנתבעת לא הפרה את ההסכם באי רישום הבעלות בנכס על שם התובע, רישום שהותנה בקבלת אישור עו"ד הנאמן על הפקדת הכספים - אישור שלא ניתן.
השופטת ציינה גם כי "עו"ד אמרני ועו"ד יגודה שימשו כנאמנים על הכספים שהתובע שילם תמורת הנכס, בהתאם לכתב הוראות לנאמן עליו הוחתם התובע במעמד ההסכם. עורכי הדין שימשו כנאמנים על כספי רוכשים של נכסים מהנתבעים בעסקאות נוספות, וכמי שאחראים על החתמת רוכשים על הסכמי המכר עם הנתבעת.
בנוסף ציינה כי עו"ד אמרני הבהיר בתצהירו כי בתקופה של ארבעה חודשים מחודש מרץ 2019 הוא ועו"ד יגודה שימשו כנאמנים של כספי הרוכשים עד לרישום הבעלות בנכס אותו רכשו על שמם, וכאחראים על החתמת הרוכשים על הסכמי המכר ב-17 עסקאות מכר שהפנו אליהם הנתבעים. דגן אישר בחקירתו שלפני העסקה עם התובע הנתבעים עשו עסקאות עם עו"ד אמרני ויגודה בהיקפים של מיליונים. וכי יש לכך תמיכה באישורי ההעברות הבנקאיות לנתבעים".
השופטת הוסיפה כי "הוראת סעיף 7 להסכם עם התובע ולפיה עם קבלת אישור עו"ד הנאמן (עו"ד אמרני או עו"ד יגודה) על ביצוע התשלום בעבור הנכס על ידי הרוכש תועבר הבעלות בנכס לרוכש, מלמדת כי עו"ד אמרני ועו"ד יגודה שנקבעו על ידי הנתבעים כנאמנים על הכספים, שימשו כנאמנים על הכספים מטעם הנתבעים. כך גם מעלה כתב הוראות לנאמן, שעל פי עדותו של דגן נערך על ידי הנתבעים, ולפי הוראותיו לאחר העברת הבעלות בנכס לתובע על הנאמן להעביר את הכספים לנתבעים. בסעיף 6 להסכם נקבע כי תשלום תמורת המכר לנתבעת יתבצע באמצעות הפקדת התובע את הכספים בידי עו"ד הנאמן ומבחינת התובע ניתן לראות בכך תשלום לנתבעת".
לא קיבל שכירות
בפסיקה נקבע כי בהסכם המכר על הקונה להפקיד את תמורת המכר לעו"ד שמונה על ידי המוכרת כנאמן על הכספים עד להעברת הבעלות בנכס על שם הקונה. כאשר הקונה הפקיד את הכספים בידי עו"ד הנאמן, אשר נעלם עם הכספים. בית המשפט העליון קיבל את מסקנת בית המשפט המחוזי כי הנאמנות לקבלת כספי הקונים נוצרה להבטחת זכויות המוכרת והורה על אכיפת הסכם מכר על מוכרת.השופטת קבעה כי "ממכלול נסיבות אלה טענת הנתבעים כי בשל כך שהם לא קיבלו אישור בכתב מעו"ד אמרני או עו"ד יגודה כי התובע הפקיד את הכספים בנאמנות בידם, הבעלות בנכס לא נרשמה על שם התובע, היא טענה מיתממת שאין לקבל".
השופטת ציינה כי לכתב התביעה שהוגש בחודש מאי 2020 צורפו ההמחאות שהתובע מסר לעו"ד אמרני, ועו"ד אמרני אישר בכתב ההגנה שהתובע הפקיד את הכספים בנאמנות בידיו. למרות זאת, והגם שעל פי סעיף 7 להסכם קובע כי עם קבלת אישור עו"ד הנאמן להפקדת התובע את כספי תמורת הנכס יועבר לתובע שטר בעלות בנכס והוא יהיה זכאי ממועד הפקדת הכספים בידי עו"ד הנאמן לתשלום דמי השכירות בגין הנכס - הנכס לא נרשם על שם התובע.
