השתלטו על דירתו של קשיש ערירי בתל אביב וגרו בה במשך עשור - מה קבע בית המשפט?

אדם לאדם זאב - קשיש ערירי נוצל על ידי עורך דין ואשתו. השניים  גרו בדירתו באבן גבירול בתל אביב ללא תשלום במשך 11 שנים, פיצלו את הדירה והשכירו בה שני חדרים וקיבלו את שכר הדירה. הקשיש נפטר ב-2017 אחרי 5 שנים של שהות בבית אבות, ומנהל העזבון תבע את עורך הדין ואשתו. השניים ישלמו כחצי מיליון שקל, למרות שבפועל הערך של הניצול הרבה יותר גבוה (ניתן לגבות עד לתקופה של 7 שנים מלפני הגשת התביעה).

בית המשפט השלום בבת ים עסק לאחרונה בתיק של עושק חמור בו עורך דין יחד עם אשתו השתלטו על דירתו של קשיש ערירי בתל אביב והתגוררו בה יותר מעשר שנים, וזאת מבלי לשלם שקל אחד ומבלי לקבל את הסכמתו של הקשיש או מי מטעמו לכך.

המקרה המוזר, הקשה והמכעיס הזה התברר בתקופה האחרונה בבית המשפט בבת ים, תחילתו של הסיפור בשנת 2012, בשנה זו קשיש ערירי שהתגורר בדירתו ברחוב אבן גבירול בתל אביב עבר אירוע מוחי, אשר כתוצאה ממנו הוא עבר להתגורר בבית אבות סיעודי. על פי פסק הדין, עו"ד יוסף מאור ורעייתו אילנה בת שבע מאור השתלטו, על דירתו של הקשיש במהלך חודש יולי בשנת 2012. הם ניצלו את מצבו הרפואי של הקשיש ופלשו לדירתו, הם חילקו אותה, 2 חדרים בדירה הם השכירו כל אותן שנים, ובחלק האחר התגוררו.
 

יוסף ואילנה מאור - השתלטו על דירה של קשיש חולה

התובע, עו"ד תומר שלם, מנהל העיזבון של הקשיש שנפטר בגיל 82 בבית האבות הסיעודי לאחר חמש שנים שהתגורר בו בשנת 2017, טען כי בני הזוג ניצלו את מצבו הרפואי של הקשיש ופלשו לדירה, וכי הם עדיין מחזיקים בדירה שלא כדין – בין בעצמם ובין בהשכרה לצדדים שלישיים. בעתירתו ביקש בין היתר, לסלק את ידם של הנתבעים מהדירה וכן לחייבם בתשלום דמי שימוש ראויים עבור 7 השנים שקדמו להגשת התביעה בסכום של 672,000 שקל.

   
 דירה בתל אביב צילום דורון סהר​

טענו להסכם למכירה שלא נמצא

השופט יגאל נמרודי כתב בהקדמה לפסק דינו כי "הקשיש ז"ל (שאנחנו לא חושפים את שמו, נ"ש) היה אדם ערירי. בערוב ימיו הוא היה חולה, עייף וחלש. בזמן זה – כשהוא פגיע וחסר ישע – הוא נפל קורבן למזימה שרקח יוסף מאור, להונות אותו ולגזול את רכושו. מאור זיהה את חולשתו, ניצל אותה ואת תמימותו, ונטל של כדין את דירתו. את מעשה המזימה ביצע מאור כשהוא עושה שימוש נפסד ברישיון עריכת הדין. אשתו אילנה בת שבע מאור סייעה בידיו. עניינה של התביעה הוא בסילוק ידם של בני הזוג מאור מהדירה וחיובם בתשלום דמי שימוש ראויים".

בני הזוג הנתבעים, עו"ד יוסף מאור ואילנה בת שבע מאור, טענו להגנתם כי הם רכשו את הדירה מהקשיש ב-15.7.2012. לטענתם, היכרותם עם הקשיש התבצעה באמצעות צד שלישי, לקוח שלהם. לטענתם הקשיש נקלע למצוקה כלכלית עקב חובות כספיים והליכים משפטיים שננקטו נגדו, ולפיכך הוא פנה לנתבע לקבלת שירותים משפטיים.

