האיש שבא לשכנע את המוסדיים לשים כסף על נדל"ן מסחרי בגרמניה - מדבר על תשואה של 12%

חברת ההשקעות בנדל"ן BlueRock Group וחברת הנדל"ן הגרמנית Nas-Invest הודיעו לאחרונה על הקמת קרן נדל"ן משותפת בשם BR-NAS שתבצע השקעות בהיקף של מיליארד שקל (250 מיליון אירו) בנדל"ן מסחרי ברחבי גרמניה. שני הגופים מנהלים, טרם הקמת הקרן החדשה, נכסים בהיקף של כ-3 מיליארד שקל. כעת, בוחנות החברות את הרחבת הקרן דרך השקעות משמעותיות של הגופים המוסדיים מישראל.

Nas-Invest היא חברת נדל"ן גרמנית שהוקמה בשנת 1970. החברה המעסיקה 15 יועצים מומחים בהשקעות נדל"ן בגרמניה ויש לה משרדים בברלין ובפרנקפורט. קרן השקעות הנדל"ן BlueRock Fund ביצעה בשש השנים האחרונות 23 רכישות של בנייני משרדים ונדל"ן למגורים. אלו מושכרים לחברות מובילות באירופה כדוגמת תאגיד התקשורת, דויטשה טלקום. 

האסטרטגיה של הקרן החדשה מתבססת על רכישת נכסי נדל"ן המושכרים למגוון חברות גרמניות קטנות או בינוניות שנמצאות בצמיחה, בנכסים הפזורים ברחבי גרמניה. לקרן אין עדיין נכסים שנמכרו והאסטרטגיה שלה היא להחזיק נדל"ן מסחרי לטווח ארוך. במסגרת הרוד שואו לשוק המקומי, ניקולאי דוס וון הומאייר, שותף מנהל בNas-Invest, הגיע ארצה וב-Bizportal נפגשנו עמו כדי לדבר על שוק הנדל"ן בגרמניה, ועל התשואה הלא צנועה יחסית שהם שואפים להשיג לפי האסטרטגיה.

"בדרך לפה דיברתי עם נהג המונית והוא אמר לי שהוא רוצה לקנות דירה בברלין, אבל הוא נמנע מלעשות את זה בגלל הרגולציה שם, (הגבלת השכ"ד בנדל"ן למגורים)", אומר וון הומאייר בפתח הפגישה. "עולה השאלה האם יש עדיין הזדמנות בשוק המגורים. אני יכול לומר שעדיין יש, אבל לא כמו שהיה. כך או כך, הייתי אומר ששוק הדיור נמצא כעת בשיא שלו כאשר עדיין אפשר להשיג תשואה אבל לא כמו בהשקעה בנדל"ן מסחרי. לכן אנו מוצאים כעת ששוק הנדל"ן המסחרי כדאי להשקעה עם תשואה של 12%-10%. בהשקעות כמובן אתה אף פעם לא יכול להבטיח אבל לפי התכניות עסקיות שלנו, זו פחות או יותר התשואה המוערכת". 

לדבריו, הרגולציה מצד הממשל הגרמני על שוק השכירויות למגורים רק מחזקת את ההשקעה בנכסים מסחריים. "כעת זה הזמן הכי טוב להשקיע בנדל"ן מסחרי. ב-8 השנים האחרונות שוק הנדל"ן מתאושש, ואני חושב שמדובר כעת בהזדמנות אטרקטיבית להשקעה שכן הכלכלה הגרמנית מתחזקת והנדל"ן, לא רק בגרמניה, מושפע מהתחזקות הכלכלה. בהסתכלות על גרמניה מדובר במדינה יציבה ביותר. השוק בגרמניה אינו מסוכן כמו שהיה לפני 10 שנים. אי אפשר היה לדעת שבריטניה תצא מהאיחוד, שטראמפ יעלה או באופן כללי שהמצב הגיאופוליטי יהיה כזה רגיש. ה'ברקזיט' ישפיע על השוק בגרמניה לטווח הארוך כאשר יציאתה של בריטניה מהאיחוד באה לטובתה של גרמניה בעוד חלק לא קטן מהגופים המסחריים שוקלים את מיקומם מחדש".

"בגרמניה חיים 92 מיליון תושבים, ומנגד, בבריטניה יש 60 מיליון תושבים בלבד אך בבריטניה יש את שוק הנדל"ן הגדול באירופה. יחד עם זאת, גרמניה צפויה לנשל את בריטניה מהמעמד. לא מדובר רק בעובדה שהשוק הופך ליותר מבוקש, אלא גם בגלל הגידול הטבעי של הכלכלה. השוק הגרמני אינו מסוכן כפי שהיה לפני 15 שנה, לפני שברלין הפכה למה שהיא היום. יש הרבה סיכונים גיאופוליטיים בימים אלו, אך במצב הנוכחי גרמניה נחשבת ליציבה כמו שווייץ. ההבדל הוא שבגרמניה עדיין ניתן להשיג תשואה".

