האם איחוד של דירות מוביל לקבלת שתי דירות אחרי פינוי בינוי?
סכסוך שנמשך יותר מ-40 שנה הגיע לסיומו השבוע עם פסיקת בית המשפט המחוזי בתל אביב, בראשות השופט ארז יקואל. המחלוקת עסקה בשאלה אם לתובעים, שחכרו נכס בשנות ה-70 מהחברה הציבורית עזרה ובצרון, מגיעות זכויות חכירה על שתי דירות נפרדות או דירה מאוחדת אחת בלבד. פסק הדין, שכולל מאות עמודים של ראיות ועדויות, הכריע לטובת התובעים.
ב-1979 חכרו התובעים שתי יחידות דיור בבניין בשכונת תל אביב. לטענתם, הם רכשו באמצעות הסכם חכירה בתחילה דירה אחת, ובתוך כמה חודשים חתמו על הסכם נוסף לרכישת הדירה הסמוכה (גם כן באמצעות חכירה). לטענת התובעים, הם חיברו את שתי הדירות לדירה אחת לצורך שימושם הפרטי, אך הדגישו שמבחינה משפטית מדובר בשתי דירות נפרדות.
לטענת עזרה ובצרון, במשך שנים שולם חשבון ארנונה אחד עבור הנכס צילום: ביזפורטל
מנגד, הנתבעת, עזרה ובצרון, טענה כי כבר בחתימת העסקה הראשונה, שתי היחידות אוחדו לנכס אחד, ולכן יש להתייחס אליהן כדירה אחת. הנתבעת טענה כי התובעים לא הציגו את הסכמי החכירה המקוריים שתמכו בטענותיהם, וכי במשך שנים שולם חשבון ארנונה אחד בלבד עבור הנכס.
"מדובר בזכויות כלכליות משמעותיות"
במוקד המחלוקת עמדה תוכנית פינוי-בינוי שמיועדת לבניין, שבה יש חשיבות למספר היחידות הרשומות על שם הדיירים. התובעים טענו כי אם זכויותיהם יירשמו כדירה אחת, הם ייפגעו מבחינת התמורות שיקבלו בפרויקט, למשל מספר הדירות החדשות או גודלן. "לא מדובר רק בשאלה משפטית טכנית, אלא בזכויות כלכליות משמעותיות שנפגעות בשל עמדת הנתבעת", הם טענו בבית המשפט.במהלך המשפט הוצגו מסמכים רבים, כולל מזכרים פנימיים של הנתבעת מאותה התקופה, שבהם צוין כי התובעים קיבלו לחזקתם שתי דירות נפרדות. כך למשל, במזכר מ-1979 ששלחה הנתבעת לעיריית תל אביב, נכתב כי, "הנדון: דירות מס' 28-27... אנו מאשרים בזאת כי הדירות הועברו לחזקת התובעים בתאריכים נפרדים". בנוסף, מסמך נוסף, מ-1980, ציין מפורשות כי שתי היחידות הן "דירות בנות חדר אחד כל אחת".
עם זאת, הנתבעת הציגה מסמכים סותרים, כמו תשריט של הדירות המאוחדות ומסמכים שבהם הוגדר הנכס כדירה אחת. בתגובה, טענו התובעים כי האיחוד הפיזי אינו משנה את המעמד המשפטי של שתי היחידות הנפרדות.
השופט יקואל הכריע לטובת התובעים. "מזכרים מזמן אמת שערכה הנתבעת, תשריט הבניין ותכנונו הכולל – מהווים ראיות חיצוניות מהימנות התומכות בגרסת התובעים שלא נסתרה", כתב השופט בפסק הדין שפרסם. הוא הוסיף כי יש להתייחס לדירות כמופרדות מבחינה משפטית, גם אם בפועל הן חוברו.
- בן 72, חולה סרטן - האם הוא זכאי להפטר מחובותיו?
