כך סיבכו רמ"י וקק"ל פרויקט תמ"א 38 בבניין מסוכן בבת ים

פסק דין שניתן באחרונה בבית המשפט העליון עוסק באחד המקרים המורכבים ביותר הקשורים לפרויקטים של התחדשות עירונית מסוג תמ"א 38 והבעלות על הדירות בהם. מדובר בבניין ברחוב ניסנבוים 36 בבת ים, שתוכנן לעבור שיפוצים וחיזוקים במסגרת פרויקט תמ"א 38, אך נתקל במכשול קריטי: ארבע מתוך 56 הדירות בבניין רשומות על שם קרן קיימת לישראל (קק"ל), והזהות האמיתית של הבעלים אינה ידועה. כתוצאה מכך, הפרויקט כולו עלול להיכשל.

הבניין ברחוב ניסנבוים 36 בבת ים נבנה בשנות השבעים ומצבו הידרדר עם השנים. ב-2012 הכריזה עליו עיריית בת ים כמסוכן, והחלה לפעול לשיקומו. בעלי הדירות בבניין התקשרו עם יזם שנבחר לבצע את השיפוצים והחיזוקים הנדרשים על פי תמ"א 38. היזם פעל להסרת מסוכנות הבניין, ומהנדס העיר הכריז ב-2020 כי המסוכנות הוסרה.

תמ"א 38 צילום: ביזפורטל

בעקבות השיפוצים, העניקה הוועדה המקומית לתכנון ובנייה בת ים ב-2021 היתר מותנה לפרויקט, שהותנה בקבלת אישור מכל בעלי הדירות בבניין. ואולם על רקע הקשיים הקשורים לזכויות על ארבע הדירות הרשומות על שם קק"ל, לא ניתן היה להשיג את כל האישורים הנדרשים, וההיתר התעכב.

רמ"י אינה הבעלים ולכן לא יכולה לחתום על המסמכים

הבעיה המרכזית התעוררה בשל העובדה שארבע הדירות הנותרות בבניין עדיין רשומות על שם קק"ל. עם זאת, רשות מקרקעי ישראל (רמ"י) הבהירה כי אין לה תיק נכס בנוגע לדירות אלה, וכי אין ברשותה כל מידע על הבעלים האמיתיים של הדירות. או במלים אחרות, רמ"י טוענת כי היא אינה הבעלים של הדירות, ולכן היא לא יכולה לחתום על מסמכים המאפשרים את המשך הפרויקט.

בפסק הדין נכתב כי, "רמ"י מבהירה שחרף הרישום על שם קק"ל, הזכויות בדירות המחלוקת אינן בבעלות המדינה... אין ברשותה 'תיק נכס' ביחס לדירות אלה... ואין בידיה כל מידע אודות בעליהן". מצב זה הוביל למבוי סתום, מכיוון שהפרויקט לא יכול להתקדם כאמור בלי החתימות של כל בעלי הדירות.

בעלי הדירות בבניין, ביחד עם היזם, פנו לבית המשפט המחוזי בתל אביב בבקשה למתן פתרון זמני, שיאפשר את המשך הפרויקט גם ללא החתימות החסרות. הם טענו כי מאמציהם לאיתור הבעלים החוקיים של הדירות כשלו, וכי העיכוב מאיים על כל התקדמות הפרויקט. לטענתם, ההיתר המותנה שעמד לפוג היה קריטי להצלחת הפרויקט, והעיכוב עלול לגרום לביטולו.

בת ים צילום: גוגל מפס

השופטת גילה כנפי-שטייניץ דחתה את הבקשה וקבעה כי אין לסטות מהצורך בהסדרת הזכויות בדירות. היא ציינה בפסק הדין שפרסמה כי, "לא ניתן לחפש דרכים עוקפות לדרך המלך... הדרך לגבור על התנגדותו [של בעל דירה] אינה בכך שלא יוכל להשמיע אותה מראש אלא בכך שהמפקח על רישום המקרקעין... יכפה זאת עליו".

בעלי הדירות והיזם טענו כי במצבו הנוכחי של הבניין, דחיית הפרויקט לא רק תסכן את המבנה, אלא גם תגרום לאובדן של עשרות מיליוני שקלים. בנוסף, הם הזהירו כי אם לא יוחלט על המשך הפרויקט בזמן, תוקפן של תוכניות בנייה נוספות שהעניקו זכויות בנייה יפוג - דבר שיפגע בכדאיות הכלכלית של הפרויקט עבור היזם.