השופטת בוסני הוסיפה כי "לא ניתן הסבר מדוע לא נרשם הנכס על שם התובע לאחר שנודע אודות תשלום התובע את הכספים, ולכל המאוחר לאחר הגשת התביעה פחות משנה לאחר חתימת ההסכם. בעל החברה דגן בחר להיתמם ולטעון שבמועד עדותו חלפו שנים. למעלה מזה, הנתבעים (החברה ובעל החברה דגן) אף אינם מציגים בדל של ראייה כי הנכס, אותו התחייבה הנתבעת בהסכם להעביר לבעלות התובע, רשום על שמם או שבידי הנתבעים הייתה הרשאה להעבירו על שם התובע וכן על שם מי הנכס רשום כיום ולא הוכיחו כי ננקטו פעולות כלשהן לרישום הנכס על שם התובע ששילם את מלוא תמורת הנכס".
השופטת קבעה כי "ההסכם עם התובע הופר הפרה יסודית. הנתבעת אשר התחייבה בהסכם להעביר על שמו של התובע את הבעלות בנכס נושא ההסכם לא מילאה את התחייבויותיה והפרה את ההסכם הפרה יסודית - ולתובע עמדה הזכות לביטולו".
האם ניתן לבצע הרמת מסך?
לגבי התביעה כנגד בעל החברה דגן, באופן אישי, ציינה השופטת כי הוא לא היה צד להסכם שנחתם עם התובע, וגם לא נכח בפגישת החתימה על ההסכם. השופטת ציינה כי טענת התובע כי הוצג בפניו עובר לחתימת ההסכם שהנכס אותו רכש יירשם על שמו תוך 30 יום, לבד מכך שלא הוכחה, לא יכולה להיות מופנית לדגן - לאחר שהתובע אישר בחקירתו שבנושא החתימה הוא לא התנהל מול דגן, אלא מול ריחני.
למרות זאת, קבעה השופטת כי "בנסיבות העניין יש לראות בהתחייבויות הנתבעת כהתחייבויות דגן ולהטיל את האחריות להפרת ההסכם ולתוצאות ביטולו גם על דגן, יחד ולחוד, עם הנתבעת".
סעיף 6 לחוק החברות, תשנ"ט-1999, מהווה חריג לעקרון האחריות המשפטית הנפרדת בין חברה לבעלי מניותיה ומורה כי מקום בו נעשה שימוש באישיות המשפטית הנפרדת של החברה "כדי להונות אדם, או לקפח נושה של החברה; או באופן הפוגע בתכלית החברה, ותוך נטילת סיכון בלתי סביר ביחס ליכולתה לפרוע את חובותיה" ניתן יהיה לייחס את חובות החברה לבעלי מניותיה. "הרמת מסך", על פי הפסיקה תיעשה במקרים חריגים בלבד.
השופטת בוסני ציינה כי למרות זאת, "כאשר מדובר בחברה משפחתית או בחברת יחיד, דוגמת הנתבעת במקרה שלפנינו (חברת בנקו), קיימת גישה ליברלית יותר להרמת המסך. במקרה זה מתקיימות אותן נסיבות המצדיקות הרמת מסך ההתאגדות".
השופטת בוסני קבעה כי "דגן אישר שהוא הבעלים היחיד של הנתבעת ומנהלה. ממסד הראיות השתכנעתי כי דגן עשה שימוש לרעה במסך ההתאגדות של הנתבעת - חברה בבעלותו ובשליטתו, כאשר התקשר באמצעותה עם התובע וכי הלכה למעשה הוא מי שעמד מאחורי ההתקשרות עם התובע אשר הופרה, כאשר בינו לבין הנתבעת יש ערוב פעילות ונכסים".
בנוסף קבעה השופטת כי "דגן לא הקפיד על הפרדה בין החברות שבבעלותו, ובינו לבין הנתבעת. בעוד שהנתבעת Banco Capital מצוינת כצד להסכם עם התובע, מי שחתמה על ההסכם היא Banco Group שדגן אישר לגביה שהיא חברה אחרת מקבוצת החברות שלו. בנוסף, הגם שדגן אינו צד להסכם המכר ובהתאם לסעיף 1 לכתב ההוראות לנאמן - שעל פי עדותו של דגן נערך על ידי הנתבעים - התובע רכש את הנכס מהנתבעת, על פי סעיף 5 לכתב ההוראות לנאמן "המוכר" בעסקה הוא אסף דגן בשם הנתבעת. כמו כן את הכספים ששילם התובע, בהתאם לסעיף 8 לכתב ההוראות לנאמן, היה על עו"ד הנאמנים להעביר - לידי הנתבעת או דגן או ריחני, ולא רק לנתבעת".