הנתבעים, בני הזוג עו"ד יוסף מאור ואילנה בת שבע מאור טענו כי עו"ד מאור פעל להסדרת חובותיו של הקשיש וביום 14.6.2012 הם חתמו על הסכם שכר טרחה במסגרתו התחייב הקשיש לשלם לו 50,000 שקל בגין שירותים משפטיים. בנוסף  טענו כי הקשיש פנה אליהם בבקשה לקבל הלוואה של 20,244 שקל לצורך כיסוי חובותיו. הם הציגו הסכם הלוואה, מיום 3.7.2012 בינם לבין הקשיש. בהסכם ההלוואה נקבע כי לטובת הנתבעים יירשם שיעבוד על הדירה וכן על דירה נוספת בבני ברק, שהייתה בבעלות הקשיש, זאת להבטחת החזר ההלוואה, לרבות הבטחת תשלום שכר הטרחה של הנתבע.

לטענת הנתבעים, עקב מצוקתו הכלכלית של הקשיש הוא נדרש לסכום כסף זמין ולפיכך הוסכם, בינם לבינו, כי הם ירכשו ממנו את הדירה. הם טענו כי ביום 15.7.2012 נחתם הסכם להמחאת זכויותיו בדירה, ועוד קודם לחתימת הסכם ההמחאה חתם הקשיש על ייפוי כוח בלתי חוזר המייפה את כוחם של הנתבעים לפעול להעברת הזכויות בדירה.
 

טענות הנתבעים מופרכות

בנוסף טענו כי הדירה לא הייתה ראויה למגורים ולכן שופצה על ידם. לטענתם, הסכם ההמחאה קבע כי הזכויות בדירה יומחו להם כנגד סכום של 530,244 שקל: התמורה כללה  244,000 שקל שלטענתם הם שילמו לקשיש במועד חתימת ההסכם; היא כללה את שיעור חובו הנטען לנתבעים וסכום נוסף של 160,000 שקל אשר הנתבעים התחייבו להשקיע בשיפוץ הדירה. הם טענו כי לקשיש ניתנה זכות להוסיף ולהתגורר בדירה, גם לאחר המחאת הזכויות לנתבעים, וזאת עד אחרית ימיו. 
 

"המציאו מסמכים ריקים מחתימות"

השופט יגאל נמרודי ציין בפסק דינו כי "הנתבעים לא הציגו בכתב הטענות מטעמם עותקים חתומים של הסכם ההמחאה או של ייפוי הכוח הבלתי חוזר. למעשה, הם המציאו מסמכים ריקים מחתימות, שאינם שונים ממסמכים שהודפסו במדפסת, טרם השימוש בהם – שאין כל אינדיקציה באשר לאותנטיות שלהם. הם טענו כי הצד השלישי פעל להעלמת ראיות התומכות ברכישת הדירה על ידם והוא נטל את המסמכים החתומים".

בנוסף ציין השופט נמרודי כי רק לאחר שבחודש אפריל 2022 ניתנה החלטה בבקשת מנהל העיזבון למתן סעד זמני, בגדרה הוחלט על העברת דמי השכירות של השוכרים בדירה לחשבון שיפתח מנהל העיזבון, ולא לידי הנתבעים, רק אז התעוררו הנתבעים והגישו בחודש מאי בקשה לעיון מחדש בהחלטה על מתן סעד זמני, בקשה לעיכוב ביצועו של הצו ובקשה לדחיית מועדים. וזאת בהסתמך על הודעה שמסרו לפיה הם "מתכבדים ושמחים להודיע לביהמ"ש הנכבד כי, ביום 6.5.2022, מצאו את ההסכם (החתום) בינם למנוח ז"ל, הסכם המחאת הזכויות בדירות מיום 15.7.2012".

