דוכן הפלאפל פעל בשטח של בניין - "הבעלים מהלך אימים על הדיירים"

דוכן פלאפל פועל מזה עשרות שנים בתוך חצר משותפת שנמצאת בבניין בבני ברק. תביעת פינוי שהוגשה נגד בעל הדוכן לבית משפט השלום בתל אביב - התקבלה באחרונה. הנתבע טען כי השכנים בבניין הסכימו כי יפעיל את הדוכן שלו שם, ולכן אין שום בסיס לפנות אותו. השופטת טל פישמן לוי קבעה כי הוא לא הוכיח את הטענה הנ"ל, וכי הוא מחזיק בשטח שלא כדין. ברגע שיבוצע הפינוי, יוכלו בעלי הדירות לקדם משא ומתן שהם מנהלים לטובת מימוש פרויקט התחדשות עירונית מסוג תמ"א 38 בבניין.  

 

דוכן פלאפל מתוך שטח הבניין

התובעת היא בעלת הזכויות בשתי חלקות בבניין וב-85% מהרכוש המשותף. את הזכויות היא ירשה מסבתה. היא הגישה את התביעה נגד הבעלים של חנות ירקות הפועלת בקומת הקרקע של הבניין ונגד נכדו, שהוא זה שמפעיל את דוכן הפלאפל שנמצא בסמוך לחנות.

התובעת טענה בתביעה שהגישה כי הקמת דוכן הפלאפל נעשתה תוך פלישה לשטח משותף של כל הדיירים, בניגוד לחוק ומבלי שהתקבלה לכך ההסכמה של שאר הדיירים - ולפיכך עליהם לפנות את השטח. היא הדגישה כי לאורך השנים השניים גורפים הון לכיסם על חשבון בעלי הזכויות בבניין. לטענתה, במשך השנים הנתבעים הרחיבו את הפלישה שלהם, וביצעו את ההשתלטות על השטח באופן הדרגתי, בסיוע בני משפחה שלהם.

 

השתלטו על הבניין

עוד לטענתה, הנתבעים מונעים גישה ישירה מחזית הבניין לחצר שצמודה לדירה שלה, ולא משאירים מקום לעבור לצדו השני של הבניין. היא ציינה כי מדובר במשפחה הפועלת בדרכים מפוקפקות ומטילה את אימתה על דיירים אחרים. כך למשל, נאלצה אחת המשפחות לבנות שער בצד הדרומי של הבניין כדי למנוע ממשפחתם של הנתבעים להשתלט גם על הרכוש המשותף באזור זה.

הסב טען כי אינו הבעלים של דוכן הפלאפל, כך שאין שום יריבות בינו לבין התובעת. הוא הוסיף כי ההתנהלות של התובעת נובעת משיקולים זרים, שנועדו לגרום לשוכר של החנות שבבעלותו לעזוב, ובכך לתת לתובעת יתרון בתהליך המשא ומתן שמתנהל לקידום פרויקט התמ"א 38 שעתיד להתבצע בבניין.

הנכד טען כי הדיירים לא התנגדו להקמת דוכן הפלאפל שלו בחצר הבניין, ובכך למעשה נתנו את הסכמתם להפעלת הדוכן. הוא הוסיף כי הוא ואשתו מפרנסים בדוחק משפחה בת 12 נפשות ונקלעו לחובות, ואילו הדוכן הנ"ל הוא הרכוש היחיד שלהם.

 

פלישה בלי הסכמה מלאה

השופטת פישמן לוי קיבלה את התביעה. היא ציינה בפסק הדין שפרסמה כי אין מחלוקת סביב העובדה שדוכן הפלאפל נבנה על שטח הרכוש המשותף של הבניין. עוד היא הבהירה כי הצמדה של חלק מסוים מהרכוש המשותף לדירה מסוימת חייבת להיות בהסכמה של כל בעלי הדירות בבניין.

השופטת ציינה כי הנכד אמר בעדותו כי הוא קיבל הסכמה מ"הרוב המוחץ" של בעלי הדירות. בכך בעצם הוא הודה כי הוא לא קיבל את ההסכמה של כלל הדיירים. כמו כן, לא הובאו הוכחות כלשהן להסכמות שעליהן נשענו הנתבעים בטיעוני ההגנה שלהם, ולא הוצגו ראיות כלשהן לכך שאכן יש הסכמה שכזו.

