לא שילם דמי שכירות חצי שנה, אך השופט דחה את התביעה לפנותו מהנכס; מה מסתתר בפסק הדין?

החשש הקבוע של כל משכיר נכס הוא שהשוכר לא ישלם לו ואז הוא יצטרך להתחיל ולפעול כנגדו באמצעים משפטיים בכדי לפנותו. אבל האם ישנן מקרים בהם למרות שהשוכר לא שילם את דמי השכירות בית המשפט יסרב לפנותו מהנכס?

מקרה שכזה הגיע לאחרונה לדיון בבית המשפט המחוזי בתל אביב לאחר שבעלת הנכס שניסתה לפנות את הדייר שלא שילם לה, הגישה ערעור על פסק הדין של בית משפט השלום בתל אביב שפסק כי אין לפנותו.

תחילתו של הסיפור, במשכירה בעלת נכס ובשוכר שהתקשרו ביניהם בהסכם שכירות, לפיו המשכירה תשכיר את הנכס לשוכר שטח למטרת אחסנה, פריקה וטעינה, לתקופה של 4 שנים, עם אופציה להארכה ל-4 שנות שכירות נוספות.

לאחר חתימת הסכם בעת שהגיע המועד למסירת הנכס, נדהם השוכר לגלות כי הנכס עדיין בשימושו של השוכר הקודם, כאשר פנה לבעלת הנכס הם הגיעו להסכמה כי מועד הכניסה יידחה בשלושה חודשים, וכך חתמו השניים נספח לחוזה השכירות. בנספח נכתב גם סעיף נוסף שלשונו היא שככל שהמשכירה לא תמסור את הנכס במועד החדש שנקבע, היא תישא בכל הנזקים שנגרמו וייגרמו לשוכר בשל כך.

הנכס לא פונה בזמן

לאחר שלושה חודשים כאשר הגיע השוכר לנכס בכדי לבדוק אותו הוא הופתע לגלות כי הכנס לא פונה כפי שהוסכם. לאור זאת הודיע למשכירה, כי הוא מסרב לקבל את החזקה במושכר עד לפינוי כל הציוד של השוכר הקודם.

בנוסף מצא השוכר ליקויים קונסטרוקטיביים בנכס שלא תוקנו. לאור זאת החליט השוכר לבצע את התיקונים על חשבונו. לאחר מכן השוכר ביצע קיזוז של עלויות התיקונים שהסתכמו במעל ארבע מאות אלף שקל, ולכן רק לאחר שישה חודשים מאז שהחל להשתמש במושכר, ממועד המסירה החדש, הוא החל לשלם את דמי השכירות למשכירה.

חודש לאחר כניסתו לנכס הוא קיבל הודעה מאת המשכירה על ביטולו של הסכם השכירות בין הצדדים. המשכירה טענה כי בגלל שהשוכר לא משלם לה את דמי השכירות כנדרש היא מודיעה על ביטול ההסכם.

השוכר החליט בתגובה להגיש כנגדה תביעה  לבית המשפט למתן פסק דין הצהרתי, לפיה הודעת הביטול של הסכם השכירות אינה בתוקף. מנגד הגישה המשכירה תביעה שכנגד לפינוי המושכר. 

בנה ללא היתר

לאחר התביעה לפינויו הגישה המשכירה תביעה נוספת לפינוי ובה טענה כי קיימות לה ארבע עילות לפנותו מהנכס, אי תשלום שכירות, ביצוע בנייה בלתי חוקית ללא היתר, המשכירה ציינה כי השוכר העמיד במושכר מבנה יביל המשמש אותו כמשרד וזאת ללא קבלת אישור ממנה. בנוסף טענה כי  השוכר הפר את הוראת ההסכם הקובעת כי עליו להשתמש בשני השערים המובילים למושכר ובנוסף אל מסר לה את פוליסות הביטוח והביטחונות כפי שהתחייב לה בהסכם השכירות.

בית משפט השלום בתל אביב דחה את תביעת הפינוי, וקבע כי המשכירה אחראית למצב שנוצר לאחר שלא מסרה את הנכס  כשהוא פנוי ולאחר שעבר תיקונים במועד כפי שהתחייבה בחוזה ובנספח לחוזה. השופט קבע כי המשכירה לא נהגה בדרך מקובלת ובתום לב.  

המשכירה לא נואשה והחליטה להגיש ערעור לבית המשפט המחוזי, המשכירה טענה כי השוכר הפר את ההסכם ולכן בית המשפט היה צריך להורות על פינויו. מנגד, טען השוכר כי המשכירה לא עמדה בהסכם לא מסרה לו נכס תקין כפי שהתחייבה, בנוסף סירבה לבצע את התיקונים בנכס ולא הותירה לו ברירה אלא לבצעם בעצמו ועל חשבונו.

השוכר מציין שעשה זאת בהסתמך על הפטור מחובת התשלום לפי סעיף 15 לחוק השכירות והשאילה, שמעניק לו פטור מחובת תשלום דמי שכירות בזמן  בו נמנע ממנו להשתמש במושכר בהתאם למטרת השכירות, מחמת נסיבות הקשורות במושכר או בדרכי הגישה אליו.

בנוסף טען כי טענותיה של המשכירה לגבי הביטחונות נדרשו רק בדיעבד. לדבריו אי אפשר היה לבטח את הנכס במצב בו הוא קיבלו מהמשכירה, אלא רק לאחר שביצע את כל התיקונים בנכס. לגבי המשרד שהציב בנכס טען כי אין לו צורך בהיתר.