השופט נמרודי ציין כי "איתור ההסכם החתום בעיתוי האמור – בדיוק במועד שבו היו אמורים להפסיק לקבל, לראשונה מזה שנים, את כספי השכירות עבור הדירה – מעורר ספק ניכר בשאלת האותנטיות, במיוחד כשהבקשה עצמה לא נתמכה בתצהיר והמקור עצמו לא הוצג מעולם".

 

לא רכשו שום דירה

 
השופט ציין כי הזכויות בדירה (חכירה למשך 99 שנים) רשומות במלואן על-שם הקשיש. וכי המקרקעין הם מקרקעין רשומים, על כל הכרוך והמשתמע מכך. כידוע בעלים של מקרקעין ומי שזכאי להחזיק בהם (בענייננו, מנהל העיזבון) זכאי לדרוש מסירה של המקרקעין ממי שמחזיק בהם, מכוח הוראת סעיף 16 לחוק המקרקעין, ועל המחזיק מוטל הנטל להוכיח את זכותו להמשיך ולהחזיק במקרקעין, באופן שזכות הבעלות כפופה לזכות ההחזקה.

במקרה שלפנינו, "הנתבעים לא הניחו תשתית עובדתית ומשפטית המזכה אותם להחזיק בדירה". השופט קבע כי הוא דוחה את טענתם, כי הם רכשו את הדירה. השופט ציין כי "לטענה זו אין שחר. קיימים מספר שיקולים, אשר כל אחד מהם לבדו מוביל למסקנה זו. כולם יחד אינם מותירים מקום לספק. למעשה, נסיבות העניין והראיות כולן מעידות כי הנתבעים פעלו – בשיטתיות ובעורמה – להשתלט על דירתו של אדם ערירי".

השופט ציין כי "עסקה במקרקעין מסתיימת ברישום (סעיף 7(א) לחוק המקרקעין). דרישת הרישום אינה מתקיימת אצל הנתבעים. גם התחייבות לעשות עסקה לא הוכחה. הסכם מכר – הכוונה להסכם אמיתי, אותנטי וחתום, לא צורף לכתב הטענות. צירופו המאוחר (של הסכם ההמחאה), בעיתוי מחשיד – נזקף לחובת הנתבעים".

השופט הוסיף כי הערת אזהרה על אודות רכישה – לא נרשמה, וכי ההערה שכן נרשמה על אודות התחייבותו של הקשיש לשלם לנתבעים  20,244 שקל אינה מעידה על עסקת רכישה, ולמעשה – קיומה של ההערה מעיד כי אם אכן נערכה עסקה, מדובר היה בעסקת הלוואה על סכום נמוך ולא בעסקת רכישה.

השופט הוסיף וביקר את גרסת הנתבעים אשר הוכחה כמגוחכת שכן לא הונח מסד עובדתי המלמד על קיום עסקה, וגם הסכם מכר לא נערך, בנוסף ציין השופט כי מתעורר ספק של ממש באשר לאותנטיות הסכם ההמחאה, וכן גם לא נעשה דיווח לרשויות המס. השופט נמרודי קבע כי  "עדות הנתבע – כולה – אינה מהימנה. היא אינה עדות אמת. אינה סבירה ואינה משכנעת. ממצא מהימנות זה נכון גם ביחס לנתבעת".

השופט קבע כי "הנתבעים לא הוכיחו כי שילמו לקשיש תמורה כלשהי עבור הרכישה הנטענת של הדירה. ממילא – התמורה הנטענת אינה סבירה. הנתבעים לא הציגו ראיה משכנעת כלשהי על אודות תשלום כלשהו שעבר מהם לקשיש". השופט תמה על כך וציין כי "בלתי סביר להניח כי תשלום של מאות אלפי שקלים מקונה למוכר אינו זוכה לתיעוד כלשהו. 

השופט גם דחה את הטיעון שמתייחס ל"תשלום" באמצעות "שיפוץ" הדירה לכאורה. "הקשיש לא זכה ליהנות מאותו שיפוץ, והוא לא יכול היה ליהנות ממנו, גם אלמלא מצבו הבריאותי. בעוד עסקת ה"רכישה" נעשתה בשנת 2012, אז גם אמורים היו "הקונים" (הנתבעים) לשלם למוכר (הקשיש) את התמורה, הרי שהשיפוץ עצמו החל רק בשנת 2015 ונמשך בשנת 2016, כשהקשיש בבית חולים סיעודי".

