תושבת חוץ קיבלה מבעלה פנטהאוז בת"א וביקשה פטור ממס רכישה - זה מה שקבעה השופטת

ועדת הערר לפי חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) בתל אביב קבעה באחרונה כי תושבת שווייץ שקיבלה מבעלה פנטהאוז בישראל במתנה, תיהנה מפטור ממס רכישה עבורה. יו"ר הוועדה, השופטת ירדנה סרוסי, נימקה את ההחלטה בכך שבני הזוג מתגוררים בפנטהאוז בעת ביקוריהם בישראל כשליש שנה בממוצע, ומתייחסים אליו כביתם לכל דבר, כך שהתנאי לקבלת הפטור ממס רכישה בעסקת מכר לבן זוג ללא תמורה – מגורים משותפים בדירה – מתקיים במקרה שלהם.

תחילת הפרשה בנובמבר 1998, אז רכש בעלה של העוררת את הפנטהאוז המדובר שנמצא ברחוב פנקס שבתל אביב. שבע שנים לאחר מכן הם התחתנו. אף שמרכז חייהם נמצא בציריך, שווייץ, בני הזוג מרבים לשהות בישראל, בין היתר מסיבות משפחתיות, ובזמן ביקוריהם בארץ הם מתגוררים בפנטהאוז שרכש הבעל.

בשלב מסוים החליט בעלה של העוררת להעניק לה את הפנטהאוז במתנה. בהתאם לכך, האשה פנתה למנהל מיסוי מקרקעין בתל אביב בבקשה לקבל פטור ממס רכישה לפי תקנה 21 לתקנות מס רכישה. התקנה קובעת כי "מכירת זכות במקרקעין בדירת מגורים ללא תמורה לבן זוג המתגורר יחד אתו בדירה – פטורה ממס רכישה". המנהל סירב לאשר זאת, ובעקבות כך הוגש הערר לוועדה באפריל אשתקד.

לטענת האשה, היא ובעלה נמצאים בפנטהאוז כשליש שנה בממוצע במהלך ביקוריהם בישראל, כך שלא מדובר בדירת נופש ארעית אלא בבית הקבע שלהם בארץ. נסיבות אלה מצדיקות, לדבריה, את החלת הפטור שבתקנה 21 על עסקת המתנה.

• חתמה על העברת דירה לבנה, התחרטה - ותבעה
• מס הרכישה למשקיעים ישאר 8% למשך שנתיים נוספות

מנגד, טען מנהל המיסוי כי תקנה 21 לא נועדה לחול על מגורים משותפים במספר בתי קבע בעולם באותה תקופת זמן. מכיוון שבית הקבע של העוררת ובעלה נמצא בציריך, הרי שאין הצדקה להעניק לה את הפטור המבוקש.

השופטת סרוסי הסבירה כי לצורך החלת הפטור ממס רכישה שבתקנה 21 יש להוכיח ארבעה תנאים מצטברים: העברת הזכות היא בדירת מגורים; היא מתבצעת ללא תמורה; המעביר והנעבר הם בני זוג; והם מתגוררים יחד בדירה.

עוד תכניות

השופטת ציינה כי המחלוקת במקרה זה היא לגבי התנאי הרביעי, כשלדברי מנהל מיסוי המקרקעין ניתן להתגורר רק במקום אחד עיקרי – ובמקרה של העוררת ובעלה מדובר בביתם שבציריך. השופטת התנגדה לפרשנות זו, תוך שהבהירה כי היא נטענה ללא ביסוס. "לא מצאתי ולו רמז לעמדתו זו של המנהל, לא בלשון התקנה ולא בכל מקור חיצוני אחר. בלשון התקנה ובפסיקה אין כל זכר לתנאי שלפיו ניתן להתגורר אך ב'בית' עיקרי אחד", כתבה השופטת סרוסי.

• הדירה נמסרה באיחור של שנתיים - וזה הפיצוי
• נזיפה יצרה פגיעה נפשית אצל מורה - שהוכר כנפגע עבודה
• תוכן שיווקי כמה מצבים בהם עו"ד ירושות וצוואות הוא הכתובת עבורכם

לדבריה, אם אכן מחוקק המשנה התכוון להגביל את הפטור כעמדת המנהל, הוא יכול היה בקלות לקבוע שהפטור יינתן רק ל"דירה יחידה" כהגדרתה בחוק, או להדגיש שהפטור יחול ביחס למכירת דירת המגורים של בני הזוג, ולא למכירת דירה סתם. השופטת קבעה כי במציאות ייתכנו בהחלט מקרים שבהם בני זוג גרים בשני בתים (כמשמעות המלה Home באנגלית) בשתי מדינות שונות, ואין בעובדה זו לבדה כדי לשלול את מתן הפטור ממס רכישה. לדבריה, העוררת עמדה בנטל להוכיח שהפנטהאוז בתל אביב היה הבית שלה ושל בעלה במהלך ביקוריהם בישראל, כך שאין הצדקה לשלול ממנה את הפטור.

כך למשל, הם לא חולקים את הפנטהאוז עם אחרים, הם מחזיקים בו בגדים שלהם ואף עומד לרשותם רכב בחניון הסמוך. לפיכך השופטת קבעה, בהסכמת יתר חברי ועדת הערר, שמתקיימים לגבי עסקת המתנה תנאי הפטור שבתקנה 21, וכפועל יוצא מכך העוררת לא נדרשת לשלם מס רכישה בגינה.

כאמור, לפי תקנה 21 לתקנות מיסוי מקרקעין (מס רכישה), העברה ללא תמורה של זכויות מקרקעין בדירת מגורים מאדם לבן זוג שגר עמו בדירה פטורה ממס רכישה. כדי ליהנות מהפטור, צריך לעמוד באחד משלושת התנאים הבאים: בני זוג שגרים ביחד באותה דירה; ההטבה חלה על גבר ואשה הנשואים זה לזו, על גבר ואשה החיים כבני זוג ידועים בציבור, ועל זוגות מאותו מין. אם מדובר בבני זוג שאינם גרים ביחד בדירה, ישולם מס רכישה לפי שליש ממס הרכישה הרגיל.

בינואר האחרון עודכן מס הרכישה. אחרי העדכון רוכשי דירה יחידה יהיו פטורים מתשלום מס עד מחיר של 1,978,745 שקל. העדכון של רשות המסים חל בהתאם לשיעור עליית המדד הקבוע בסעיף 9(ג2) לחוק מיסוי מקרקעין - מדד שירותי דיור בבעלות הדיירים. המדרגות מתעדכנות אחת לשנה בהתאם להוראות החוק.

במקרה אחר, שהוכרע בבית המשפט ביוני 2023, זוג מכר את הדירה הראשונה שלו ושילמו מס רכישה מופחת - 32 אלף שקל, עבור הבית החדש שקנו, על תקופה קצרה שבה החזיקו בשתי דירות. כעבור זמן מסוים התברר לרשות המסים שהבית החדש שקנו נהרס לאחר הרכישה ובמקומו הם בנו בניין בן חמש קומות. בית המשפט המחוזי בחיפה קבע כי "המהות הכלכלית האמתית של הסכם המכר היא של רכישת קרקע ולא רכישת של דירת מגורים", על רכישת קרקע היו אמורים בני הזוג לשלם 6% מס. כלומר רכישת קרקע ב-2 מיליון שקל, תחייב במס רכישה של 120 אלף שקל. אם יש היתר בנייה, תקבלו 1% בחזרה. כלומר, תשלמו 100 אלף שקל. למה? כי הכוונה שלכם היא לבנות, וזה מה שרשות המסים רוצה לדעת.