- עמית פולק מטלון מתמזג עם משרד ד"ר אייל ברסלר
- תוכן שיווקי כמה מצבים בהם עו"ד ירושות וצוואות הוא הכתובת עבורכם
בהחלטתו, התייחס השופט גם לחריגות הבנייה בבניין, שבו נבנו 29 דירות במקום 28 שאושרו בתוכנית המקורית. לדבריו, "נחזה כי ניסיון הנתבעת להתעקש על רישום דירה אחת בלבד נועד להתאים את רישום הבניין לתוכנית המקורית, אך אין בכך כדי לגרוע מזכויותיהם של התובעים".
זכויות החכירה של התובעים יירשמו בשתי דירות נפרדות
בית המשפט הורה על רישום זכויות החכירה של התובעים בשתי דירות נפרדות, אך הדגיש כי המהלך יתבצע בהתאם לתנאים התכנוניים. "רישום זכויות במרשם המקרקעין ייעשה במנותק משאלת חוקיות הבנייה מבחינה תכנונית", ציין השופט יקואל. הוא גם הוסיף כי על הנתבעת לוודא שהרישום יבוצע בהתאם לכללים.ההחלטה עשויה להעניק לתובעים יתרונות משמעותיים בפרויקט הפינוי-בינוי. במקום לקבל פיצוי עבור דירה אחת, ייתכן שהם יהיו זכאים לשתי יחידות דיור חדשות, או לתמורה כספית מוגדלת.
פסק הדין מסמן ניצחון חשוב לתובעים, אך גם מהווה תזכורת לחשיבות ניהול מסודר של רישומים והסכמים בנוגע לנכסים. "הוכח כי לתובעים זכות חכירה בשתי דירות בבניין", סיכם השופט, והורה לנתבעת לשלם להם גם הוצאות משפט בסכום כולל של 15 אלף שקל.
במקרה נוסף, בית המשפט לעניינים מינהליים בתל אביב הכריע במרץ האחרון בעתירה של חברות יזמיות של פינוי-בינוי במטרה לאשר להן הרחבת בנייה על סמך הוראת שעה שתוקפה פג. מדובר בהוראה המכונה "הקלת שבס-כחלון", שאפשרה בעבר לאשר תוספת של עד 30% למספר יחידות הדיור מבלי שהדבר ייחשב "סטייה ניכרת מהתוכנית". במוקד הדיון היו שני בניינים בני שתי קומות, הכוללים שמונה יחידות דיור כל אחד, ברחוב קהילת ורשה שבצפון תל אביב. העותרות, יזמיות נדל"ן, ביקשו לבצע במקום פרויקט פינוי-בינוי, אלא שהתכנון הקיים – שמתיר הריסה ובנייה של בניינים בני חמש קומות שבכל אחד מהם 16 יחידות דיור בלבד – לא הספיק לשאיפות הפרויקט. לכן הגישו היזמיות לוועדה המקומית תל אביב בקשה להיתר ולהקלות במספר הקומות ויחידות הדיור, על סמך הקלת שבס-כחלון. ללא הוראת השעה, תוספת של מעל ל-20% יחידות דיור מהווה סטייה ניכרת שהוועדה המקומית אינה מוסמכת לאשר. הוועדה המקומית אמנם אישרה את ההקלה אך בערר החלטתה התהפכה ומכאן העתירה שהוגשה לבית המשפט ביולי אשתקד.
- 1.ישי 17/12/2024 22:22הגב לתגובה זואין ספק שהתובעים מבקשים תמורה מלאה לקיום המציאות אשר כל דירה נרכשה בתקופה אחרת, באשר לנוחות המשפחה, אוחדו לרווחת השוכנים בה. העוול נראה לא אחת כאשר מתקיים הליך של פינוי בינוי ולא ברור למה עו"ב קופצת על המציאה שהנה עכשיו תפסנו דג שמן ליתרת חשבון הבנק של החברה, תשתדלו להיות מוסריים ואנושיים למשפחות חלשות בדוגמא שכאן. עצוב מאוד שהייתם צריכים לגזול ממשפחה חלשה זו את לחמה לחיים מעט טובים יותר.
