האם זיכרון דברים לרכישת בית מחייב? הנה מה שהשופטת קבעה

מה קורה כאשר נחתם זיכרון דברים בין הצדדים, האם אז מדובר בעסקה מחייבת או שלא? בבית משפט השלום ברחובות התבררה לאחרונה סוגיה שכזו, בה אדם הציע למכור את ביתו - קוטג' בעיר רחובות, ובני זוג שהגיעו לראות את הנכס והתעניינו ברכישתו, חתמו עימו על זיכרון דברים לרכישה. אך למרבה צערם המוכר חזר בו מהעסקה, ומכר את הבית בסכום גבוה יותר למישהו אחר. האם הם יכולים לחייב אותו לעמוד בהסכם? האם הוא חייב לפצותם? בני הזוג החליטו לתבוע את בעל הנכס ולדרוש פיצוי של 400 אלף שקל.

תחילתו של הסיפור, בקיץ 2015, אז תלה בעל הנכס שלט "למכירה" בחלון ביתו, ברחובות. מתווך שהבחין באותו שלט, פנה אל בעל הנכס, ועניין אותו בקונים פוטנציאליים. בהמשך הגיעו בני הזוג, התובעים אל ביתו של הנתבע, בין פעמיים לשלוש פעמים, מלווים בבני משפחה. בחודש אוגוסט, נחתם על יד הצדדים מסמך בכתב יד, עם הכותרת זיכרון דברים.

במסמך נכתב כי "סוכם בין שני הצדדים שבני הזוג מעוניינים לרכוש קוטג' הנמצא  ברחובות וסוכם בין הצדדים סכום קניה של 1,920,000 שקל. וכן פרטי המוכר. בתחתית מסמך זיכרון הדברים חתמו בני הזוג ובעל הנכס. לאחר כשבועיים, נתן בעל הנכס ייפוי כוח לתובע, לעיין בתיק הנכס בעיריית רחובות.

       
     בית פרטי. צילום pexels
 

לא חתמו על הסכם מכר

בהמשך לחתימת זיכרון הדברים, פנתה עו"ד של בני הזוג, באמצעות שיחות טלפון והודעות דוא"ל אל נציגו של בעל הנכס, וזאת במטרה לקדם עריכת חוזה מכר מקרקעין. אך בסופו של דבר לא נחתם הסכם מכר מקרקעין בין בני הזוג התובעים לבעל הנכס, הנתבע.

לטענת התובעים, זיכרון דברים מהווה מסמך משפטי מחייב. עוד לטענתם, הנתבע פעל בחוסר תום לב במו"מ ותוך הצגת מצג שווא, כאשר לא סיפר להם כי הנכס בבעלות משותפת שלו ושל רעייתו, כי מתנהלים ביניהם הליכי גירושין וכי לפיכך נדרש אישור בית הדין הרבני לביצוע עסק המכר.

בנוסף טענו התובעים כי במעמד חתימת זיכרון הדברים, דובר בין הצדדים על השלמת עסקת המכר בתוך פרק זמן של ארבעה חודשים לערך, וחרף האמור הנתבע ובאת כוחו דחו את התובעים ובאת כוחם, הלוך ושוב, למשך תקופה ארוכה ביותר. לטענתם רק בחודש מאי 2016, כאשר ביקשה מהם  נציגת הנתבע לחתום על מסמך לפיו הם מצהירים כי הם עודם מעוניינים ברכישת הנכס, לצורך הצגתו לפני בית הדין רבני – רק אז ולא לפני כן, התברר להם לתדהמתם הרבה, כי הנתבע אינו הבעלים היחידי וכי נדרש אישור בית הדין לביצוע העסקה.

לטענתם, הנתבע התנהל בחוסר תום לב, ותוך תרמית והטעייה התקשר עימם בהסכם מחייב, אותו הפר לאחר מכן. לטענתם בכך גרם להם נזקים עקיפים, בשיעור של 49,250 שקל. בנוסף לטענתם הוא  התעשר שלא כדין על חשבונם של התובעים, בסך של 350,000 שקל, שהוא - ההפרש שבין סכום התמורה שסוכם בין הצדדים לבין שווי נכס המקרקעין ביום המכירה בפועל. 

