| סוג הפדיון | פדיון חד פעמי |
| סוג הצמדה | שקלי |
| שיעור מס | 15 |
| תשלום קרן הבא | 30/06/26 |
| תשלום קרן אחרון | 30/06/26 |
| דרוג מעלות + אופק | -- |
| דרוג מידרוג + אופק | -- |
| שיעור ריבית | 9 |
| סוג ריבית | קבועה |
| תדירות ריבית | חצי שנתי |
| מנגנון ריבית | -- |
| תשלום ריבית הבא | 31/12/24 |
| תאריך אקס | 19/12/24 |
| סוג שעבוד | קבוע ראשון |
| ברוטו להחזקה | 5.82 |
| ערך מתואם ברוטו | 103.55 |
| מח"מ | 1.48 |
| נטו מקוזז | 4.54 |
| נטו להחזקה | 4.12 |
| ערך מתואם נטו | 103.02 |
| טווח לפדיון | 1.48 |
| מרווח ממשלתי | 1.51 |
תניות חוזיות ובטחונות:
שעבודים:
התחייבות לאי יצירת שעבודים (שעבוד שלילי):
החברה מתחייבת שלא לשעבד את כלל נכסיה ורכושה, הקיימים או העתידיים (המוחזקים על ידה במישרין בלבד) בשעבוד שוטף כללי וכן לא לשעבד את החזקותיה בחברת הנכסים המשועבדים, ללא קבלת הסכמה מראש של אסיפת מחזיקי אגרות החוב (סדרה ג ') לכך בהחלטה מיוחדת. יודגש כי, מבלי לגרוע מהאמור בסעיף ,6.5 החברה רשאית לשעבד את רכושה, כולו או מקצתו, בשעבודים ספציפיים )וכן בשעבוד שוטף על נכס/ים ספציפי/ים( וכן לתת ערבויות ללא צורך בקבלת הסכמת אסיפת מחזיקי אגרות החוב (סדרה ג') לכך . החברה מבהירה כי למועד חתימת שטר החברה לא יצרה ולא התחייבה ליצור שעבוד שוטף כללי כאמור.
התחייבות לעמידה באמות מידה פיננסיות:
תעמוד החברה בכל עת באמות המידה הפיננסיות המפורטות להלן:
1. ההון העצמי המאוחד של החברה (לא כולל זכויות מיעוט) לא יפחת מ - 450 מיליון דולר (סכום זה לא יוצמד למדד).
2.יחס החוב הפיננסי נטו מתואם ל- CAP נטו לא יעלה על שיעור של 75%.
3.יחס ההלוואה לבטוחה, כהגדרתו בסעיף 11.4 לנספח 6.1 לשטר זה, לא יעלה על 75%
התחייבות לדירוג אגרות החוב במועד ההנפקה; שמירה על דירוג במשך כל חיי תעודת ההתחייבות:
ככל שדירוג אגרות החוב (סדרה ג') על ידי חברת הדירוג יופחת לדירוג הנמוך מדירוג BBB או דירוג המקביל לו. במקרה של החלפת חברת דירוג, תעביר החברה לידי הנאמן השוואה בין סולם הדירוג של חברת הדירוג המוחלפת לבין סולם הדירוג של חברת הדירוג החדשה.
אם אגרות החוב (סדרה ג') תפסקנה להיות מדורגות לתקופה העולה על 60 יום עקב סיבות או נסיבות שהינן בשליטת החברה (לעניין זה יראו, בין היתר, את אי ביצוע התשלומים שהתחייבה החברה לשלם לחברה המדרגת ואת אי מסירת הדיווחים והמידע הנדרשים על ידי החברה המדרגת במסגרת ההתקשרות בין החברה לחברה המדרגת, כסיבות ונסיבות שהינן בשליטת החברה).
מגבלות על יצירת חוב פיננסי נוסף:
• החברה מתחייבת כי במסגרת ההנפקה הראשונה של אגרות החוב (סדרה ג') וכן בהרחבת סדרה ככל שתתבצע כזו, יחס ההלוואה לבטוחה לא יעלה על היחס הנדרש להנפקה והיקף הסדרה לא יעלה על 360 מיליון ש"ח ע.נ. אגרות חוב (סדרה ג').
