היזמית נקלעה לקשיים: מי יקבל עדיפות - בעלי הדירות או גורמי המימון?

בפסק דין שפרסמה השופטת נועה גרוסמן בבית המשפט המחוזי בתל אביב, הוכרע דיון מורכב שנגע לעיכוב בפרויקט תמ"א 38 ברחוב קורקידי בעיר. הפרויקט, שהיה אמור לכלול חיזוק ושיפוץ של מבנים קיימים, לצד בניית יחידות דיור חדשות, נתקע בעקבות סכסוכים בין הגורמים המעורבים, חובות כלכליים ופיגורים בלוחות הזמנים. בית המשפט התמודד עם שאלות מרכזיות: מי יקבל עדיפות – גורמי המימון בעלי השעבוד הקבוע, או רוכשי הדירות, ומהם השיקולים בבחירת הגורם שימונה להשלמת הפרויקט.

הפרויקט ברחוב קורקידי כלל חיזוק ושיפוץ של 32 יחידות דיור קיימות והוספה של 22 יחידות חדשות, לצד תשתיות נלוות. הפרויקט נחתם ב-2017 עם ליווי בנקאי ושעבוד קבוע לטובת גורמי המימון, אך הוא סבל מעיכובים משמעותיים שהביאו לעצירתו בשלב של 82% ביצוע בלבד. לטענת גורמי המימון, הסיבות לעיכוב כללו סכסוך בין בעלי המניות בחברה, אי תשלום מצד רוכשי הדירות ומחסור במימון להמשך העבודות.

לטענת בעלי הדירות, גורמי המימון פגעו בפרויקט התמ"א 38 צילום: shutterstock

מצד אחד, גורמי המימון טענו לזכותם החוקית כמחזיקי השעבוד הקבוע על הפרויקט, ודרשו לממש את השעבודים או להשלים את הבנייה תחת פיקוחם. מנגד, רוכשי הדירות ובעלי הדירות הקיימות דרשו למנות גורם אובייקטיבי להשלמת הפרויקט, תוך העלאת טענות קשות כלפי גורמי המימון, שלדבריהם התנהלו באופן שפגע בפרויקט ובקידומו.

האם רוכשי הדירות הם נושים לגיטימיים?

בית המשפט דן בשאלה אם לתת עדיפות לגורמי המימון המחזיקים בשעבוד קבוע, או לרוכשי הדירות – שטענו כי הם נושים לגיטימיים של החברה, בעקבות פסקי דין שניתנו לטובתם בגין איחורים במסירה ונזקים נוספים.

השופטת גרוסמן קבעה באופן חד-משמעי כי יש להעניק עדיפות לבעלי השעבוד הקבוע, כלומר לגורמי המימון. היא כתבה בפסק הדין כי, "אם לא נאמר כן, ימצאו גורמי המימון בכל פרויקט תמ"א שהוא את עצמם נסוגים מפני טענות של רוכשי דירות, דבר שעלול לפגוע בשוק האשראי ובנכונות של גורמים לממן פרויקטים מסוג זה". היא הוסיפה כי הענקת עדיפות לנושים רגילים, כמו רוכשי הדירות, עלולה להוביל לסיכון כללי בשוק הנדל"ן ולהרתיע גורמי מימון פוטנציאליים.

בעקבות ההחלטה לממש את השעבודים, נדרש בית המשפט לבחור בעל תפקיד שישלים את הפרויקט. גורמי המימון הציעו בתחילה למנות את עורך דינם ככונס נכסים, אך השופטת קבעה כי כדי לשמור על איזון, ימונה עו"ד יניב דינוביץ ממשרד הרצוג פוקס נאמן, שהוא גם בעל ניסיון כנאמן מוכר מטעם הממונה על הליכי חדלות פירעון.

החלטת בית המשפט הדגישה כי הבחירה בגורם המתאים צריכה להתחשב באינטרסים של כלל הצדדים, אך גם להבטיח את שמירת זכויות בעלי השעבוד. "אין ספק בליבי כי בעל התפקיד שימונה ידאג לשמור על כלל האינטרסים של הצדדים המעורבים ביושרה ובהוגנות כמצופה מבעל תפקיד", נכתב בפסק הדין.

שאלת המימון להשלמת הפרויקט נותרה קריטית. השופטת ציינה כי מינוי בעל תפקיד לכשעצמו אינו מספיק להשלמת הפרויקט ללא הבטחת מימון מתאים: "כל בעל תפקיד שיתמנה לא יוכל להוציא את העגלה מן הבוץ ללא מימון. המפתח לשיקום הפרויקט והשלמת הבנייה הוא המימון". גורמי המימון טענו כי רוכשי הדירות חייבים להוסיף 13.5 מיליון שקל לקופת הפרויקט, אך רוכשי הדירות התנגדו לכך בתוקף. השופטת הבהירה כי על כל הצדדים לעבוד יחד למציאת פתרונות מימון.

חיים קשים במתחם שבו נבנה הפרויקט

בעלי הדירות הקיימות ציירו תמונה קשה של חיי היומיום במתחם – אתר בנייה נטוש עם בעיות בטיחות, פסולת, בעיות ביוב ומזיקים. במתחם אף פרצה שריפה, מה שהדגיש את הדחיפות בהשלמת הפרויקט. הם הביעו התנגדות למינוי נציג של גורמי המימון כבעל תפקיד, בטענה כי הגורמים האלה פעלו באטיות, ולא ראו לנגד עיניהם את טובת הדיירים.

פסק הדין מדגיש את האיזון המורכב בפרויקטים כושלים של תמ"א 38, שבהם נדרשת הכרעה בין זכויות גורמי מימון לבין נושים אחרים, כמו רוכשי דירות. החלטת השופטת עשויה לשמש תקדים חשוב, בייחוד לאור החשש מהשלכות על שוק האשראי למיזמי נדל"ן.

במקרה אחר, פסק בית המשפט העליון בספטמבר האחרון במקרה מורכב ביותר הקשור לפרויקט של התחדשות עירונית מסוג תמ"א 38 והבעלות על הדירות בו. מדובר בבניין ברחוב ניסנבוים 36 בבת ים, שתוכנן לעבור שיפוצים וחיזוקים במסגרת פרויקט תמ"א 38, אך נתקל במכשול קריטי: ארבע מתוך 56 הדירות בבניין רשומות על שם קק"ל, והזהות האמיתית של הבעלים אינה ידועה. כתוצאה מכך, הפרויקט כולו עלול להיכשל. הבניין ברחוב ניסנבוים 36 בבת ים נבנה בשנות השבעים ומצבו הידרדר עם השנים. ב-2012 הכריזה עליו עיריית בת ים כמסוכן, והחלה לפעול לשיקומו. בעלי הדירות בבניין התקשרו עם יזם שנבחר לבצע את השיפוצים והחיזוקים הנדרשים על פי תמ"א 38. היזם פעל להסרת מסוכנות הבניין, ומהנדס העיר הכריז ב-2020 כי המסוכנות הוסרה. בעקבות השיפוצים, העניקה הוועדה המקומית לתכנון ובנייה בת ים ב-2021 היתר מותנה לפרויקט, שהותנה בקבלת אישור מכל בעלי הדירות בבניין. ואולם על רקע הקשיים הקשורים לזכויות על ארבע הדירות הרשומות על שם קק"ל, לא ניתן היה להשיג את כל האישורים הנדרשים, וההיתר התעכב.