האם תוכנית בנייה שמתעכבת עלולה להוביל למס רכישה גבוה?

בית המשפט המחוזי בתל אביב, בשבתו כוועדת ערר לפי חוק מיסוי מקרקעין, פסק באחרונה כי חברה שרכשה בניין לשימור ברחוב אלנבי בתל אביב תיאלץ לשלם מס רכישה גבוה יותר מזה שציפתה לו. פסק הדין ניתן במסגרת ערר שהגישה החברה על החלטת מנהל מיסוי מקרקעין תל אביב, כשהשאלה המרכזית היתה אם הנכס שנרכש ייחשב דירת מגורים או שמא קרקע - מה שמשפיע באופן ישיר על שיעור המס שיחול על העסקה.

השופטת ירדנה סרוסי, שעמדה בראש הוועדה, קבעה בפסק הדין כי אף שהחברה טענה כי רכשה את הנכס במטרה להרוס אותו ולבנות בניין חדש שישמש להשכרת דירות נופש, בפועל היא נהנתה מהכנסות משמעותיות מהשכרת יחידות הדיור בבניין לתקופה ארוכה מאז הרכישה. לדברי הוועדה, הדבר מעיד על כך שהנכס שימש בפועל למגורים, ולכן יש למסות את הרכישה בהתאם למס על דירות מגורים.

לפי הוועדה, יש למסות את הרכישה בהתאם למס על דירת מגורים צילום: רשות המסים

החברה רכשה את הבניין, שממוקם ברחוב אלנבי 98 בתל אביב, תמורת סכום כולל של 46 מיליון שקל. הבניין, שמוגדר מבנה לשימור "ללא הגבלות מחמירות", כלל שתי קומות שהיו מיועדות למגורים ולמשרדים לפי היתר הבנייה. בפועל, כל הקומות שימשו למגורים בלבד, וכללו 21 יחידות דיור קטנות שהושכרו לשוכרים שונים. מטרת החברה, כפי שנטען, היתה להרוס את המבנה במסגרת תהליך שימור ולבנות בניין חדש, עם שלוש קומות נוספות להשכרת דירות נופש.

תשואה שנתית של כמיליון שקל מהשכרת הדירות

עם זאת, בזמן מאז הרכישה ועד מתן פסק הדין, החברה המשיכה להשכיר את יחידות הדיור והפיקה רווחים מכך. על פי הערכות שהוצגו בפני בית המשפט, מדובר בתשואה שנתית של כמיליון שקל מהשכרת יחידות המגורים - מה שמהווה תשואה של 2%-2.5%.

הוויכוח העיקרי בערר היה סביב הסיווג של הנכס לצורכי מס רכישה. מצד אחד, החברה טענה כי הרכישה נועדה לשימוש עתידי ולא למגורים, ולכן יש לראות את הנכס כרכישת קרקע או בניין ולהחיל עליו מס רכישה בשיעור של 6% מנגד, עמדת מנהל מיסוי מקרקעין היתה שהנכס שימש בפועל למגורים, ולכן יש להטיל עליו מס רכישה בשיעור מדורג של 8%-10%, כפי שמתחייב ברכישת דירות מגורים.

בית המשפט קיבל את עמדת מנהל מיסוי מקרקעין, וקבע כי על החברה לשלם את מס הרכישה לפי שיעורי המס החלים על רכישת דירות מגורים. השופטת סרוסי הסבירה כי אף שהחברה טענה לרכישה למטרת פיתוח ושיפוץ עתידי, בפועל הנכס שימש לדירות מגורים, והחברה הפיקה ממנו הכנסות לא קטנות כתוצאה מכך.

בפסק הדין שפורסם נכתב כי, "לא יכולה להיות מחלוקת כי לדירות המגורים היה ערך אובייקטיבי משמעותי בעת רכישת הבניין... והעוררת המשיכה להשכיר את הדירות ברווח שנתי של כמיליון ש"ח ויותר המהווה תשואה של 2%-2.5%". בהקשר זה, הדגישה השופטת כי החברה לא הוכיחה כוונה קונקרטית לפעול להריסת הבניין באופן מיידי לאחר הרכישה - דבר שהיה יכול לשנות את סיווג הנכס.

