דרשו פיצוי על הפקעת חלק מדירתם - זו הסיבה שהשופט דחה התביעה
השופט אבישי רובס, סגן נשיאת בית משפט השלום בחיפה, דחה באחרונה תביעה שהגישו רוכשים של דירה נגד עורך הדין שייצג אותם בעסקה ונגד שמאי. לטענת התובעים, הנתבעים התרשלו בתפקידם כשלא גילו להם שיש תוכנית שאמורה להפקיע חלק מהדירה שהם רוצים לרכוש, באופן שלדבריהם מקטין את שטחה באופן משמעותי. השופט קבע כי לא מדובר בהפקעה אלא בזיקת הנאה, שאמורה לאפשר מעבר במקרה של פינוי בינוי, וכי המימוש של זיקת ההנאה כפוף להסכמה של הדיירים.
התובעים רכשו את הדירה בינואר 2020 תמורת 1.115 מיליון שקל. מדובר בדירה דו מפלסית, בבניין שיש לו שני אגפים, קדמי ועורפי. הם דרשו לחייב את הנתבעים, עורך הדין שלהם בעסקה ושמאי שכתב עבורם חוות דעת לפני העסקה, לפצות אותם בסכום של 1,128,660 שקל.
בכתב התביעה ציינו התובעים כי לאחר שחתמו על ההסכם ושילמו את מלוא התמורה תמורת הדירה, גילו שחלק גדול ממנה והחצר שצמודה לה, הופקעו על ידי העירייה. האחרונה עשתה זאת לצורך הקמת "דרך וחניות ציבוריות", באופן שמבטל כמעט לחלוטין את הערך של הדירה.
- כל הכותרות
הם גם טענו כי הנתבעים התרשלו בעסקת רכישת הדירה. לטענתם, עורך הדין לא יידע אותם שיש הפקעה של הדירה, ואילו השמאי כשל בהערכת שווי הדירה לצורכי המשכנתא, בכך שלא ציין בחוות הדעת שגיבש את טיב ההפקעות, וטעה ביחס למיקום שלהן ולשווי הפגיעה שלהן בערך של דירה.
עורך הדין טען בתגובה כי הייצוג של התובעים לא כלל ולא היה אמור לכלול היבטים מתחום התכנון והבנייה, שאינם בתחום עיסוקו המקצועי, וכי המליץ להם להיעזר לצורך כך באיש מקצוע. הוא גם הוסיף והסביר שממילא לא נגרם לתובעים נזק, שכן ההפקעות המתוכננות לא משפיעות על ערך הדירה. לדבריו, מטרת ההפקעות היא ליצור דרך גישה אחורית לרחוב שבו נמצאת הדירה, והן ייכנסו לתוקף רק במצב בו ייהרס הבניין לשם בנייה מחדש, במסגרת פרויקט של התחדשות עירונית, ולשם כך נדרשת הסכמה מלאה של כל בעלי הדירות בבניין.
כמו כן, השמאי טען כי השומה שלו נערכה כדין. לדבריו, הוא ציין את ההפקעות שנרשמו בנסח רישום המקרקעין, אך סבר כי הן לא משפיעות על הערך של הדירה.
השופט רובס מינה שמאי כמומחה מטעם בית המשפט. השמאי המומחה אישר כי בהתאם לתוכנית שחלה על הנכס, הופקעה זכות השימוש בחלק מעורף החלקה. הוא הדגיש כי לפי התוכנית, לעירייה תהיה סמכות להפקיע את זכות השימוש בשטחי החלקה הרלוונטים ולרשום אותם כזיקת הנאה לטובת הציבור.
עם זאת, הוא הבהיר כי הקניית זיקת הנאה לטובת הציבור תתאפשר רק לאחר חתימה על הסכם לביצוע פרויקט של התחדשות עירונית בין העירייה לבעלי הקרקע, ורק לאחר פינוי המבנה על ידי דייריו - ותוך מתן פיצוי. לכן, ולאור כל הנסיבות הנ"ל אין פגיעה כלשהי בנכס האמור.
השופט קיבל את עמדתו של המומחה שמונה מטעם בית המשפט. הוא קבע כי התוכנית שחלה על הדירה הפקיעה זיקת הנאה בחלקה של התובעים. עם זאת, לדבריו, ההפקעה הזו כפופה להוראות נוספות בתוכנית, שלפיהן אם בשטח המיועד לזיקת הנאה יש מבנה, תותר כניסה רק לאחר הפינוי שלו על ידי דייריו. בנוסף, מדובר בתוכנית משביחה שתיתן לדיירים בבניין זכויות בנייה, כדי לעודד אותם לחתום על הסכם לביצוע התחדשות עירונית.
הוא הוסיף בפסק הדין שפרסם גם כי פינוי המבנה מהדיירים ייעשה בעתיד רק באמצעות הסכם שייחתם עמם. הסכם שכזה יכלול, כאמור, בוודאות פיצוי הולם על ההפקעה. לכן, לדעת השופט רובס, לא היתה כל פגיעה בזכויות של התובעים והן גם לא ייפגעו בעתיד.
לסיכום, קבע השופט כי מכיוון שלא נגרם לתובעים שום נזק, אין סיבה לקבוע שהיתה רשלנות כלשהי במקרה הנ"ל - ולכן התובעים לא זכאים לפיצוי כלשהו. התובעים חויבו בהוצאות משפט ושכר טרחת עורך דין בסכום כולל של 50 אלף שקל.
פקודת הקרקעות מסמיכה את שר האוצר לרכוש בעלות או כל זכות אחרת במקרקעין, בכפוף להתייעצות עם הוועדה המייעצת להפקעות, ואם הוא סבור כי הדבר דרוש לצורך ציבורי. רשות מקרקעי ישראל (רמ"י) אחראית לביצוע הפעולות, לפי פקודת הקרקעות, כזרוע המבצעת של שר האוצר בתחום זה.
פסק דין תקדימי של הרכב מורחב של בית המשפט העליון, שניתן ב-24 למאי 2018, מסייע מאוד לבעלי קרקעות בהגנה על זכויות הקניין שלהם, ומצמצם את יכולתן של הרשויות להפקיע חלק מהמקרקעין ללא תשלום פיצוי [ע"א 6407/14 הוועדה המקומית לתכנון ובניה כרמיאל נ' אחמד מסרי (24.05.201 8)]. בבסיס פסק הדין, עומדות הוראות סעיף 190(א)(1) לחוק התכנון והבנייה, התשכ"ה-1965, שלפיו רשות מקומית רשאית להפקיע חלקת מקרקעין, לצורך שימושים ציבוריים קהילתיים מסוימים (גנים, שטחי נופש וספורט, בנייני חינוך, תרבות, דת ובריאות), וזאת מבלי לשלם פיצוי לבעליה בעבור עד 40% משטח החלקה. הרציונל שעומד מאחורי ההוראות האלה, שמכונות "הוראות ההפחתה", הוא שעליית הערך של החלק שנותר בידיו של בעל המקרקעין "הנפקע", "תפצה" אותו בגין אותו חלק שנגרע מהחלקה שלו. ואכן, במשך שנים רבות נהגו הרשויות להפקיע מקרקעין, תוך שהן מפחיתות את הפיצוי המשולם לבעלי החלקות.
תודה.
לתגובה חדשה
חזור לתגובה
