למרות זינוק מחירי הדירות - מגוריט צנחה ב-30% מאז ההנפקה - איך זה ייתכן?
למרות הזינוק שנרשם במחירי הדירות בישראל בשנים האחרונות בכלל, ובשנה האחרונה בפרט המניה של קרן הריט
מגוריט
+5.78%
מגוריט
477.6
+5.78%
השקעה בקרן ריט כזו שקולה בעצם להשקעה בדירה למגורים. קרן הריט עצמה לוקחת את הכסף מהמשקיעים, לוקחת גם מימון (אגרות חוב בריבית נמוכה) ואת הסכום משקיעה ברכישת דירות להשכרה (או בבניית דירות להשכרה). יש לה יתרונות נוספים - מס רכישה נמוך, ויכולת לבצע עסקאות במחירים נמוכים יחסית כי היא רוכשת גדולה. וזה רק מגדיל את האבסורד - מחירי הדירות מזנקים וקרן מגוריט ירדה.
- כל הכותרות
יש סיבות טובות לנפילה של 30% בערך הקרן
מאז ההנפקה בשנת 2016 ירדה הקרן ב-30%, ירידה משמעותית לחברה סולידית ומכה כואבת אף יותר בהתחשב בעליות שביצעו המדדים המרכזיים מאז ותחום הנדל"ן בכלל. מי שהשקיע מאז בחברות בנייה הרוויח במקרה המינימלי פי 2.
אבל לירידה הזו, וגם לכך שהחברה נסחרת במכפיל הון של 0.86 (שווי שוק חלקי הון עצמי שווה 0.86) יש סיבות טובות. בראש וראשונה - דמי ניהול. נכסי החברה מנוהלים בידי חברת הניהול ריט אינדקס 1 שמההנפקה ועד לאחרונה גבתה דמי ניהול שנתיים של 1% מנכסי החברה. זה השתפר ל-0.7% בהמשך לביקורת של גופים מוסדיים.
זה נשמע קצת, 1% מנכסי החברה והאמת שזה אולי לא נורא כשכל עובד כמו שצריך, שכל הנכסים מושכרים, שיש תשואה של 4%-5% בשכירות, שיש השבחה כתוצאה מעליית ערך ורכישה בעלות נמוכה. אבל הקרן לא מגיעה למצב הזה, היא כל הזמן במרדף אחרי רכישות, פרויקטים, היא כל הזמן מגייסת, כך שהמשקיע בעצם לא מקבל את מה שהוא רצה - השקעה בדירה, הוא מקבל בפועל שחלק מהשקעתו מופנה לדירה, חלק אחר וגדול לדירה בהקמה ובינתיים הוא משלם דמי ניהול והתשואה שהוא מייצר נמוכה.
ה-1% דמי ניהול שירדו ל-0.7% הם לא כל כך נמוכים כשלוקחים את זה בחשבון. מעבר לכך, מדובר על דמי ניהול מנכסי החברה, ולא על ההון העצמי; החברה בעצם מגייסת כסף במניות ועל גביו מתמנפת עוד יותר ובכך מגדילה את היקף הנכסים שלה - כתוצאה מכך האחוז הבודד הזה שנגבה מהנכסים שווה ערך ל-2.8% מההון.
לאחרונה כאמור חברת הניהול הורידה את דמי הניהול לבערך 0.7% בשנה כדמי ניהול על הנכסים. צעד יפה מצד חברת הניהול - אך עדיין מדובר על דמי ניהול שאין להקל בהם ראש.
חוץ מזה, לחברה יש הוצאות נוספות - דירקטוריון, ביטוח, יחסי ציבור, הוצאות גוף ציבורי וכו' וכשמתחשבים בכך שמלכתחילה התשואה השוטפת משכירות בנדל"ן למגורים אינה גבוהה מקבלים שהחברה כמעט ולא מייצרת תשואה בשנים האחרונות.
מקור רווח משמעותי של המשקיעים צפוי להגיע מעליית ערך של מחירי הדירות ובאמצעות כך שהחברה משיגה הנחה על קניית כמות גדולה של דירות. אבל בפועל משקיעים בדירות מחפשים את שכר הדירה החודשי השוטף, במגוריט הם לא מקבלים זאת.