הקרן החדשה תירשם בלוקסמבורג והמשקיעים מישראל יוכלו לרכוש את היחידות בקרן ולעקוב אחר הנייר במערכת 'בלומברג'. לפי האסטרטגיה, הקרן צפויה לחלק למשקיעים דיבידנד שוטף שנתי של 5%, המהווה תקבול מדמי השכירות על הנכסים שבניהולה. יחד עם הצפת ערך דרך השבחת ניהול הנכסים והגדלת שיעורי התפוסה, היא מצפה להגיע לתשואה כוללת שנתית של עד 12%. טווח ההשקעה של כספי הקרן הוא ל-7 שנים שלאחריהן היא מצפה למכור את הנכסים בתום השבחתם. 

הקרן גובה דמי ניהול שנתיים של 0.6%, כאשר בתום תקופת הקרן נבדק האם הושגה תשואה שנתית של מעל ל-5%, כך שנגבים עוד 25% דמי הצלחה על כל 1% שמעל ל-5%. לגבי הזמן יציאה, מאחר ומדובר על קרן שהיא אינה סחירה, משקיע שרוצה לצאת לפני תום הקרן יכול למכור את החזקותיו דרך יצירת קשר עם מנהלי הקרן.

"אנו קונים נכסים המדורגים נמוך יותר, אך עם פוטנציאל השבחה גבוה יותר. להערכתי, השקעה בנכסים בדירוג גבוה אינו משתלם שכן עם העלאות הריבית בהמשך התשואה תהיה נמוכה יותר", אומר וון הומאייר. "השוכרים בבניינים שלנו אולי לא מדורגים הכי גבוה אך הם הכי טובים בנישה שלהם. כמו כן, עדיף לגוון את ההשקעות במגוון סלי השקעה, והשוק הגרמני לבדו כולל חלוקה מגוונת לפיזור הסיכון. אם שוכר אחד לא משלם, למשל, אז גיוון התיק עם נכסים הפזורים בכל גרמניה (במרחק של שעתיים נסיעה לכל היותר מהצוות שלנו) מכניס גיוון ומפזר את הסיכון בתיק. לכל אורך המדינה ישנן לא מעט ערים עם 250 אלף איש שמארחות חברות מסחריות שממוצבות גבוה. חשוב לציין כי מדובר בהרבה חברות גדולות וחזקות שעדיין בבעלות משפחתית. כלומר, אלו חברות עם הון משפחתי שלא נשען על חובות גבוהים".

לדבריו, אחד היתרונות הבולטים שמניבה ההשקעה בקרן, ושהופכת אותה למתאימה מאוד לגופים מוסדיים ופמילי אופיס, היא היכולת לקבל תזרים מזומנים שוטף שמאפשר ליהנות מפירות ההשקעה לאורך זמן ולהפנות חלק מהתקבולים להשקעות שוטפות, או לתשלומים שוטפים.

לגבי הסיכונים שבהשקעה, בקרן לא צופים עלייה מדאיגה בהיצע בשוק וזו מאחת הסיבות הקשורות לאיכות הבנייה. "מה שאנשים לא יודעים לגבי נדל"ן, זה שהוא אחד הגורמים לזיהום בעולם שכן הרבה בניינים, אם לא כולם, בעלי חימום לכל הבניין. ב-5 השנים האחרונות הממשל בגרמניה השית סטנדרטים חדשים לבנייה באיכות גבוהה שעלותו הרבה יותר גבוהה היום כך שפחות כדאי ללכת לבנייה חדשה. לדוגמא, אם ניקח 1,700 מטר רבוע מהפרוטפוליו שלנו ונרצה לבנות את הבניינים הללו היום לפי הסטנדרטים החדשים, נצטרך לשלום פי 2 מכך והשכירות תגבה בהתאם". 

חשוב לציין כי הקרן מבוקרת על ידי משרדי רואי החשבון BDO וזוכה לייעוץ בנושאי מיסוי מפירמת רואי החשבון ארנסט אנד יאנג העולמית. הקרן כפופה לרגולציה של AIFMD, הגוף האחראי של האיחוד האירופי להשקעות אלטרנטיביות.

בלי קשר למבוכה שנרשמה בעת המפגש מרקל לבין טראמפ, כאשר זה האחרון לא לחץ את ידה בהפגנתיות, נראה שוון הומאייר לא מסמפט את הנשיא האמריקאי. "להערכתי טראמפ לא יהיה טוב לשוק, כי תכניותיו לא יהיו טובות לכלכלה האמריקאית. אם טראמפ יחזיר את הייצור לארה"ב זה לא ימריץ את הכלכלה אלא יביא להעלאת מחירים וירידת ההכנסה הפנויה. אם אתה נאלץ לשלם יותר על המזון ורמת החיים, ככל הנראה, תישאר לך פחות הכנסה פנויה. בגלל הגלובליזציה רמת החיים עלתה בכל העולם, ומנגד טראמפ רוצה להחזיר את הגלגל האחורה בשם האנשים שנותרו מאחור".