חיזוק לדברי השופטת מפרויקט אחר של היזמית

פסק הדין מדגיש את החשיבות של השימוש בפועל בנכס לצורכי מס רכישה. גם אם קיימת כוונה עתידית לשינוי ייעוד הנכס, במקרים שבהם הנכס ממשיך לשמש למגורים בזמן שבין הרכישה לתחילת השיפוץ או הבנייה מחדש, ייחשב הנכס דירת מגורים לצורכי מס. השופטת ציינה גם כי: "העוררת רכשה דירות מגורים עם כוונה סובייקטיבית להמשיך להשתמש בהן כדירות מגורים לזמן משמעותי גם אם לא בלתי מוגבל".

חיזוק נוסף למסקנותיה של השופטת הגיע מפרויקט דומה שביצעה החברה ברחוב אלנבי 103 בתל אביב. בפרויקט זה, היתר הבנייה התקבל לאחר כשש שנים, כך שהחברה היתה מודעת לתקופות הזמן הארוכות הנדרשות להשלמת פרויקטים מסוג זה, והיא לא יכלה לטעון לתום לב בכך שהשכירה את הדירות לתקופת הביניים.

אחת הטענות המרכזיות של החברה היתה שהשימוש בדירות המגורים הוא זמני בלבד, עד שיתקבלו ההיתרים הדרושים לביצוע השיפוץ והבנייה מחדש. ואולם השופטת דחתה את הטענה הזו, וקבעה כי השכרה של דירות לתקופה כה ארוכה (יותר מארבע שנים) אינה יכולה להיחשב זמנית. בפסק הדין נכתב: "חלוף הזמן מביא למסקנה כי אין מדובר בשימוש זמני למגורים... מי שרכש דירת מגורים בכוונה להרסה אולם לא מימש כוונתו זו ובמשך מספר שנים משמשת הדירה למגורים יהיה עליו לשלם מס לפי המצב העובדתי בפועל".

השופטת גם התייחסה ליתרון הכלכלי שבשמירה על מבנה לשימור, וציינה כי: "למבנה שכזה שווה יותר דווקא בגלל אותה המשכיות והעובדה שלא ניתן להרסו". כלומר, אף שהחברה מתמודדת עם קושי מסוים בכך שלא ניתן להרוס את המבנה כליל, יש לכך גם יתרון כלכלי לטווח הארוך, שכן ערכו של הנכס עשוי לעלות בשל מגבלות השימור.

פסק הדין מהווה תזכורת חשובה לרוכשי נכסים לשימור וליזמים לגבי ההשלכות המשפטיות והכלכליות של שימוש בפועל בנכס עד להשלמת תוכניות השיפוץ או הפיתוח. כשהנכס משמש למגורים בזמן שבין הרכישה לתחילת הפרויקט, ייתכן שהוא ייחשב דירת מגורים לצורכי מס - גם אם הכוונה הסופית היא לשנות את ייעודו.

במקרה אחר, הכריעה ועדת הערר לפי חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) צפון באפריל האחרון בערר שהגישו בעלי הקרקע שעליה בנוי קניון Seven שבירכא, נגד מנהל מס שבח מקרקעין בעיר. לטענת הבעלים, המנהל טעה כשחייב אותם במס שבח על השכרת הקרקע לצדדים שלישיים, אף שהחוזה הוא לתקופה של פחות מ-25 שנה. ביוני 2013 חתמו בעלי הקרקע שעליה בנוי הקניון, על הסכם שבמסגרתו חברה תשכור את השטח ותקים עליו מרכז מסחרי. ב-2018-2013 הוקם כמתוכנן על הקרקע קניון Seven. בשלב מסוים התחלפו השוכרות, כשבהסכמים שבין בעלי הקרקע לשוכרות הוסכם שתקופת השכירות היא ל-24 שנה ו-11 חודשים. עוד הוסכם כי למשכירים ישנה אופציה לבחור להאריך את השכירות לתקופה נוספת של 24 שנה ו-11 חודשים. מנהל מס שבח מקרקעין ראה בהשכרת השטח בדרך זו מכירת זכות במקרקעין, שמחייבת בתשלום מס שבח. באוגוסט 2022 הוא דחה את ההשגות שהגישו בעלי הקרקע על קביעתו. בעקבות כך הוגש הערר לוועדה.