דילול זה שם המשחק
בעיה הנוספת היא דילול, בעיה שגם הצבענו עליה בין היתר בכתבות שעשינו על שותפויות המו"פ. לבעלי המניות יש אינטרס שההנהלה תגייס כסף, תשקיע אותו בנכסים טובים ולאחר מכן הוא יחולקו דיבידנדים שוטפים וגם תהיה עליית ערך של הנכסים. לעומת זאת, האינטרס של ההנהלה הוא לגייס כמה שיותר כסף במניות - לאחר מכן לקחת עליו חוב ובכך להגדיל את דמי הניהול שלהם, שגדלים ככל שיש לחברה יותר נכסים.
פועל יוצא מכך הוא שיש הרבה דילולים. הרבה דילולים זה הרבה כסף שנכנס לחברה, הרבה כסף ששוכב בעו"ש ומייצר תשואה נמוכה. כלומר, הגיוסים האלו הם משקולת על הקרן והם מדללים את בעלי המניות הקיימים כנגד רצונם להשיג תשואה.
מעבר לכך, אם בנקודת זמן מסוימת הקרן נסחרת נמוך משוויה ויש דילול, הרי שבעצם מכניסים את המשקיעים החדשים במחיר מפתה ולוקחים למשקיעים הקיימים חלק מההנחה שהתבטאה במחיר המניות.
אז יש כאן כמה בעיות מבניות ועדיין. אבל, במבט לטווח ארוך בהינתן שהקרן תגיע לתפעול ותפקוד מלא, הרי שהיא מסוגלת לייצר תשואה מרשימה (תלוי כמובן בעליית ערך הדירות). ההשכרה לבדה בהינתן המינוף תייצר אחרי ההוצאות ודמי הניהול תשואה של 3%-4% ומעלה והשבחה יכולה לייצר עוד כמה אחוזים טובים. בשנים האחרונות קרן כזו הייתה אמורה לייצר קרוב ל-10% בשנה. מגוריט רכשה חלק גדול מהנכסים שלה בשנים האחרונות ויש סיכוי שזה יצוף בהמשך. בינתיים המצב הפוך - מגוריט הסבה תשואת חסר ענקית על שוק הדירות.
תודה.
לתגובה חדשה
חזור לתגובה
-
32.מי עורך הדין של עסקאות הנדל"ןארז וייספיש 28/08/2021 22:48הגב לתגובה זו0 0תבדקו את זה ותבינו באיזו חברה יש לכם עסק ומהיכן מרוויחים בעלי העניין בהסגור
-
31.מנורה וכלל מחזיקות 15 אחוז , מור 5 אחוז.דידי 25/08/2021 11:00הגב לתגובה זו0 0לברוח.סגור
-
30.חקירת רשות ? חקירת משטרה ?מר כהן 24/08/2021 18:37הגב לתגובה זו2 0לכל דבר יש הסבר ,,,,סגור
-
29.יש עוד בעייה אחת קטנה גדולה במגוריטהלוחש לסוסים 24/08/2021 14:05הגב לתגובה זו1 0כשהאמא בצל והאבא שום אין צורך להתפלא על המצב של מניית מגוריט והמבין יבין.......סגור
-
28.קרנות ריט- בנאסדקיה. דיבידנד עשרה אחוז. יציבות. (ל"ת)חמיד כהן 23/08/2021 19:21הגב לתגובה זו3 0סגור
- טען עוד
-
27.זה לעולם לא תייצר ערך לציבור רק לבעלי שליטהארז מטכנופחט 23/08/2021 18:48הגב לתגובה זו6 0תעשו חשבון כמה כסף נמשך להקרין לבעלי שליטה כפול 3 שנים מעל 50 מיליון לא כולל עורך דין ותיווך שזה גם שייך להםסגור
-
26.כמה טוקבקיסטים בכייניםבניהו 23/08/2021 18:10הגב לתגובה זו2 0זו הכלה. חושבים שעבדו עליכם? תבדקו אילו מוסדיים נכנסו להנפקה ותברחו מהם. מה יותר פשוט מזה?סגור