השופט ציין כי "למעשה, הנתבעים תפסו חזקה באותו חלק בדירה, שיועד לשימושו של הקשיש במהלך חייו, עוד קודם למועד פטירתו. הנתבע נשאל על כך ותשובתו – שאינה מהווה מענה מניח את הדעת – מלמדת על עומק המזימה".

השופט יגאל נמרודי צילום הרשות השופטת​

עושק מוחלט

השופט נמרודי קבע כי "מדובר ממילא בעסקה שעולה כדי עושק מובהק. עסקה למכירת דירה היא עסקה כלכלית. היא מחייבת היגיון כלכלי. מדובר בעסקה נטענת בין צדדים שאינם בני משפחה. הנחת המוצא היא כי תמורה עבור רכישת דירה תהיה תמורה ריאלית".

השופט ציין כי "סכום העסקה הנטען נעדר כל יחס ישיר לשווי הריאלי של הדירה. במועד הרלוונטי היה שווי הדירה (ברחוב אבן גבירול בתל-אביב) 1,550,000 שקל, ושווי דירתו הנוספת של הקשיש, בבני-ברק, היה 830,000 שקל. בהתאם לעסקה "רכשו" הנתבעים את זכויותיו של הקשיש בדירה (כנגד זכותו למגורים בחלק מן הדירה, במשך כל חייו), ואת התמורה עבור מכירת הדירה בבני ברק אמורים היו הנתבעים לקבל לרשותם. כנגד עסקה זו – המתייחסת לשני נכסים, בשווי כולל של 2,380,000 שקל, זכאי היה הקשיש לתמורה על סך של 370,244 שקל (רכיב "תמורה" נוסף כלל התחייבות של הנתבעים לשפץ את הדירה (בתל אביב) בשווי של 160,000 שקל). המספרים מדברים בעד עצמם".

השופט ציין כי "צדדים שעורכים עסקה למכירה של דירה נדרשים להיות ערוכים להציג הסכם מכר. הסכם כאמור, במיוחד כשאחד הצדדים לו הוא עורך-דין, נערך, בהתאם לנהוג ומקובל, על-פי תבנית מוכרת. אדם שמוכר את דירתו חותם על הסכם מכר. הוא אינו חותם על הסכם להמחאת זכויות".

השופט נמרודי הוסיף כי "אדם שרכש זכויות בדירה נדרש לשלם למוכר את כספי התמורה. מעבר הכספים הוא חד כיווני – מהקונה למוכר. אין כל היגיון בתשלום של התמורה מצד הקונה למוכר, ובמקביל – קבלת המחאות נגדיות מן המוכר. על-כן, העובדה כי אגב אותה "עסקת מכר" נדרש היה הקשיש (המוכר) לספק לנתבע (הקונה) המחאות – מעידה על עושק".

השופט ציין כי "היא מלמדת על עומק המרמה שנהגו הנתבעים בקשיש. השופט ציין כי הוא דוחה את ההסבר שמסר הנתבע, באשר לסיבה שהניעה אותו, כקונה, לקבל מהקשיש המחאות – כ"אסמכתא לכסף". השופט קבע כי  "הוא אינו סביר ואינו מהימן. הוא מופרך. אם אכן היה מדובר ב"אסמכתא לכסף", היינו – תחליף לקבלה, מדוע הגיש הנתבע את אותה "אסמכתא" – המחאה על-סך של 50,000 שקל לפירעון? (הנתבע הפקיד את ההמחאה. היא חוללה, שהרי חשבונו של הקשיש היה מוגבל ובחשבון לא היה כיסוי).

השופט קבע כי "יש לייחס חומרה יתירה להתנהלותו זו של הנתבע. גם הנתבעת נשאלה בנושא, ותשובותיה אינן מספקות".

