היזמית ערערה על הגבלת הבנייה בתמ"א 38 - מה פסקה השופטת?

בית המשפט לעניינים מינהליים בחיפה דחה באחרונה עתירה מינהלית שהגישה חברה יזמית של פרויקטים מסוג תמ"א 38, בדרישה לביטול החלטת ועדת התכנון המגבילה אותה בהיקף הבנייה מבחינת מספר הקומות והדירות. היזמית ביקשה להקים בניין בן שמונה קומות שיכלול 15 דירות, אך הוועדה הגבילה אותה לשש קומות וחצי, ו-13 דירות בלבד, תוך שהבהירה כי מתן זכויות הבנייה במלואן לפי תמ"א נתון לשיקול דעתה, ואינו בגדר זכות מוקנית. סגנית הנשיא, השופטת בטינה טאובר, אישרה את החלטת הוועדה המקומית חיפה. עיריית חיפה, כמו מקבילותיה בערים רבות אחרות, מקדמת כיום תוכנית מסודרת שתחליף את תמ"א 38, לאחר שתוקפה של זו יפוג, אחרי שזה הוארך בינתים אחרי שאמור היה לפוג ב-2023.

לטענת החברה, יוזמה אלונים תכנון ניהול וביצוע, היא הגישה בדצמבר 2018 בקשה להיתר בנייה לפרויקט מסוג תמ"א 38 בשכונת כרמליה בחיפה. מדובר בהריסה של בניין מגורים ישן ברחוב רחל והקמת בניין אחר חדש. בשל שיקולי סביבה, אישרה הוועדה המקומית בנייה של שש קומות וחצי ו-13 דירות בלבד כאמור, ובעקבות כך הגישה היזמית ערר על החלטת הוועדה.

בסוגיית הקומות קבעה ועדת הערר, שדנה בערעור שהוגש, כי שש קומות וחצי זה המקסימום האפשרי לפי תמ"א 38, וכי אין הצדקה לסטות מכך. גם בנושא הדירות, הסכימה ועדת הערר לקודמתה, תוך שהבהירה כי קביעת מספרן היא זכות יתר (פררוגטיבה) של הוועדה המקומית, שמכירה את האזור שבו מתוכננת הבנייה.

היזמית לא השלימה עם ההחלטות והגישה בנובמבר האחרון את עתירתה לבית המשפט לעניינים מינהליים. בסוגיית הקומות טענה היזמית כי יש לתת לה לבנות יותר משש קומות וחצי לצורך רווחת הדיירים. לטענתה, בבניין סמוך אישרה הוועדה בקשה דומה ואין סיבה שהיא תופלה לרעה. לגבי מספר הדירות, הסבירה היזמית כי במסגרת תמ"א 38 ניתן לאשר לה לבנות 17 דירות, ולכן על אחת כמה וכמה שיש להתיר לה לבנות 15 דירות.

לעומתה, טענו ועדת הערר והוועדה המקומית כי החלטותיהן מקצועיות ואינן חורגות ממתחם הסבירות, כך שעל בית המשפט להימנע מלהתערב בהן. עוד נטען כי לחברה היזמית אין זכות מוקנית לקבל את מלוא התמריצים של תמ"א 38, וכי לוועדה המקומית יש שיקול דעת אם לתת היתר בנייה למבוקש או לא, תוך איזון בין האינטרס לחיזוק המבנה מפני רעידות אדמה לבין ההשפעה של הבנייה המוצעת על הסביבה.

​"שיקולי הוועדה - תכנוניים טהורים"

השופטת טאובר הסבירה כי בית המשפט לעניינים מינהליים לא יתערב בקלות בהחלטות של מוסדות התכנון, בהיותם הגורמים המקצועיים בעלי הידע והמומחיות בנושא התכנון והבנייה. היא אף כתבה כי, "מעיון בהחלטת ועדת הערר, נראה כי השיקולים שהנחו את הוועדה הנם שיקולים תכנוניים טהורים", שאין מקום להתערב בהם.

לכן בעניין הקומות קבעה השופטת כי החלטת הוועדה שלא לאשר בנייה של מעבר לשש קומות וחצי היא סבירה, בפרט כשהנימוק היחיד שהעלתה היזמית לבקשתה הינו "רווחת הדיירים". גם בשאלת מספר הדירות קיבלה השופטת את עמדת הוועדה. היא הסבירה כי התמ"א החלה על האזור מגלמת את מספר הדירות המקסימלי שניתן לאשר במגרש, וכי הסמכות לאשר את מספר הדירות שייבנו בפועל נתונה לוועדה המקומית, שמכירה את האזור.

כמו כן, דחתה השופטת את טענת היזמית לקיומה של אפליה לכאורה ביחס לפרויקט בנייה שכן. היא הבהירה שלא כל תוספת שאושרה בפרויקט פלוני ניתן ליישם בפרויקטים אחרים, וכי הנסיבות באותו בניין שונות, כך שאין להשוות בין המקרים. העתירה עצמה נדחתה והחברה היזמית חויבה בהוצאות משפט של 20 אלף שקל.
תנופת התחדשות בכל רחבי העיר שעל הכרמל
בתוך כך, לפני כמה ימים אישרה הוועדה המחוזית לתכנון ולבנייה חיפה, להפקיד תוכנית ענק להתחדשות עירונית של הרשות להתחדשות עירונית ו-ICR במתחם סטרומה בחיפה. המתחם נמצא בקריית שפרינצק, בין הרחובות סטרומה 4-8,1-5 ממזרח; ז'אן ז'ורס 21-45, 32-46 מצפון; יציאת אירופה 20-24 מדרום; וסוטין 3-11 ממערב. התוכנית משתרעת על שטח כולל של כ-65 דונם וכוללת 2,400 יחידות דיור שיוקמו ב-20 מבני מגורים בני תשע עד 35 קומות. מתוך כלל יחידות הדיור, כ-500 יחידות דיור יוקצו לדירות קטנות. בנוסף ליחידות הדיור, התוכנית כוללת 9 דונמים למבני ציבור, שכוללים 7.2 דונמים שיוקצו לבית ספר יסודי, בית כנסת ועוד; 3,300 מ"ר למוסדות ציבור, גני ילדים ומעונות יום; וכ-3,300 מ"ר נוספים לשטחי מסחר. בנוסף, התוכנית מקפידה לשמור על הפארק שבלב השכונה, שבו עצים רבים לשימור.

בנובמבר האחרון החליטה הוועדה המחוזית חיפה להפקיד תוכנית להתחדשות עירונית בשכונת נווה שאנן בעיר. במסגרת התוכנית ייהרסו ארבעה מבני רכבת וייבנה מתחם חדש, הכולל 480 דירות במבני מגורים בני שמונה עד 34 קומות, שטחי מסחר, מבני ציבור ואמפי פתוח. מדובר במתחם פייזר, שהשטח הכולל שלו הוא 10 דונמים, והוא נמצא בסמוך למפגש הרחובות חניתה והגליל, בתוך המתחם נמצאים הרחובות אבא הלל סילבר וניסנבאום.