השקעות נדל"ן בגרמניה, כיצד תעשו זאת נכון?

השקעות נדל"ן בגרמניה על ידי זרים אינן מתמקדות עוד רק באפשרות הפופולרית של רכישת נדל"ן בברלין, ומתרחבות אט אט לאפיקים נוספים. הצעות והזדמנויות מחכות באזורים אחרים בגרמניה, כאשר מינכן, דיסלדורף, המבורג ופרנקפורט הן רק חלק מהרשימה.

מדוע גרמניה? בזכות הכלכלה שהינה אחת מהגדולות והחזקות בעולם. משק משוכלל שכמעט ואיננו מושפע ממשברים גדולים. לראיה, התמודדותה המרשימה של הכלכלה הגרמנית עם משבר הסאב-פריים בתחילת שנות ה-2000, וכמובן התגובה המצוינת לנגיף הקורונה.

הקורונה וגרמניה – סיפור הצלחה כלכלי "כלכלת גרמניה מתאוששת מהקורונה מהר מהצפוי", מסביר צח חרמון, מנכ"ל חברת MHR1 המתמחה בהשקעות בנדל"ן מסחרי בגרמניה, "בעיקר תודות לסגר קל וקצר, כוח פיסקאלי רחב היקף וקשרי סחר הדוקים".

חרמון מוסיף כי "גם בימים הקשים ביותר של הנגיף, הכלכלה הגרמנית השכילה לשמור את מרבית המשרדים והמפעלים פתוחים. הממשלה ביצעה בדיקות קורונה בקנה מידה גדול, מה שסייע באיתור חולים מאומתים וקטיעת שרשראות ההדבקה. בנוסף הושקעו כספים בשמירה על כיסם של העובדים, בצעד שהוריד למינימום את האבטלה או את היקף החופשות המאולצות".

• גרמניה מזניקה את השווקים - טריליון דולר לביטחון ולתשתיות
• אירופה מתעוררת - המדינות מגדילות את תקציבי הביטחון

איך מתחילים בהשקעה בנדל"ן בגרמניה? מצטרפים לרבים אחרים ההתעניינות בנכסים בגרמניה צוברת תאוצה בקרב משקיעים זרים אשר מחפשים השקעה בנדל"ן מסחרי. כפי שתוכלו לראות בגרף הבא, אם חלקם של המשקיעים הזרים בנדל"ן המסחרי בגרמניה (מסומנים באדום) עמד בשנת 2008 על כ-10% בלבד, נכון להיום הם נוטלים כמעט כ-30% מהעוגה.

לאחר שזה נאמר, נשאלת השאלה, איך תעשו את זה נכון. כיצד תנווטו במכלול האפשרויות הרובץ לפתחכם כשאתם מחליטים ללכת על השקעה בנדל"ן בגרמניה. בפרט אם הנתיב הנבחר הוא של השקעה בנדל"ן מסחרי.

צעדים כלכליים חכמים חיפוש אחר נכסים מניבים להשקעה באירופה איננו משימה פשוטה. יש לבחון היטב את הנכס, את הפוטנציאל הגלום בו, את סוג השוכרים הקיימים/הצפויים ואת מודל ההשקעה. כך גם רצוי להיעזר באנשי מקצוע המתמחים בהשקעה בנדל"ן בגרמניה, ואשר הינם בעלי ניסיון בביצוע השקעות מוצלחות.

"חלקם הגדול של המשקיעים הזרים בתחום הנדל"ן המסחרי בגרמניה איננו מקרי", אומר חרמון, "השקעה בנדל"ן מסחרי מקפלת בחובה שורה ארוכה של יתרונות. בראש ובראשונה מדובר על השקעה המבוססת על חוזי שכירות ארוכי טווח. ב-99% מהמקרים מול שוכרים בעלי איתנות פיננסית מובטחת, כמו רשתות שיווק, מוסדות אקדמיים, גופים ממשלתיים, גופים מוסדיים, חברות גדולות וכדומה".

חרמון מסביר כי כדאי מאד לנצל עד תום את הכלים הבנקאיים והפיסקליים העומדים לרשותכם בהליך של השקעה בגרמניה. למשל, השוק הגרמני מאפשר לחברות שצברו שם בניהול נכסים מסחריים ליהנות מהלוואה למשך עשר שנים בקצב החזרת קרן של כ-2%-3%. קרי, קצב ההחזר החודשי יעמוד על עד כ-3% מהקרן, ויתרת התשלום תתבצע כעבור עשור. אופציה זו משדרגת מאד את האפשרות ליהנות מתשואה בעלת ערך למן היום הראשון של ההשקעה.

במאמר מוסגר נציין כי בתום 10 השנים עומדות בפני המשקיע אפשרויות נוספות מלבד כיסוי היתרה. לדוגמה, מכירת הנכס וניצול העלייה בערכו, או גרירת המשכנתה לנכס הבא. צעד פיננסי נוסף שניתן לנקוט בו בביצוע השקעות בנדל"ן בגרמניה הוא הלוואה ללא ערבות אישית. הלוואת נון-ריקורס. מהלך זה מעניק רשת הגנה ממשית במקרה של משבר בלתי צפוי או צניחה בערך הנכס. בהתאם לשמה, זוהי הלוואה שאיננה ניתנת כנגד ערבות אישית. היא זמינה רק לחברות בעלות ניסיון בניהול נכסים מסחריים בגרמניה, ועל כן רצוי שהמשקיע הזר יתקשר עם חברה מסוג זה.

ההון הכלכלי הדרוש משקיעים רבים הנכנסים לשוק הנדל"ן האירופאי אינם בעלי ניסיון בענף. לא אחת הם תוהים מהו ההון הכלכלי הראשוני הדרוש לטובת השקעות בנדל"ן בגרמניה. אמנם התשובה לשאלה משתנה ממקרה למקרה (וממשקיע למשקיע), אך אפשר להכניס אותה בתוך גבולות גזרה. הגבול הנמוך נע סביב 100,000 שקלים, והגבול הגבוה מטפס עד כדי 250,000-300,000 שקלים בממוצע (כמו שאפשר גם יותר).

עבור משקיעים ישראלים, זהו סכום ראוי לחלוטין שמאפשר תשואה מרשימה חלף נתונים נמוכים בהרבה בהשקעה בנדל"ן ישראלי.

עסקה בסיכון גבוה לעומת עסקה בסיכון נמוך "כשבוחרים נכסים מניבים להשקעה באירופה, חשוב להכיר בהבדלים שבין עסקאות בסיכון גבוה לבין עסקאות בסיכון נמוך", מסביר חרמון, "על פי רוב נהוג לאפיין עסקאות בסיכון גבוה כעסקאות הנוגעות לנכסי נדל"ן שהפוטנציאל הגלום בהם טרם מומש. למשל, נכסים חדשים או נכסים הזקוקים לשיפוץ ושדרוג טרם שיווקם. עסקאות אלה, הגם שהן יכולות להתגלות כהזדמנות, מקפלות בחובן סיכון רב. משקיעים סולידיים, אשר אינם ששים להניח את כספם על קרן הצבי, יעדיפו בדרך כלל עסקאות בסיכון נמוך".

השקעות בנדל"ן בגרמניה בסיכון נמוך מבוססות על עבודה מדויקת מול נכסים קיימים. על פי רוב, נכסים אשר כבר מושכרים ביום הרכישה לשוכרים יציבים עם חוזים ארוכי טווח. עסקאות אלה, המאפיינות לא מעט השקעה בנדל"ן מסחרי, מתאימות למשקיעים מתחילים או כאלה שאינם מחפשים סיכונים גבוהים מדי.