מנגד, טוען הנתבע כי זיכרון דברים נעדר כל תוקף משפטי מחייב, מאחר ואינו מקיים את דרישות גמירות הדעת והמסוימות, אלא מהווה הצעה להתקשרות, הצהרת כוונות ותו לא. לטענתו, התנהלות התובעים לאחר החתימה על המסמך מלמדת על כך שגם הם עצמם לא סברו שמדובר בהסכם בעל תוקף מחייב.

לטענתו הוא יידע את התובעים ביחס להתנהלותו של ההליך בבית הדין הרבני כבר מלכתחילה ובטרם חתימתם על זיכרון הדברים, וכי בכל מקרה לתובעים הייתה ידיעה על מצבו המשפחתי בהיותם חלק מקהילה חרדית סגורה, בנוסף יכלו לדעת זאת מעיון בתיק הנכס בעירייה.

בנוסף, לטענתו, למרות שרצה בהשלמת עסקת המכר עם התובעים, ואף קידם זאת בהגשת בקשות מתאימות לבית הדין הרבני, למעשה לא הייתה לו כל שליטה על החלטותיו של בית הדין. בסופו של דבר, נקבע בהתאם להחלטות שיפוטיות שהנכס ימכר בתנאי שוק חופשי, למרבה במחיר, והתובעים סירבו לשלם מעבר לסכום שניתן בהצעתם המקורית.

הרוכשים טענו שלא ידעו

בזמן בו התנהל המו"מ של בעל הנכס ונחתם זיכרון דברים בינו ובין בני הזוג, עמד בעל הנכס באמצע הליך גירושין עם רעייתו. ההליך התנהל בבית הדין הרבני האזורי באשקלון. יום למחרת החתימה על זיכרון הדברים, הגיש בעל הנכס בקשה לבית הדין בו הודיע כי יש לו הצעת רכישה מאת בני הזוג, בסכום של 1,920,000 שקל  ועתר כי בית הדין יאפשר לו למכור להם את הדירה, במקום למכרה לרעייתו עפי שהחליט בית הדין בהחלטה קודמת, בה נקבע כי האישה תוכל לרכוש את הבית בתשלום של 750 אלף שקל אם תפקיד את הסכום תוך 60 יום.

בית הדין דחה את בקשתו והאריך את המועד בו נדרשה האישה להפקיד את כספי התמורה. בחודש מאי 2016 ניתנה החלטת בית הדין הרבני הגדול במסגרת ערעור שהגיש בעל הנכס על החלטות בית הדין הרבני האזורי, לפיה מאחר ובחלוף למעלה משנה האישה לא עמדה בתנאי התשלום שקצב ביה"ד הרבני האזורי ולא הגיבה להחלטותיו, וכן הואיל וערך הנכס עלה בינתיים והבעל הציג זיכרון דברים עם צד שלישי שמוכן לשלם מחיר גבוה יותר, על ביה"ד הרבני להוציא את הדירה למכירה בתנאי שוק חופשי למרבה במחיר.

בעל הנכס אף החתים לשם הגשת הערעור לבית הדין את בני הזוג על מסמך בו הצהירו כי הם "ממתינים להתקשר בהסכם לרכישת הבית במחיר של 1,920,000שקל". בית הדין הרבני הגדול, החליט כי הנכס יוצא למכירה בתנאי שוק חופשי ונמכר לצד ג', שאינו בני הזוג התובעים, בסכום של 2,200,000 שקל.
 

שני מבחנים

השופטת אושרית הובר היימן ציינה כי "בנסיבות מסוימות זיכרון הדברים הוא "חומר גולמי" בלבד, חלק ממשא ומתן, שלב אחד לקראת חוזה מחייב; בנסיבות אחרות זיכרון-הדברים הוא הסכם גמור ומוחלט. כאשר על מנת שזיכרון הדברים יהיה מחייב וסופי, עליו למלא את דרישות חוק החוזים, היינו קיום יסודות של גמירות דעת ומסוימות, וכאשר מדובר במקרקעין, עליו לעמוד גם בדרישת הכתב שבסעיף 8 לחוק המקרקעין (דרישה המתקיימת בענייננו)".

