המחיר של 9 ימים: מוכרי דירה ישלמו יותר במס רכישה

כמה ימים יכולים להכריע בין רווח ענק להפסד - זה מה שקורה בבורסה לעתים. זה יכול להיות גם ההבדל בין רווח נאה לבוננזה. לעתים אנחנו, הישראלים, מרגישים שדפקו אותנו, ורוצים לשנות את מר גורלנו, לשם כך אנחנו מנסים להיעזר, לעתים, בבתי המשפט, כדי לקבל פתרון צודק, כפי שאנחנו לפחות רואים זאת. כך היה גם במקרה הבא

בפסק הדין שניתן באחרונה בבית המשפט המחוזי בירושלים, בשבתו כוועדת ערר, נדונה תביעה בנושא מיסוי מקרקעין שבה ביקשו בני זוג, שהפסידו סכום של כ-60 אלף שקל, להשיג הכרה והחזר מס רכישה בעקבות שינוי במדרגות המס. השופט אביגדור דורות, שעמד בראש ועדת השיפוט בתיק הזה, קבע כי העוררים לא זכאים לקבל את החזר המס, מכיוון שהחתימה על חוזה הרכישה בוצעה כמה ימים בלבד לפני כניסת שינוי החוק לתוקף.

> מדריך מס רכישה של ביזפורטל: כל מה שצריך לדעת

ב-20 ביולי 2020 חתמו בני הזוג על הסכם לרכישת דירה בשווי של 2.29 מיליון שקל בירושלים, ושילמו את מס הרכישה תמורתה בהתאם למדרגות המס שהיו תקפות באותה העת, כלומר 8% משווי הדירה. כמה ימים לאחר מכן, ב-29 ביולי 2020, נכנס לתוקפו שינוי במדרגות מס הרכישה שהוריד את שיעור המס, והיה מאפשר להם לשלם מס מופחת של 5% במקום 8%. בעקבות שינוי החוק, פנו בני הזוג בבקשה להחיל את השינוי רטרואקטיבית, כך שיוכלו ליהנות מההטבה החדשה, אך נתקלו בסירוב מצד רשות המסים.

בני הזוג טענו כי לא ניתנה לציבור כל אינדיקציה מוקדמת על השינוי המתקרב במדרגות המס, ולכן לא יכלו לתכנן את העסקה בהתאם. לטענתם, מדובר במהלך שהציב אותם במקום בעייתי, ובעקבותיו הם נאלצו לשלם סכום גבוה יותר מכפי שהיו משלמים אם השינוי היה מתרחש מוקדם יותר, או אם היו מודעים לו בזמן. לטענתם, היתה חובה על רשות המסים ליידע את הציבור על הכוונה לשנות את מדרגות המס, ואילו הסתרת המידע יוצרת פגיעה באינטרס ההסתמכות של הציבור.

• תכנון מס בסוף שנה - איך הפסדים בניירות ערך יכולים להיות שווים לכם כסף?
• האשה מכרה את הבית, הגרוש סירב לשלם את המסים - מה קבע ביהמ"ש?

בני הזוג ביקשו להחיל על עניינם את מדרגות המס המופחתות, בטענה כי השינוי במדרגות המס הוא מהותי, והחלתו הרטרואקטיבית תבטא צדק כלפי הרוכשים שביצעו עסקות זמן קצר לפני השינוי. עוד נטען על ידם כי אי יידוע של הציבור בדבר השינוי הפוגע במדרגות המס יצר אפליה בינם לבין רוכשים אחרים, שהספיקו ליהנות מהמדרגות החדשות.

רשות המסים טענה כי אין בסיס חוקי להחלת השינוי באופן רטרואקטיבי, והסבירה כי שיעורי המס מתבססים על מועד העסקה ולא ניתן לשנותם על בסיס שינויים חקיקתיים שהתרחשו לאחר ביצוע העסקה. לפי הרשות, בני הזוג חתמו על חוזה הרכישה לפי מדרגות המס הישנות שהיו בתוקף במועד העסקה, והוראת השעה שהפחיתה את המס הוחלה רק על עסקות שנחתמו החל מ-29 ביולי 2020 ואילך.

בנוסף, הרשות טענה כי במועדים הרלוונטיים לא היתה כל חובה ליידע את הציבור על שינויי חקיקה הצפויים, וממילא אין מקום לטענות בדבר פגיעה באינטרס ההסתמכות.

השופט דורות הדגיש בפסק הדין שפרסם את החשיבות של עמידה במועדים קבועים לצורך חישוב מס הרכישה. הוא כתב כי, "הנקודה המכריעה היא כי שיעור החבות במס נקבע על פי היום בו התבצעה העסקה". לדבריו, שינויי חקיקה אינם יכולים להיות מוחלים רטרואקטיבית על עסקות שבוצעו במועדים שקדמו לשינוי, מכיוון שהדבר יפגע בוודאות וביציבות הכלכלית של המערכת.

• רכישת הדירה בוטלה - הקונים ישלמו בכל זאת דמי תיווך
• עזרו לאסוף חתימות לתמ"א 38 - וקיבלו דירות קטנות יותר
• תוכן שיווקי "הקרנות הפאסיביות מהוות 60% מהענף"

לגבי הטענות בני הזוג על כך שלא ניתנה לציבור הודעה על השינוי הצפוי, ציין השופט כי אין כל חובה חוקית של רשות המסים או של משרד האוצר לפרסם כוונות לשינויים חקיקתיים לפני שהם התקבלו.

"בהיעדר חובה שכזו," נכתב בפסק הדין, "לא ניתן לקבוע כי התקיים כאן מחדל מצד הרשות. מדובר בשיקול דעת כלכלי של המחוקק, ובמקרים כאלה אין חובה ליידע את הציבור מבעוד מועד".

מקרה זה ממחיש את ההשלכות של חקיקה מאוחרת או תיקונים המתבצעים לאחר התגבשות עסקות. בני הזוג היו אמנם קרובים מאוד לזכאות להטבה במס, אך העובדה שחתמו על העסקה כמה ימים לפני כניסת התיקון לתוקף - גרמה להם להפסד כספי ניכר. הם שילמו מס רכישה גבוה יותר, בהיקף של 60 אלף שקל, מבלי שיוכלו ליהנות מהקלות המס שהיו תקפות מייד לאחר מכן.

מסקנת השופט דורות היתה ברורה: "קביעת שיעורי החבות במס צריכה להיעשות על פי היום בו התבצעה העסקה בפועל, ולא על פי ציפיות או הסתמכות על שינויי חקיקה שטרם נכנסו לתוקף".

פסק הדין משקף גישה משפטית מחמירה ופרשנות ברורה של חוק מיסוי מקרקעין, תוך הדגשה כי חקיקה כלכלית לא יכולה ליצור ציפייה חוקית להטבות מס שעתידות להתבטל או להשתנות.