בהיעדר הסכמה של כל הדיירים כמתחייב בחוק, קבעה השופטת כי אין אפשרות להכיר בזכות של הנתבעים לעשות שימוש ייחודי ברכוש המשותף. היא הדגישה כי שימוש אישי ובלעדי למטרות רווח והפעלת עסק, ועוד בזמן שנמנעת מיתר הדיירים גישה ומעבר חופשי לצדו האחר של הבניין, מהווה שימוש ייחודי שאינו סביר ברכוש משותף. כמו כן, שתיקת הדיירים במשך השנים לא מייצרת זכות שאינה קיימת. כמו כן, קיבלה השופטת את הטענה שהועלתה, ולפיה הדיירים חששו ממשפחת הנתבעים.

בסיכומו של דבר הורתה השופטת פישמן לוי לנכד לפנות את דוכן הפלאפל שלו בתוך שלושה חודשים. הוא גם חויב בהוצאות משפט בסכום כולל של 50 אלף שקל, אלא אם יעמוד בלוח הזמנים שנקבע לפינוי. אם יעמוד בלוח הזמנים הזה הוא יצטרך לשלם רק מחצית מהסכום - 25 אלף שקל.

בעלי דירות בבניין משותף אינם יכולים לראות בשטחים המשותפים בבניין שטח פרטי שלהם, שכן השטחים המשותפים שייכים לכלל בעלי הדירות. כל החובות והזכויות של דיירים בבית משותף חלות גם על בעלי דירות שמשמשות לעסק או לכל צורך אחר וגם על חנויות ובתי עסק שנמצאים בחזית הבית המשותף. כל השטחים המשותפים שייכים במשותף לכל בעלי הדירות, אלא אם כן נקבע אחרת בתקנון הבניין. אם לא נקבע אחרת בתקנון או באסיפה כללית של הדיירים, כל דייר רשאי לעשות בשטחים המשותפים שימוש סביר, ללא צורך בהסכמת שאר בעלי הדירות, כל עוד לא נפגעת יכולתם של שאר בעלי הדירות לעשות שימוש סביר בשטחים המשותפים. לגבי חלק מהשטחים המשותפים (למשל הגג), ניתן לקבוע בתקנון הבניין כי הם משויכים לאחת הדירות, ובמקרה כזה הם נהפכים לרכוש בעל אותה דירה. לגבי השטחים המשותפים שנועדו לשמש את כל בעלי הדירות (למשל חדרי מדרגות, מעליות ומקלטים), לא ניתן לשייך אותם בתקנון לדירה מסוימת.

במקרה אחר, שבו הכריעה המפקחת על רישום המקרקעין בפתח תקווה באוקטובר 2021, דיירים בבניין אחר בבני ברק קיבלו אמנם היתר בנייה להרחבת דירתם על חשבון הגג המשותף, אבל הם חרגו בצורה משמעותית מההיתר ופיצלו את דירתם לשתי יחידות. השכן מהקומה הראשונה, שגם לו יש זכויות בגג המשותף, ביקש להרוס את הבנייה ולחייב את הנתבעים בשכר דירה על שימוש ותפיסת חזקה ייחודית בגג הבית המשותף, פיצוי על הנזקים שנגרמו בדירתו בעקבות הבנייה. הנתבעים טענו בתגובה כי קיבלו את הסכמת 75% מבעלי הדירות בבית המשותף ועבודות הבנייה בוצעו בהתאם להיתר. לגבי פיצול דירתם, טענו הנתבעים כי הפיצול נעשה "בדירה הקיימת הפרטית" ולא בגג המשותף. לגבי דמי השכירות, טענו הנתבעים כי בעת קבלת ההיתר, התובע לא היה רשום כבעלי הדירה וכשניתנה הסכמת 75% מהדיירים, לא עלתה הבקשה לתשלום שכר דירה. לטענתם, התובע מתכנן להרחיב את דירתו על ידי בניית סוכה ומרפסת על חשבון חצר הבית המשותף ובין היתר הוא רוצה לספח חלק מהותי ממבואת הבית המשותף, אך דיירי הבניין מתנגדים לכך ולכן הוא החליט לתבוע אותם.