לפי המבחן הראשון יש לבדוק את כוונתם של הצדדים, על כוונה זו יש ללמוד, על-פי אמות המידה של האדם הסביר, מהתנהגותם של הצדדים לפני, בשעת ולאחר ההסכמה על זכרון הדברים ומתוכן זיכרון הדברים עצמו.

המבחן השני הוא בקיום הסכמה בגופו של זיכרון הדברים על הפרטים המהותיים והחיוניים של העסקה. זהו תנאי נפרד ועצמאי.  בהעדר הסכם בזיכרון הדברים עצמו של התנאים המהותיים של העסקה לא נוצר קשר משפטי מחייב, שכן ההסכם אליו הגיעו הצדדים נעדר אותה מידת ודאות מינימלית הדרושה לקיומו של חוזה בר ביצוע. 

 זיכרון הדברים במקרה שלפנינו אינו מחייב

במקרה שלפנינו, ציינה השופטת כי "זיכרון הדברים שערכו הצדדים, אינו מהווה הסכם מכר מקרקעין מחייב; באשר למבחן הראשון, הרי בחינה אובייקטיבית של התנהלות התובעים עצמם בשעת החתימה על זיכרון הדברים ולאחריה, מעלה כי לא ראו בו כמסמך סופי ומחייב ולפיכך לא התקיימה בהם גמירות דעת הנדרשת.  למרות שבתום הפגישה לחצו הצדדים ידיים ואף הרימו כוסית לחיים, התובעים לא שילמו ולו שקל בודד כדמי רצינות על התמורה". 

בנוסף ציינה השופטת כי בזמן שניסחו את זיכרון הדברים ועפ"י הנוסח המוסכם לא הצהירו הצדדים הצהרה לפיה סוכם שהנתבע ימכור לתובעים את הזכויות בנכס. הצהרתם היחידה והמוסכמת היא שהתובעים מעוניינים ברכישת הנכס בסך של 1,920,000 שקל. "מהצהרה זו קשה מאוד ללמוד על גמירות דעתם של הצדדים להתקשר בהסכם מכר. כמו כן,  התובעים בדקו בעירייה את הנכס רק בחלוף שבועיים ממועד חתימת זיכרון הדברים. עוד עולה מעדות התובע, כי מעולם לא הוציא אישור זכויות של הנכס".

השופטת הוסיפה כי רק לאחר חתימה על זיכרון הדברים, בחלוף מספר שבועות, הביאו התובעים איש מקצוע מטעמם בכדי לברר קיומם של ליקויים בנכס.  "התנהלותם של התובעים מול באת כוחם ובאמצעותה מלמדת שגם הם לא ראו בזיכרון הדברים כמסמך מחייב – מעדותה של עו"ד של בני הזוג נמצא, כי לאחר החתימה על זיכרון הדברים פנו אליה התובעים, על מנת שתפעל עבורם לחתימה על הסכם מכר והעבירו לה את מסמך זיכרון הדברים. כאשר נשאלה, מדוע לא דיווחה על העסקה לרשויות המס, השיבה כי לא ראתה בו כהסכם באומרה "זיכרון דברים הוא צריך שיהיה, שיהיה בו פרטים ממצים כדי שהוא יהיה, פריסת תשלומים והכל"

למרות שעורכת הדין של בני הזוג אכן פנתה מספר פעמים טלפונית ובאמצעות דוא"ל לנציגת הנתבע, אך מעולם לא העבירה עבור התובעים וביוזמתם טיוטת הסכם מכר, בטענה שהנוהג הוא שהמוכר מעביר טיוטה ראשונה. השופטת קבעה כי "ביחס להתנהלות הנתבע, וודאי שלא ניתן לקבוע גמירות דעת מבחינתו להתקשר בהסכם, שכן היה ברור וידוע לו כי כל הצעה שיקבל לרכישת הבית דורשת את אישור בית הדין הרבני".

