היזמיות ביקשו להוסיף קומות על סמך הוראת שעה שפקעה - מה פסק ביהמ"ש?
בית המשפט לעניינים מינהליים בתל אביב דחה באחרונה עתירה שהגישו חברות יזמיות של פינוי-בינוי במטרה לאשר להן הרחבת בנייה על סמך הוראת שעה שתוקפה פג. מדובר בהוראה המכונה "הקלת שבס-כחלון", שאפשרה בעבר לאשר תוספת של עד 30% למספר יחידות הדיור מבלי שהדבר ייחשב "סטייה ניכרת מהתוכנית". מאחר שבקשת העותרות להיתר בנייה הוגשה אחרי פקיעת ההקלה, קבע השופט גלעד הס כי העתירה משוללת בסיס.
במוקד הדיון היו שני בניינים בני שתי קומות, הכוללים שמונה יחידות דיור כל אחד, ברחוב קהילת ורשה שבצפון תל אביב. העותרות, יזמיות נדל"ן, ביקשו לבצע במקום פרויקט פינוי-בינוי, אלא שהתכנון הקיים – שמתיר הריסה ובנייה של בניינים בני חמש קומות שבכל אחד מהם 16 יחידות דיור בלבד – לא הספיק לשאיפות הפרויקט. לכן הגישו היזמיות לוועדה המקומית תל אביב בקשה להיתר ולהקלות במספר הקומות ויחידות הדיור, על סמך הקלת שבס-כחלון.
מדובר בהוראת שעה שקבעה כי בתנאים מסוימים, הוספה של עד 30% יחידות דיור לא תהווה סטייה ניכרת. ללא הוראת השעה, תוספת של מעל ל-20% יחידות דיור מהווה סטייה ניכרת שהוועדה המקומית אינה מוסמכת לאשר. הועדה המקומית אמנם אישרה את ההקלה אך בערר החלטתה התהפכה ומכאן העתירה שהוגשה לבית המשפט ביולי אשתקד.
לטענת המתנגדים להקלות – דיירי הבניינים הסמוכים לפרויקט המתוכנן – בקשות העותרות להיתר הוגשו רק באפריל 2021, עשרה חודשים לאחר שפקעה הוראת השעה ביוני 2020. בנסיבות אלה, בקשת העותרות להרחבת היתר הבנייה מהווה סטייה ניכרת כמובנה בתקנות התכנון והבנייה, וצדקה ועדת הערר המחוזית כשקבעה כי אין לאשר אותה, לטענתם.
מנגד, טענו החברות היזמיות כי בפועל הבקשות להיתר הוגשו לפני יוני 2020, כך שאין סטייה ניכרת במספר יחידות הדיור שהן מבקשות לאשר.
ואולם השופט הס קבע כי היזמיות לא "הגישו" את בקשות ההיתר כהגדרת המונח בתקנות התכנון והבנייה. כך, לפי התקנות בקשה להיתר צריכה לכלול פרטים ונספחים רבים, שרק כשהם ישנם כולם ניתן לראות בבקשה ככזו שהוגשה.
השופט ציין כי אמנם בינואר 2020, לפני מועד פקיעת הוראת השעה, נקטו היזמיות את הצעד הראשון בבקשת ההיתר, כשהגישו לוועדה המקומית תל אביב את קובץ התוכנית הראשית ("גרמושקא"). אלא ששאר המסמכים הנדרשים הומצאו על ידן רק כחצי שנה אחרי שהוראת השעה פגה.
הוא כתב בפסק הדין כי, "לאור האמור, אני קובע כי הבקשה להיתר הוגשה לאחר פקיעת תוקף הוראת השעה, ולכן הכללים המפורטים בה אינם חלים על הבקשה להיתר. בנסיבות אלה, בקשת המבקשת להוסיף 30% על מספר יחידות הדיור הקיימות וכן זכויות בנייה, מהווה סטייה ניכרת כמובנה בחוק התכנון והבנייה ובתקנות סטייה ניכרת, ולכן הוועדה המקומית, או ועדת הערר, אינן מוסמכות לאשרה".
בשלב זה טענו היזמיות כי הפרקטיקה הנוהגת בוועדה המקומית היתה שמספיק להגיש מסמך אחד בלבד כדי ליהנות מהקלת שבס-כחלון, אך השופט הבהיר שעם כל ההבנה לכך, נוהג אינו יכול ליצור זכויות יש מאין ולגבור על הוראות הדין.
גם הניסיון של היזמיות להסתמך על תקנות שעת החירום של מגפת הקורונה נכשל. השופט קבע כי גם בהנחה שאותן תקנות דחו את פקיעתה של הקלת שבס-כחלון לאוגוסט 2020, עדיין הבקשות להיתר הוגשו אחרי מועד זה.
לפיכך התביעה נדחתה על ידי השופט. לטובת מתנגדי ההקלות נפסקו הוצאות משפט בסך 7,500 שקל.
הקלת שבס-כחלון היתה אמורה לפוג כבר במרץ 2020, אך התוקף שלה הוארך בשלושה חודשים, עד אחרי הבחירות שנערכו באותו החודש. כוונת מטה הדיור הלאומי, שביקש לבטל את ההקלות, קשורה לעיכובים שנוצרו בהליכי הבנייה, בעיקר בפרויקטים של תוכנית מחיר למשתכן. זאת בעקבות התנגדויות של זוכי התכנית מול הקבלנים, משרד האוצר וועדות התכנון, על צפיפות שתיגרם בפרויקטים המתוכננים כתוצאה מתוספות הבנייה - ובכך הביאו לעיכובים של חודשים בהליכי הבנייה.
הוראת השעה נוצרה בנובמבר 2015, ותוקפה נקבע אז לחמש שנים. מכיוון שבנובמבר 2018, המועד שבו אמורה הייתה הוראת השעה לפוג, הממשלה המכהנת היתה זמנית, לא ניתן היה להחליט אם להאריך אותה או לבטל אותה באופן רשמי – ולכן מנהל התכנון החליט להאריך אותה בשלושה חודשים נסופים מרגע כינון הממשלה החדשה. כדי לאפשר לשוק להסתגל ליום שאחרי, החליט שר הפנים דאז, אריה דרעי, להביא ביוני 2020 לאישור תקנה חדשה, שתאפשר לוועדות התכנון המקומיות להמשיך ולדון בבקשות להקלות מסוג זה, אם הן הוגשו לפני שהוראת השעה פגה.
תודה.
לתגובה חדשה
חזור לתגובה