"מניות הנדל"ן למגורים צפויות לרדת. יש הרבה חברות ממונפות ואנו מצפים לירידת מחירי הדירות"

מניות תחום הנדל״ן המניב סובלות בתקופה האחרונה מירידות חדות. בעוד ששוק המניות תיקן באפריל עד יוני את רוב הירידות החדות של חודש מארס, מניות הנדל"ן נותרו מאחור וחלקן אף ירד מתחת לשפל שלפני שלושה חודשים. הסיבות ברורות למדי, אנשים חוששים מכניסה לקניונים ובתחום הנדל״ן למשרדים צירוף של צמצום השטחים על הרקע העבודה מהבית עם עלייה משמעותית בהיצע, גורמים לירידת שכר הדירה.

האם הירידות לא היו חדות מדי? יוסי לוי, מנכ״ל בית ההשקעות מור ואחד ממנהלי ההשקעות הבולטים בשנים האחרונות אומר היום לביזפורטל כי מה שאנחנו רואים כרגע במניות הנדל״ן המניב זה התאמות מחירים ״לנורמלי החדש״.

״אנחנו רואים התאמת מחירים ומי שציפה שמשבר הקורונה נגמר, טעה. זה נכון במיוחד לחברות שמחזיקות במרכזים הסגורים אבל גם לחברות נוספות לרבות חברות שמשכירות משרדים. 

״אנחנו רואים היום פחות תנועה בקניונים ואלה שכן נכנסים לקניונים - קונים פחות. מה שאנחנו רואים זה התייצבות בפדיון של הקניונים ברמות שנמוכות ב-20% מההיקפים שהתרגלנו אליהם ולהוציא את הפיק שהיה מיד לאחר שחרור הסגר, ההתייצבות היא ברמה נמוכה יותר וזה מצריך התאמה במחירי המניות של החברות האלה״.

הירידות לא מפתיעות את לוי, אבל הוא סבור שבחלק מהמקרים הירידות חדות מדי. ״בקניונים הפתוחים חזרו כמעט העסקים למחזור הכנסות רגיל אם כי נמוך בכ-5% מההיקפים הרגילים", מוסיף לוי, "צריך לזכור שיש היום הרבה מובטלים שדמי האבטלה שלהם הולכים להיגמר. מי שחשב שיצא לחל״ת ויחזור לעבודה טעה ויש יותר מידי עובדים שעם החזרה מחל״ת מזומנים לשימוע לפני פיטורים. כתוצאה מזה, חוסר הוודאות גדול מידי. צריך לזכור גם שיש ירידה בהיקפי העבודה של מי שלא מפוטר - כלומר, פחות שעות נוספות, ירידה בהיקפי משרות וזה משפיע דרמטית על הצריכה הפרטית.

״החלק השני והלא פחות דרמטי הוא תחום הנדל״ן המניב למשרדים״ אומר לוי ״הדבר המשמעותי הוא שחלק מהעובדים עבדו מהבית, חלק מהחברות ראו שזה חוסך כסף ואפשר להסתדר גם עם שטחי משרד קטנים יותר. ועכשיו עם הגל השני החברות מוציאות קבוצה משמעותית יותר של עובדים לעבוד מהבית. למעשה הגופים מתרגלים לעבוד בפחות שטח משרדים, כאשר בנוסף צריך לזור את היצע המשרדים שהלך וגדל, ומה שיוצא זה שאנחנו רואים קומות שלמות שנשארות ריקות וחוזים שמתחדשים בסכומים נמוכים יותר וכך, מה שאנחנו רואים עכשיו זה התאמת מחירים משמעותית במניות של חברות הריט או כל החברות שמחזיקות שילוב של קניונים ומשרדים״.

מניותיהן של חלק גדול מחברות הנדל״ן בישראל ירדו בחודש האחרון מתחת לתחתית של חודש מארס והן ממשיכות לרדת כשחוסר הוודאות בגלל הקורונה גדל מדי יום. עם זאת, ההערכה של לוי היא כי בחלק מהחברות הגיעו המחירים לרמות סבירות, אך קיים עדיין סיכון גדול. לוי מסביר כי אם הכלכלה הישראלית תתגלגל לסגר נוסף, נראה ירידת מחירים נוספת. ״במקרה של סגר נוסף, המחירים עוד ירדו אבל אם בגדול, המצב יתייצב המחירים מתחילים להיות סבירים ובחלק מהמקומות הם כבר אטרקטיביים״, אומר לוי.

גל ראשון וגל שני: התפתחות מדד ת"א נדל"ן בשנה האחרונה

בתחום הנדל״ן למגורים מפתיע לוי ומעריך כי אנחנו נמצאים בתחילת ירידות מחירים בתחום הבניה למגורים. ״בסקטור הקבלנים מסירת הדירות מתעכבת עקב מיעוט כוח אדם עובד וזה בגלל שלאנשים יש פחות כסף. לכן גם יקנו פחות דירות. יש יותר מידי חברות שממנופות ואנחנו רואים ומצפים לירידות מחירים משמעותיות במניות שלהן שמגלמת צפי לירידת מחירי מכירה של הדירות למגורים״.

לוי לא נוקב בשמות של חברות אבל מעריך כי החברות האטרקטיביות בתחום הנדל״ן כרגע אלה חברות עם שוכרים ארוכי טווח בעיקר מתחום ההיי-טק. ההערכות בשוק ההון הן כי החברות האטרקטיביות יותר הן חברות כמו גב-ים וריט 1 שמחירי המניות שלהן ירדו בכ-45% מהשיא והשוכרים שלהן מאופיינים בחוזים ארוכים עם שוכרים יציבים שפחות נפגעו מהקורונה".