השופט קבע כי הוא דוחה את כל טענות הנתבעים על גרסתם בנוגע להלוואה של 20 אלף שקל שנתנו לכאורה לקשיש, וכך גם בגרסה לפיה הנתבעת נטלה הלוואה לשם כך ומכרה את דירתה באשקלון. בנוסף קבע כי "הערת האזהרה לא נרשמה בגין עסקת רכישה של הדירה, והמסקנה היחידה העולה מהראיות היא כי גם הלוואה לא ניתנה, ולמעשה – אין תחולה לאותה הערת אזהרה, ואין מנוס מהסרתה, בהליך מתאים".

בסיכום פסק דינו כתב השופט נמרודי כי "ניסיון גזל של דירה הוא מעשה חמור. נודעת לו חומרה יתירה, כאשר מדובר בדירה של אדם ערירי, מבוגר וחולה. אני סבור כי נכון יהיה לבחון האם קיימים היבטים פליליים שמחייבים חקירה מתאימה. לצורך האמור יועבר פסק-הדין אל מנהל בתי המשפט"

השופט ביקר את התנהלותם של הנתבעים וכתב בפסק דינו כי "הנתבעים לא גילו חמלה כלפי הקשיש, ולא עשו חסד עם זכרו. הם בחרו לנהל הליך (כמעט) מלא, ובגדרו לנסות ולהצדיק את מעשיהם. הם שבו וחזרו על גרסתם (תוך חשיפת אי דיוקים וסתירות), אותה מצאתי מופרכת מעיקרה. עדותו של הנתבע אינה מהימנה. אין בה צל של אמת. עדויותיהן של הנתבעת ועדת ההגנה, אמו של הנתבע, אף הן נדחות. איני נותן אמון כלשהו בעדויותיהם של הנתבעים והעדה מטעמם".

ישלמו חצי מיליון שקל דמי שימוש על הדירה

השופט קבע כי הוא מקבל את עמדת התובע, בנוגע לדמי שימוש ראויים, ופסק כי הוא מקבל את התחשיב שערך התובע, בכפוף לשינוי אחד: בגין שנת 2014 יש לחייב את הנתבעים בתשלום של דמי שימוש עבור שלושה חודשים בלבד – אוקטובר-דצמבר 2014. סיכום התחשיב שערך בית המשפט הוא 554,536 שקל. מסכום זה יש להפחית סך של 54,900 שקל, והסכום הסופי לתשלום עומד על 499,636 שקל. הנתבעים ישלמו סכום זה ביחד ולחוד תוך 60 יום. 

בנוסף קבע השופט כי "על הנתבעים לפנות את הדירה ולמסור את החזקה בה לתובע, כאשר החזקה בחלק הדירה שמושכר, ובגינו משולמים לידי מנהל העיזבון, לחשבון הנאמנות, כספי דמי השכירות, תימסר למנהל העיזבון מיד לאחר שמנהל העיזבון ימציא לשוכרים את פסק-הדין. במועד זה יראו את מנהל העיזבון כמי שתפס חזקה משפטית בדירה. המסירה בפועל של החזקה הדירה – כשהיא פנויה מכל אדם וחפץ השייכים לשוכרים – תיעשה בתום תקופת השכירות החוזית או ביום 31.1.2024 בשעה 14:00, לפי המוקדם, אלא אם יגיע מנהל העיזבון עם השוכרות להסכם אחר.

כמו כן נקבע כי "את החזקה בחלק האחר של הדירה – שאינו מושכר לשוכרות, אלא משמש את הנתבעים או מי מהם למשרד (או לכל מטרה אחרת – לרבות למגורים) ימסרו הנתבעים למנהל העיזבון, כשאותו חלק פנוי מכל אדם וחפץ השייכים להם, עד ליום 30.11.2023 בשעה 14:00.

אשר לכספים שנצברו בחשבון הנאמנות: יראו את הכספים ככספים השייכים לעיזבון המנוח.

בנוסף פסק השופט כי הנתבעים, ישלמו ביחד ולחוד, הוצאות משפט של 17,200 שקל, וכן את שיעור חלקו של התובע בתשלום שכרו של מומחה בית המשפט וכן 40,000 שקל, שכר טרחת עו"ד.