• החברה מתחייבת כי כל עוד החברה אינה עומדת באיזו מאמות המידה הפיננסיות הקבועות בסעיף 6.3 לעיל, היא לא תיטול חוב פיננסי בעל זכות חזרה לחברה (Recourse), למעט חוב פיננסי מהשותפות או קרן הריט, אשר יהא נחות לאגרות החוב (סדרה ג') של החברה הן בחדלות פירעון של החברה והן מבחינת מועד הפירעון (קרי, שמועד פירעונו יהא לאחר מועד הפירעון הסופי של אגרות החוב ולא ניתן יהיה להעמידו לפירעון מיידי לפני פירעון מלא וסופי של אגרות החוב). כמו כן, כל עוד החברה לא עומדת באמות המידה הפיננסיות הקבועות בסעיף 6.3 לעיל, החברה לא תיטול חוב פיננסי שאינו בעל זכות חזרה לחברה (Recourse Non), אלא אם החוב נלקח לצורך ריפוי אי העמידה באמות המידה הפיננסיות או לצורך פירעון על חשבון קרן או ריבית של אגרות החוב (סדרה ג'), במלואן או חלקן. אין בהתחייבות האמורה בסעיף 6.4 זה כדי לגרוע מן ההתחייבות בסעיף 6.5 להלן ובכפוף לה.
• החברה מתחייבת כי לא תיטול אשראי ממוסדות פיננסיים שאינם ישראלים ולא תעניק שעבודים למוסדות פיננסיים שאינם ישראלים, למעט בגין מסגרות אשראי (recourse-non )אשר יכול שיועמדו על ידי מוסדות פיננסיים בארה"ב לצורך ביצוע עסקאות הגנה על שער החליפין של השקל מול הדולר ביחס לאגרות חוב אותן תנפיק החברה וזאת באמצעות העמדת שעבודים ספציפיים להבטחת אותן מסגרות אשראי.
מגבלה על חלוקת דיבידנדים:
החברה מתחייבת כי היא לא תבצע חלוקה (כהגדרתה בחוק החברות) כלשהי, ובכלל זה לא תכריז, תשלם או תחלק כל דיבידנד אלא אם מתקיימים כל התנאים המפורטים להלן:
א. ההון העצמי המאוחד של החברה לא כולל זכויות מיעוט, על פי דוחותיה הכספיים המאוחדים של החברה, אשר פורסמו עובר למועד החלוקה, בניכוי הדיבידנד שיחולק, לא יפחת מ- 500 מיליון דולר (סכום זה לא יוצמד למדד).
ב. יחס החוב הפיננסי נטו מתואם ל-CAP נטו לא יעלה על שיעור של 70%;
ג. ה- NOI המתואם לא יפחת מסך של 40 מיליון דולר ;
ד. יחס הלוואה לבטוחה, זה לא יעלה על 70%;
ה. לא מתקיימת עילה להעמדה לפרעון מיידי של אגרות החוב (סדרה ג').
ו. במועד החלטת הדירקטוריון על החלוקה לא מתקיימים בחברה "סימני אזהרה" כהגדרת המונח להלן: "סימני אזהרה" 7 : (1) גירעון בהון העצמי; (2) חוות דעת או דוח סקירה של רואה החשבון למועד הדוחות הכספיים הכוללים הפניית תשומת לב המתייחסת למצבה הפיננסי של החברה; (3) גירעון בהון החוזר או בהון החוזר לתקופה של שניים עשר חודשים בצירוף תזרים מזומנים שלילי מתמשך מפעילות שוטפת; (4) גירעון בהון החוזר או בהון החוזר לתקופה של שניים עשר חודשים או תזרים מזומנים שלילי מתמשך מפעילות שוטפת, ודירקטוריון החברה לא קבע כי אין בכך כדי להצביע על בעיית נזילות בחברה; (5) חוות דעת או דוח סקירה של רואה החשבון למועד הדוחות הכספיים הכוללת הפניית תשומת לב בדבר ספקות משמעותיים להמשך פעילותה של החברה כעסק חי;
ז. החברה עומדת בהתחייבויות הפיננסיות המפורטות בסעיף 6.3 להלן על פי דוחותיה הכספיים המאוחדים של החברה, אשר פורסמו עובר למועד החלוקה וכן החברה אינה מפרה אילו מהתחייבויותיה למחזיקי אגרות החוב (סדרה ג').
דרישות עמידה באמות מידה פיננסיות:
תחום פעילות:
החברה מתחייבת כי כלל נכסי הנדל"ן המוחזקים על ידי החברה, ישירות ו/או באמצעות תאגידים המוחזקים על ידה, יהיו בארצות הברית;
החברה מתחייבת כי לא תבצע עבודות בנייה
(construction) בנכס משועבד מס'' 1 ונכס משועבד מס'' 2.
עילות לפירעון מיידי:
| מועד תשלום | % ריבית | % קרן | תשלום קרן | תשלום ריבית | סה"כ תשלום |
|---|---|---|---|---|---|
| 31/12/24 | 4.5 | 0 | -- | 16,200 | 16,200 |
| 30/06/25 | 4.5 | 0 | -- | 16,200 | 16,200 |
| 31/12/25 | 4.5 | 0 | -- | 16,200 | 16,200 |
| 30/06/26 | 4.5 | 100 | 360,000 | 16,200 | 376,200 |
| סה"כ | 360,000 | 64,800 | 424,800 | ||
