מנהל ברשות המסים החליט על פי תחושת בטן - השופטת ביטלה את המס

ועדת הערר לפי חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) צפון קיבלה באחרונה ערר שהגישו בעלי הקרקע שעליה בנוי קניון Seven שבירכא, נגד מנהל מס שבח מקרקעין בעיר. לטענת הבעלים, המנהל טעה כשחייב אותם במס שבח על השכרת הקרקע לצדדים שלישיים, אף שהחוזה הוא לתקופה של פחות מ-25 שנה. יו"ר הוועדה, השופטת עירית הוד, קבעה כי מנהל מס שבח המקרקעין בעיר לא היה רשאי לקחת בחשבון את תקופת האופציה ל-25 שנה הנוספות לצורך חיוב בעלי הקרקע במס שבח.

ביוני 2013 חתמו בעלי הקרקע שעליה בנוי הקניון, על הסכם שבמסגרתו חברה תשכור את השטח ותקים עליו מרכז מסחרי. ב-2018-2013 הוקם כמתוכנן על הקרקע קניון Seven. בשלב מסוים התחלפו השוכרות, כשבהסכמים שבין בעלי הקרקע לשוכרות הוסכם שתקופת השכירות היא ל-24 שנה ו-11 חודשים. עוד הוסכם כי למשכירים ישנה אופציה לבחור להאריך את השכירות לתקופה נוספת של 24 שנה ו-11 חודשים.

מנהל מס שבח מקרקעין ראה בהשכרת השטח בדרך זו מכירת זכות במקרקעין, שמחייבת בתשלום מס שבח. באוגוסט 2022 הוא דחה את ההשגות שהגישו בעלי הקרקע על קביעתו. בעקבות כך הוגש הערר לוועדה, חודשיים לאחר מכן.

לטענת המשכירים, מכיוון שתקופת השכירות לא עולה על 25 שנה, לא מדובר בעסקת מקרקעין המחויבת לפי החוק בתשלום מס שבח. לדבריהם, מנהל מיסוי מקרקעין שגה כאשר לקח בחשבון את תקופת האופציה, וקבע שמדובר בעסקה לתקופה של 49 שנה ו-10 חודשים, שבגינה יש לשלם מס שבח. מנגד, טען המנהל כי המהות הכלכלית האמיתית של העסקה היא השכרה לתקופה של 49 שנה ו-10 חודשים בפועל, ולכן מדובר בעסקה במקרקעין שנדרש עבורה תשלום של מס שבח.

השופטת הוד הדגישה בהחלטתה כי הסכם השכירות מוגבל לתקופה שאינה עולה על 25 שנה, וכי אפשרות מימוש האופציה להאריך את השכירות לכ-25 שנה נוספות היא למשכירים בלבד. היא הבהירה כי אין אפשרות כיום, לפני שהסתיימה תקופת השכירות הראשונה, לראות את העסקה ככוללת גם את תקופת האופציה באופן שיהפוך אותה למכירת זכות במקרקעין, כפי שסבור המנהל.

לדברי השופטת, גישת המנהל "שלפיה יש לחייב את העוררים במס בהנחה שיאריכו את הסכם השכירות, אינה סבירה בעיניי ואינה מבוססת כנדרש. המנהל לא טרח לבחון בצורה רצינית ועל סמך נתונים ממשיים את הכדאיות של העוררים להעביר את ניהול מרכז הקניות לידיהם בתום תקופת השכירות הבסיסית. תחת זאת, הוא הכריע בעניין זה על סמך השערות בלבד. אין לאפשר למנהל לחייב במס כאשר בשלב זה לפני שהתגבשה החבות ויכול וכלל לא תתגבש".  

השופטת הוד שבה והדגישה כי אין מקום לחייב את בעלי הקרקע במס על סמך השערות בנוגע להתנהגות עתידית שלהם. היא גם קבעה כי יש ממש בטענה של בעלי הקרקע, שלפיה עמדת המנהל מבוססת על תחושת בטן לא מקצועית.

בתוך כך, ציינה השופטת כי בעלי הקרקע לא נדרשים להוכיח שאופציית הארכת השכירות אינה משתלמת עבורם כדי שלא יחויבו במס שבח. לדבריה, תקופת השכירות ההסכמית בשילוב מתן אופציית ההארכה לבעלי הקרקע בלבד, ומנגד דחיית עמדת מנהל מיסוי המקרקעין, שלפיה בפועל יש לעוררים רק אופציה סבירה אחת והיא הארכת השכירות – מובילות כולן למסקנה שלא מדובר בעסקה הטעונה מס שבח. עקב כך הערר התקבל, ומנהל המיסוי חויב בהוצאות משפט בסכום של 40 אלף שקל.

על פי החוק בישראל, זכות במקרקעין היא כל אחת מאלה: בעלות; חכירה לתקופה של יותר מ-25 שנה; הרשאה להשתמש במקרקעין שניתן לראות בה מבחינת תוכנה כאילו היא מתן בעלות או חכירה לתקופת ההרשאה; כאשר מדובר במקרקעין של המדינה, כלומר בבעלות רשות מקרקעי ישראל (רמ"י) ניתן לראות בכך אפילו אם ניתנה ההרשאה לתקופה שקצרה מ-25 שנה.

כאשר אדם מוכר זכות במקרקעין בסכום גבוה מהסכום שאותו שילם עבורם, ונוצר לו רווח ריאלי, כלומר רווח לאחר ניכוי הוצאות כמו שיפוצים, הוצאות מכירה וכדומה - הוא נדרש לשלם מס בגין הרווח שנוצר. לכן חשוב לדעת שיש עסקות מכר שמזכות בפטור מתשלום מס שבח, ושיש גם אפשרויות לדחיית תשלום המס או חישובו בפריסה לכמה שנים, באופן שמקטין את הסכום לתשלום.

חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) קובע כי כל מי שמוכר או רוכש זכות במקרקעין מחויב להגיש הצהרה לגבי העסקה. יש למסור את ההצהרות בתוך 30 יום מביצוע העסקה. איחור במועד הגשת ההצהרה של מוכר זכות במקרקעין עלול לגרור חיוב שלו בקנס. בהתאם לתקנות מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), ההצהרות יוגשו באופן מקוון. אם המוכר/הרוכש מיוצג על ידי עורך דין, ההצהרה תוגש באמצעות עורך הדין המייצג אותו. מוכרים או רוכשים של זכות במקרקעין שאינם מיוצגים על ידי עורך דין, יגישו את ההצהרה באמצעות המחשבים הייעודיים לכך, שנמצאים במשרדי מיסוי מקרקעין. רק המוכר/הרוכש עצמו יכול להגיש את ההצהרה. יש לעשות זאת בחוליה המרכזית במשרד האזורי של מיסוי המקרקעין האזורי.