      השופטת אושרית הובר היימן צילום הרשות השופטת​

 

במסמך לא היו הפרטים המחייבים

השופטת קבעה כי "במבחן האדם הסביר לא ניתן לקבל את טענת התובעים, שזכרון הדברים בינם לבין הנתבע נחתם לאחר שגמרו בדעת להתקשר בהסכם מכר מקרקעין מחייב. כל שניתן ללמוד מהתנהלותם, כי החליטו להעלות על הכתב את שכבר הסכימו ביניהם, זאת מתוך הבנה כי הסכמה זו אין בה גמירת הדעת הסופית לשכלולו של הסכם בין הצדדים, אלא שלב אחד במו"מ בין הצדדים לקראתו, בלבד". 

השופטת ציינה כי "לפי המבחן השני נמצא כי זכרון הדברים בענייננו נעדר פרטים מהותיים וחיוניים. כל שמציין זיכרון הדברים הוא את התאריך בו נערך, את שמות התובעים והנתבע, את הכתובת בה מצוי הנכס ואת סכום התמורה שהוסכם בין הצדדים. המסמך אינו מציין את פרטיו המדויקים של הנכס (גוש, חלקה), אינו מציין מהם תנאי התשלום, מהו מועד השלמת החתימה על הסכם המכר, מהו מועד מסירת החזקה המוסכם, ואינו קובע פיצוי מוסכם במקרה של ביטול. זכרון הדברים אף אינו מציין את שמם של כל בעלי הזכויות בנכס, משמע רעייתו דאז של הנתבע"

בנוסף ציינה השופטת כי התובעים טענו במסגרת תצהירם, כי דובר בין הצדדים בעל פה, על פרק זמן של 4 חודשים עד להשלמת העסקה, אך יש קושי רב לקבל טענה זו, לו אכן הסכימו הצדדים כאמור, הרי היו יכולים היו לציין זאת במסגרת זכרון הדברים ונדמה כי לא בכדי לא עשו כן. הנתבע, מצידו מכחיש טענה זו שבעל פה, ומכאן שמצויים אנו במצב ראייתי של גרסה כנגד גרסה ומאחר שנטל ההוכחה מוטל על התובעים, הרי לא ניתן לקבוע כי עלה בידיהם להוכיחה.

בנוסף, קבעה השופטת כי במסגרת עדותו של התובע עלה, כי למעשה אינו עומד מאחורי גרסתו שדובר על פרק זמן ברור של 4 חודשים, לדבריו דובר על פרק זמן ארוך בהרבה, עד שנה. בנוסף, לא בוצעה על ידי התובעים כל פעולה ממשית כהכנה לסיום העסקה וחתימה על הסכם המכר – לא גובש על ידם ההון הנדרש ולא בוצעו הכנות לכך, התובעים שהינם תושבי חו"ל שנים ארוכות לא ביצעו כל פעולת הכנה לשיבה ארצה ואף קיבלו הצעה לעבור מאיטליה לגרמניה באותה התקופה.

השופטת קבעה כי "המסמך נעדר את היסודות שנקבעו בפסיקה ככאלו המלמדים על הסכם מחייב – היינו, גמירות דעת ומסוימות, ומכאן שלא ניתן לראות בו ככזה, אלא כשלב במו"מ שנוהל בין הצדדים ותו לא".

 

פעל בלי תום לב

 
השופטת ציינה כי בנוגע לתום לב הסעיף הרלוונטי בחוק לבחינת טענה זו הוא סעיף 12(א) לחוק החוזים, הקובע כי "במשא ומתן לקראת כריתתו של חוזה חייב אדם לנהוג בדרך מקובלת ובתום לב". הנתבע טען כי "הבהיר לתובעים כי הדירה היא בבעלות משותפת בחלקים שווים שלו ושל רעייתו בנפרד ולכן אין הוא יכול להתקשר בהסכם בגפו", וכן "הבהיר כי מכירת הדירה מותנה באישור של בית הדין הרבני".