השופטת קבעה כי "אישורי העברות הבנקאיות לנתבעים מחשבון הנאמנות, מציגים תמונה של ערבוב כספים בין הנתבעת לבין דגן. על פי אישורים ההעברות, כספים שהופקדו בנאמנות בידי עו"ד אמרני ועו"ד יגודה בעסקאות עם הנתבעת, הועברו לחשבונו הפרטי של דגן ולחשבונו הפרטי של ריחני - כאשר בתקופה של ארבעה חודשי הפעילות המשותפת עם הנתבעים, הועבר לדגן סך של כ-1.2 מיליון שקל ולריחני (עליו לימד דגן בחקירתו שהוא שותפו בחלק מהחברות בקבוצה) למעלה מ-400,000 שקל. דגן אישר שהכספים על אישורי ההעברות הבנקאיות הועברו לחשבונו הפרטי, ולא סיפק כל הסבר לכך. גרסה מטעם הנתבעים להעברות אלה לא הוצגה. ההסכמים ביחס לעסקאות עם הרוכשים בגינם הועברו כספים מחשבון הנאמנות לחשבונו הפרטי של אסף ושל ריחני, לא הוצגו והרוכשים האחרים לא הובאו על ידי הנתבעים למתן עדות.
להשיב את הכסף
סעיף 9(א) לחוק התרופות קובע: "משבוטל החוזה, חייב המפר להשיב לנפגע מה שקיבל על פי החוזה, או לשלם לו את שוויו של מה שקיבל אם ההשבה היתה בלתי אפשרית או בלתי סבירה או שהנפגע בחר בכך". חובת ההשבה החלה על המפר מתייחסת למה שקיבל המפר על פי החוזה. הנתבעים טוענים שהם לא קיבלו את הכספים של התובע, ועל כן אין לחייבם להשיב לתובע כספים שלא קיבלו. עו"ד אמרני מנגד טוען כי הכספים אותם הפקיד התובע הועברו לנתבעים.
השופטת קבעה כי "גורל הכספים לאחר שהופקדו בידי עו"ד אמרני שמונה כנאמן על הכספים ואשר היה עליו להעבירם לנתבעים רק לאחר רישום הבעלות בנכס על שם התובע, לא הוברר דיו והדבר פועל לחובת עו"ד אמרני".
השופטת קבעה כי "טענת עו"ד אמרני כי הכספים הועברו לנתבעים, לא הוכחה. תימוכין לכך לא הוצגו, על עדותו של עו"ד אמרני בעניין לא ניתן להסתמך".
השופטת קבעה כי התובע ועו"ד אמרני לא עמדו בנטל הבאת ראיות לכאורה להעברת הכספים לנתבעים, ואין לקבל את טענתם להעברת נטל הבאת על כתפי הנתבעים להוכיח שלא קיבלו את הכספים ושעל הנתבעים היה להציג את מערך ההתחשבנות בינם לבין עו"ד בכל העסקאות שנעשו איתם על מנת להוכיח שלא הועבר להם כספו של התובע".
השופטת קבעה כי הסכמת עו"ד אמרני למתן פסק דין נגדו המחייב אותו לשלם לתובע סך של 215,000 שקל הייתה לצרכי פשרה, ומבלי להודות בטענות. אין בה ללמד כי הכספים בידי עו"ד אמרני, כטענת הנתבעים.
כמו כן קבעה השופטת כי "העובדה שעו"ד אמרני השיב לתובע חלק מהכספים בעקבות פסק הדין, אינה מעלה ומורידה לעניין לשאלת חבות הנתבעים ובלבד שהתובע לא ייגבה פעמיים".
השופטת קבעה כי "ההסכם שנחתם עם התובע בוטל כדין על ידי התובע ועל הנתבעים, יחד ולחוד, להשיב לתובע את הכספים ששולמו תמורת המכר".