הם גם טענו כי סירובה של רמ"י לחתום על המסמכים אינה סבירה, מכיוון שהדירות רשומות על שם קק"ל - גוף שקשור למדינה. הם ציינו את סעיף 125(א) לחוק המקרקעין, שקובע כי "רישום בפנקסים לגבי מקרקעין מוסדרים יהווה ראיה חותכת לתכנו", וטענו כי על המדינה להוכיח שהיא אינה בעלת הדירות - נטל שלטענתם לא הורם משך עשרות שנים.

למרות טענותיהם, בית המשפט המחוזי דחה את הבקשה לסעד זמני, וקבע כי לא חל שינוי נסיבות מהותי מאז נדחתה הבקשה הראשונה. השופטת העליון כנפי-שטייניץ הסבירה כי "גם אם דעת המבקשים אינה נוחה מהחלטתו הראשונה [של בית המשפט המחוזי] – אין בכך כדי לאפשר הגשתה בשנית". לדבריה, הקושי שבו מצויים המבקשים אינו מצדיק לסטות מדרך המלך של הסדרת רישום הזכויות, והיה על בעלי הדירות לפעול לכך שנים קודם לכן.

"מתן סעד זמני משמעותו פגיעה אפשרית בקניינם של אחרים"

בית המשפט הדגיש את הצורך לשמור על הזכויות הקנייניות של הצדדים, גם של אלה שלא נטלו חלק בהליך המשפטי. "כל עוד יש ספק ולו קל באשר לזהות בעלי הדירות הנכונים... מתן סעד זמני משמעותו פגיעה אפשרית בקניינם של אחרים שקולם לא נשמע", נכתב בהחלטה.

כדי לפתור את הסוגייה המורכבת, בית המשפט הציע למנות מומחה-חוקר שיבדוק את טענות הצדדים וינסה לאתר את הבעלים האמיתיים של הדירות. מומחית מונתה על ידי בית המשפט לצורך זה, ולפי העדכונים שהתקבלו, היא צפויה להגיש את חוות דעתה וממצאיה בקרוב.

אף שבית המשפט הכיר בקושי הרב שבו מצויים בעלי הדירות והיזם, הוא קבע כי עליהם להמתין לבירור הזכויות לפני שיוכלו להמשיך בפרויקט. כמו כן, צוין כי הזמן הדוחק והחשש מפני פקיעת ההיתר המותנה אינם מצדיקים עקיפת הדין והפגיעה בזכויות הקניין של בעלי הדירות הנעלמים.

המקרה ברחוב ניסנבוים 36 בבת ים משקף את המורכבות הרבה שנלווית לפרויקטים של תמ"א 38, במיוחד במקרים שבהם יש בעיה ברורה לגבי הזהות של הבעלים של הנכסים. פסק הדין מדגיש את החשיבות של רישום נכסים בפנקסי המקרקעין בצורה מסודרת, ואת העובדה שאי-הסדרת הרישום עשויה לעכב או אפילו לסכן פרויקטים גדולים ומשמעותיים לשיקום מבנים ישנים.

בעלי הדירות והיזם נדרשים כאמור להמתין עד להשלמת חקירת הזכויות בדירות הנעלמות, כשבינתיים העתיד של הפרויקט מוטל בספק, עם חשש שפקיעת ההיתר המותנה תחסל כל סיכוי להשלמת השיפוץ המתוכנן.

במקרה אחר, בית המשפט לעניינים מינהליים בחיפה פסק במרץ האחרון בעתירה מינהלית שהגישה חברה יזמית של פרויקטים מסוג תמ"א 38, בדרישה לביטול החלטת ועדת התכנון המגבילה אותה בהיקף הבנייה מבחינת מספר הקומות והדירות. היזמית ביקשה להקים בניין בן שמונה קומות שיכלול 15 דירות, אך הוועדה הגבילה אותה לשש קומות וחצי, ו-13 דירות בלבד, תוך שהבהירה כי מתן זכויות הבנייה במלואן לפי תמ"א נתון לשיקול דעתה, ואינו בגדר זכות מוקנית. לטענת החברה, יוזמה אלונים תכנון ניהול וביצוע, היא הגישה בדצמבר 2018 בקשה להיתר בנייה לפרויקט מסוג תמ"א 38 בשכונת כרמליה בחיפה. מדובר בהריסה של בניין מגורים ישן ברחוב רחל והקמת בניין אחר חדש. בשל שיקולי סביבה, אישרה הוועדה המקומית בנייה של שש קומות וחצי ו-13 דירות בלבד כאמור, ובעקבות כך הגישה היזמית ערר על החלטת הוועדה. בסוגיית הקומות, קבעה ועדת הערר, שדנה בערעור שהוגש, כי שש קומות וחצי זה המקסימום האפשרי לפי תמ"א 38, וכי אין הצדקה לסטות מכך. גם בנושא הדירות, הסכימה ועדת הערר לקודמתה.