השופטת ציינה כי בעדותו של הנתבע עלתה תמונה שונה בתכלית. במהלך עדותו טען הנתבע כי התובעים לא שאלו כל שאלה, על הצורך באישור בית הדין. בהמשך חקירתו, הבהיר הנתבע כי הוא עצמו לא סיפר לתובעים שמחצית הזכויות בנכס הן בבעלות רעייתו דאז, ורק הניח שידעו זאת מתוך היכרותם עם המשפחה, ובהמשך לאחר שעיינו בתיק הנכס בעירייה.

השופטת ציינה כי  "מעדותו של הנתבע עולה בבירור כי הצהרותיו במסגרת תצהירו, לפיהן עדכן את התובעים במסגרת המו"מ אודות בעלותה של רעייתו דאז במחצית מן הזכויות בנכס, אודות ניהול הליך הגירושין ביניהם והצורך באישור בית הדין הרבני לעסקה, הן למעשה הצהרות שאין בהן אמת. מעדותו, המתפתחת והמתפתלת, עולה כי לא סיפר לתובעים מאומה, לא על העובדה שאינו בעלים יחיד בנכס ולא כי השלמתה של העסקה טעונה אישור בית הדין הרבני".

השופטת ציינה כי "מחדלו זה של הנתבע חמור עוד יותר, נוכח העובדה שבשעה שניהל הנתבע מו"מ עם התובעים, הוא ידע שקיימת החלטה תקיפה של בית הדין הרבני האזורי, שהדירה תימכר לאישה בעבור 1,700,000 שקל, וכן ידע שהאישה אינה עומדת בתנאי התשלום שנקבעו בהחלטות בית הדין".

השופטת ביקרה את התנהלותו של הנתבע וכתבה בפסק הדין כי "במקום לעתור, תחילה, לביטול ההחלטה בעתירה מתאימה לבית הדין בנסיבות שבהן לא שילמה האישה את הסכום שנקבע, ורק אז לפנות ולנסות למכור את הנכס בשוק החופשי, פעל הנתבע הפוך – קודם מצא קונים פוטנציאליים שמוכנים לרכוש את הנכס בסכום גבוה יותר, הלוא הם התובעים, החתים אותם על מסמך זכרון הדברים, ורק אז רץ עם המסמך לבית הדין במטרה להביא לשינוי החלטתו. וכל העת, הנתבע, כלל לא עדכן את התובעים".

לא גילה להם את המצב האמיתי במשך חודשים

השופטת קבעה כי הנתבע פעל בניגוד לחובת הגילוי החלה עליו בעת ניהול מו"מ. בנוסף קבעה כי היא מקבלת את עדותם של התובעים לפיה, במשך חודשים ארוכים לאחר החתימה על זכרון הדברים, המשיך הנתבע שלא לגלות להם את המצב המשפטי לאשורו. כך, לא סיפר להם על החלטת בית הדין ליתן לאישה פרק זמן נוסף של 60 ימים להפקיד כספים (שניתנה יומיים בלבד לאחר החתימה על זכרון הדברים), כן לא סיפר כי בקשתו לעיון מחדש בהחלטה האמורה נדחה בהחלטה בספטמבר 2015, וגם לא על החלטת בית הדין הרבני האזורי חודש לאחר מכן ליתן לאישה 30 ימים נוספים".

בנוסף "הנתבע לא סיפר לתובעים, כי הגיש ערעור לבית הדין הרבני הגדול, ורק בראשית חודש מאי 2016, כאשר נזקק הנתבע למסמך שיחזק את עמדתו בערעור פנה אל התובעים באמצעות באת כוחו וביקש להחתים אותם על מסמך לפיו הם מצהירים כי עודם מעוניינים לרכוש את הנכס, על מנת להביאו לפני בית הדין הגדול. למעשה, בפעם השניה, נוצלו התובעים ע"י הנתבע, שלא בידיעתם ובעקבות חוסר השקיפות של הנתבע, על מנת להביא לתוצאה הרצויה מבחינתו בהליך המשפטי שניהל מול רעייתו לשעבר".