השופטת ציינה כי למרות שעו"ד אמרני לא עמד בנטל להוכיח כי הכספים הועברו לנתבעים. עו"ד אמרני ועו"ד ויגודה שימשו כנאמנים על הכספים של שני הצדדים לעסקה. כלפי התובע, בהתאם להוראות כתב הוראות לנאמן, שימשו עורכי הדין כנאמנים לשמירת הכספים עד להעברת הבעלות בנכס על שם התובע; כלפי הנתבעים שימשו עורכי הדין כנאמנים לשמירת הכספים עבור הנתבעים ולהעברתם לנתבעים לאחר רישום הבעלות. זהות עו"ד אמרני ועו"ד יגודה כנאמנים על הכספים נקבעה על ידי הנתבעים, ועל פי הוראת סעיף 6 להסכם את תמורת הנכס היה על התובע לשלם לנתבעת, באמצעות הפקדת הכספים בידי עו"ד הנאמנים כפי שנעשה. עו"ד אמרני נכח בפגישת החתימה על ההסכם, והוא זה שקיבל מהתובע את התשלום תמורת הנכס.
בנוסף ציינה כי "העברת הבעלות בנכס לתובע, לא הותנתה, בביצוע העברת הכספים אותם הפקיד התובע בנאמנות בידי עו"ד הנאמן שהוכתב לו לידי הנתבעים, אלא בהפקדתם בידי הנאמן. בכך יש גילוי דעת נוסף שהפקדת התובע את הכספים בידי עו"ד אמרני, כמוה כתשלום לנתבעים ושעל הנתבעים, יחד ולחוד עם עו"ד אמרני, להשיב לתובע את כספו. חיזוק לכך יש גם במכתב עו"ד אמרני לתובע מתאריך 6.2.2020, בשמו ובשם הנתבעים, במסגרתו צוין שהוצע להשיב לתובע את כספו".
השופטת בוסני קבעה כי חברת בנקו ובעל החברה אסף צבי דגן ישלמו לתובע (יחד ולחוד) 209,000 שקל בצירוף הפרשי הצמדה וריבית ממועד הגשת התביעה בנוסף ישאו יחד ולחוד, בהוצאות אגרת המשפט ששולמה על ידי התובע ובהוצאות משפט ושכר טרחת עורכי דין בסך של 25,000 שקל.
השופטת קבעה כי חיובם של הנתבעים 1 ו-2, הוא יחד ולחוד, עם החיוב שנפסק בפסק הדין שניתן נגד עו"ד אמרני והתובע לא ייפרע פעמיים.
השופטת דחתה את התביעה לתשלום פיצוי מוסכם ולתשלום פיצוי לא ממוני.
תודה.
לתגובה חדשה
חזור לתגובה
-
6.~~ מתי נבין שהשוחטים בבתי המשחט הם לא פחות מהnמס! ~~שמפו 10/12/2023 13:08הגב לתגובה זו0 0אין מילים לתאר את האנאלפביתים הללו!????????סגור
-
5.ממש נוכלותיובל 01/12/2023 23:29הגב לתגובה זו1 0עסקת מכר בארהב , רק בהעברת כסף לחברת טייטל. לא עורכי דין מפוקפקים ואנשיי עסקים נוכלים. רק לחברה בארהב האמונה על רישום הנכס כדין. אני מניח שיש עוד תביעות מסוג זה כנגד הנתבעים ובעיקר , צבי דגן ,, מכרו בית בצד של הים.סגור
-
4.רכישת דירה בארה"ב היא לא השקעה אלטרנטיבית... (ל"ת)יפית 01/12/2023 15:20הגב לתגובה זו0 0סגור
-
3.עורכי דין ואנשי "עסקים" נוכלים. לשבור להם ת'עצמות. (ל"ת)הצל 01/12/2023 12:45הגב לתגובה זו4 0סגור
-
2.סוף גנב לתליה (ל"ת)1 21/11/2023 09:14הגב לתגובה זו3 0סגור
- טען עוד
-
1.ערן, קארמה איז א ביץ' (ל"ת)ירון 20/11/2023 18:00הגב לתגובה זו2 0סגור