המשכירה לא עמדה בהסכם

בדיון בבית המשפט המחוזי ציינו השופטים יהודית שבח, יונה אטדגי, ושלומית יעקובוביץ כי "המשכירה לא עמדה בחיובה המקורי להעמיד את המושכר במועד המוסכם. השוכר גילה אורך רוח וגמישות, והסכים לדחיית מועד קבלת החזקה לתקופה של למעלה מחודשיים. וגם לאחר מכן, המשכירה העמידה מושכר הלוקה בכשל, המצריך תיקון מאסיבי". 

השופטים ציינו כי "לא בכדי קבע בית משפט השלום כי המשכירה "הייתה זו שיצרה את שני מצבי החיכוך אשר בין הצדדים. המצב האחד הוא חוסר הוודאות באשר למועד מסירת המושכר. התובעת ידעה כי קיים שוכר קודם בנכס וכי הדבר עלול לעכב את מסירת המושכר. והמצב השני הוא בעיה אובייקטיבית במגרש באשר לצורך בתיקון קיר התמך".

השופטים ציינו גם כי לפי טענת המשכירה כי ישנו סעיף בהסכם שאסר את קיזוז השכירות לפיו "הסעיף להסכם השכירות האוסר קיזוז "בגין ליקויים שיתגלו במושכר ככל ויתגלו במהלך תקופת השכירות".  השופטים ציינו כי "גם לפי לשון הסעיף וגם לפי הגיונו יש להחילו על ליקויים שמתגלים במהלך תקופת השכירות, שאז עדיין לא ברור מי גרם לליקוי ומי אחראי לתיקונו". אלא שבמקרה שלפנינו מדובר בליקויים שהתגלו לפני תקופת השכירות.

השופטים ציינו כי "שונים הם פני הדברים עת הליקוי שבמושכר מתגלה קודם לתחילתה בפועל של השכירות, במובחן ממהלכה, עוד בטרם הועמד המושכר לרשות השוכר ובטרם תפס השוכר בו חזקה והחל להשתמש בו, שאז ברור ואין ספק כי השוכר, שטרם עשה במושכר כל שימוש, אינו אחראי לאותו ליקוי. הדעת נותנת כי צדדים סבירים להסכם שכירות לא היו מעצבים הסדר משפטי במסגרתו השוכר יידרש לשלם גם את דמי שכירות השוטפים וגם לשאת בהוצאות תיקון הליקוי במושכר (שלא ידע עליו) שנוצר והתגלה טרם קיבל לחזקתו את המושכר ובטרם עלה בידו להפיק ממנו הנאה כלשהי".

יתרת זכות

השופטים ציינו כי לפי הראיות בתיק רק כחודשיים לאחר מועד המסירה הנדחה היה ניתן לעשות שימוש במושכר ולכן "השוכר היה פטור מתשלום דמי שכירות עבור חודשים אלה, בהתאם לסעיף 9 לחוק השכירות והשאילה המתיר לשוכר 'להפחית את דמי השכירות, כל עוד לא תוקן הפגם או אי-ההתאמה, לפי היחס שבו פחת שווי השכירות עקב הפגם לעומת שוויה לפי החוזה".

השופטים ציינו כי לאחר שהתיקון בוצע "סעיף 9 לחוק השכירות והשאילה אכן אינו רלבנטי בתקופה זו, משהליקוי תוקן, אולם עדיין עומדת לזכות השוכר זכות הקיזוז שבסעיף 25 לחוק השכירות והשאלה - "חובות שהצדדים חבים זה לזה עקב השכירות ניתנים לקיזוז", הסעיף להסכם, האוסר קיזוז, אינו גובר עליה.

בנוסף ציינו השופטים בפסק הדין כי השוכר היה ב'יתרת זכות' כלפי המשכירה בסכום עלות התיקון. השופטים קבעו כי "עמדת המשכירה נוגדת את הוראת סעיף 4 לחוק השכירות והשאילה, הקובע כי "חיוב הנובע מחוזה שכירות יש לקיימו בדרך מקובלת ובתום לב".

השופטים שבח, אטדגי, ויעקובוביץ ציינו כי "המשכירה לא העמידה את המושכר במועד, סיפקה מושכר שלא ניתן לשימוש בשל ליקוי קונסטרוקטיבי שעלות תיקונו מאות אלפי שקלים ולא תיקנה את הליקוי – ולכן המשכירה לא תישמע בטענה, שיש לפנות את השוכר מחמת הפרת תנאי איסור הקיזוז".

חוסר תום לב

לגבי הטענה על הפקדת הביטחונות ציינו השופטים כי בקשה זו הועלתה רק עת הסכסוך כבר היה בעיצומו. "דרישתה המאוחרת מלאכותית, ומחייבת את המסקנה כי עסקינן בשימוש שלא בתום לב, בזכות הנובעת מחוזה". 

בנוגע לביטוח הנכס ציינו השופטים כי לא היה ניתן להנפיק ביטוח לנכס בעקבות הליקויים ולכן עמידת המשכירה על ביטוח של נכס פגום עולה לכדי חוסר תום לב. השופטים ביקרו את התנהלות המשכירה וציינו כי גם בנוגע למשרד שהציב השוכר בנכס נטולת תום לב - "הגשת תביעה לפינוי המושכר מחמת היעדר רישוי, כשאין טענה לסיכון או לפגיעה כלשהי – היא נטולת תום לב". 

בסיכום פסק הדין ציינו השופטים יהודית שבח, יונה אטדגי, ושלומית יעקובוביץ כי "כשם שלא היה מקום להגשת תביעת הפינוי, כך גם לא היה מקום להגשת הערעור". ערעורה של המשכירה נדחה והיא חויבה בהוצאות משפט של 40 אלף שקל.