השופטת אושרית הובר היימן קבעה כי היא לא מקבלת את טענת הנתבע, לפיה לא הייתה לו כל שליטה על התקדמות המו"מ וכי היה נתון להחלטות בית הדין. "לאור החלטות בית הדין ומשך ניהול הליך הגירושין, הנתבע ידע או צריך היה לדעת שההליך יהיה ארוך ומורכב. לו היה הנתבע פועל בהתאם לחובת הגילוי החלה עליו כלפי התובעים, יכולים היו הם להחליט אם לקדם את המו"מ או שמא לא, בהינתן הנסיבות שהיו קיימות באותה העת. הנתבע, במחדליו ובמעשיו, מנע מן התובעים לעשות כן".

השופטת קבעה כי הוכח שהנתבע פעל בחוסר תום לב בניהול המשא ומתן עם התובעים, תוך שיצר מולם מצג שווא.

כמה פיצוי יקבלו?

"סעיף 12(ב) לחוק קובע כי צד שנהג שלא בתום-לב במשא ומתן לקראת כריתתו של חוזה חייב לשלם לצד האחר (הנפגע) פיצויים בעד הנזק שנגרם לו עקב המשא והמתן או עקב כריתת החוזה. הוראה זו התפרשה בפסיקה כמעניקה "פיצויים שליליים" ("פיצויי הסתמכות") בלבד".

השופטת קבעה כי במקרה שלפנינו, הפיצויים להם עתרו התובעים נחלקים לפיצויים שליליים (עוגמת נפש, הוצאות, ביטול זמן ופיצויים עקיפים וכלליים), ולפיצויים חיוביים – ההפרש בין סכום התמורה שסוכמה בין הצדדים בזכרון הדברים לבין שווי הנכס בשנת 2017 בו נמכר לצד ג'. בהקשר זה נטען, כי הנתבע התעשר על חשבון התובעים, שכן לו הייתה מושלמת העסקה עימם במועד שסוכם עימם, היו התובעים נהנים מעליית ערך הנכס.

השופטת קבעה כי "לא עלה בידי התובעים להוכיח שנסיבות המקרה עולות כדי אותם מקרים חריגים, בהם בית המשפט יחייב בתשלום פיצויים חיוביים, זכרון הדברים שנחתם בין הצדדים נעדר גמירות דעת ומסוימות, והמשא ומתן בין הצדדים היה למעשה רק בראשיתו. וודאי לא ניתן לקבוע בענייננו, שהמו"מ כבר העמיק עד מאוד והבשיל כדי הסכם, ולא ניתן לקבוע כי הסכם אכן היה נחתם בסופו של דבר בין הצדדים, ולו היה נחתם, מה היו תנאיו". 

בנוסף, קבעה השופטת כי התובעים "זכאים לפיצוי עקיף בגין ביטול זמנם וטרחתם המיותרת, בהגיעם מספר פעמים לביתו של התובע, מלווים בבני משפחה, בניהול פגישת המו"מ בסופה נחתם זכרון הדברים, בביקור התובע בעירייה לבדיקת תיק הנכס ובהתנהלות מול באת כוחם. בכל אלו עסקו התובעים תוך הסתמכות על מצגי השווא של הנתבע, לפיהם הוא בעליה היחידים של הדירה, הדירה פנויה למכירה ואין כל מניעה חוקית להשלים את המו"מ ולהתקשר בהסכם מכר. כמו כן, זכאים התובעים לפיצוי בגין עוגמת הנפש הרבה שנגרמה להם, בעקבות חוסר תם ליבו של הנתבע. בנוסף, עוגמת הנפש של התובעים לא התמצתה בהתנפצות ציפיותיהם אלו, אלא בכך שלמשך תקופה ארוכה של כמעט שנה – דחה אותם הנתבע ב'לך ושוב' ובתירוצים שונים".

השופטת קבעה כי היא דוחה את עתירת התובעים לפיצויים חיוביים (פיצויי קיום), של 350,000 שקל. באשר לפיצויים השליליים, בגין עוגמת הנפש, ביטול הזמן והטרחה המרובה, קבעה השופטת כי היא מחייבת את הנתבע לשלם לתובעים  30,000 שקל בנוסף ישלם הוצאות, של 5,000 שקל.