-
25.עדיף לקנות דירה זולה בדרוםכלכלן 23/08/2021 16:53הגב לתגובה זו1 0דמי ניהול אוכלים כל חלקה בהשקעהסגור
-
24.להציל את כספי הפנסיות (ל"ת)לפטר את המנהלים 23/08/2021 16:34הגב לתגובה זו1 0סגור
-
23.צריך לעשות ניתוח כמה שוות הדירותבר 23/08/2021 15:56הגב לתגובה זו1 0רק מדד הצומחת עלה 20סגור
-
22.צריך לדעת מתי לקנות מניה!!! לא חשוב מה היא מוכרת... (ל"ת)דוד 23/08/2021 15:35הגב לתגובה זו3 0סגור
-
21.סנונית ראשונהה למפולת כללית (ל"ת)יצחק 23/08/2021 15:22הגב לתגובה זו3 0סגור
-
20.למה הפניקס מנורה וכלל מחזיקות בקרן הזו כשדמי הניהולהשואל 23/08/2021 15:17הגב לתגובה זו2 0כל כך גבוהים. זה מה שהם יודעים לעשות עם הכסף שלנו?סגור
-
ירושה מאקסלנס . בזכות הפניקס ירדו דמי הניהול (ל"ת)מייק לבנובסקי, ר''ג 23/08/2021 15:40הגב לתגובה זו0 0סגור
-
19.ככה זה כשבדרך מתווכים אוכלים את הכסף שלנו (ל"ת)מירי 23/08/2021 15:14הגב לתגובה זו3 0סגור
-
18.נוכל במגפיים גונב כל הרווח דרך דמי ניהול (ל"ת)מתי דב 23/08/2021 14:42הגב לתגובה זו2 0סגור
-
מדויק. רק שגם את המגפיים הוא לקח לך (ל"ת)מייק לבנובסקי, ר''ג 23/08/2021 15:41הגב לתגובה זו3 0סגור
-
17.ביקורת בונהטמיר 23/08/2021 14:42הגב לתגובה זו4 0כבעל דירה להשקעה לא חסרות צרות עם השוכרים, צרות שלמגוריט אין. כי גם אם כמה שוכרים מכריזים זה 2 שוכרים מ 1000 דירות , בדירה להשקעה זה אחד לאחדסגור
-
16.הביזיון הרשות לניירות ערך נותנת יד לגזל ועושק המשקיעיםגנבים מהמקפצה 23/08/2021 14:31הגב לתגובה זו1 1איך לא מכניסים את כל המעורבים לכלא. לכאורה זאת מרמה הפרת אמונים וגניבהסגור
-
15.הקרן הזאת היא נוראית והונאהסתם אחד 23/08/2021 13:56הגב לתגובה זו10 0למעשה רוב התשואה שאמורה להתקבל נשחקת בגלל הוצאות חברת האחזקות והוצאות הניהול.גם לא תמיד יש סיכוי ל100 % תפוסה בדירות. לטווח ארוך כשרוב הדירות שלהם יהיו מוכנות אז אולי יהיה אפשר לקצור את הפירות אבל עד אז יש קרנות ריט הרבה יותר מוצלחות ובריאות כמו סלע קפיטל. כל מי שחושב שהגיעה התחתית יתבדה, בשנה שנתיים הקרובות ההנהלה ימשיכו לחלוב את המשקיעים הקיימים, בזמן שהם מפמפמים את עצמם במיליונים המשיקעים שלהם מפסידים וימשיכו להפסיד.סגור
-
14.5 שנים - היתה צריכה לתת לפחות 30%, בפועל היא במינוס 30%שמעון 23/08/2021 13:53הגב לתגובה זו6 0שיחזירו את הניהול, הם נכשלו להשיג תשואה למשקיעים, השקעתי בקרן הזו מתוך אמונה בשוק הדירות וכי הם אמרו שזו הדרך להשקיע בדירות, ציפיתי תשואה סולידית של 5% בשנה אפילו פחות, כי זה מה שהיה אפשר להרוויח ב-2016 בשוק הדירות להשכרה, גם אם היו משיגים 4% לא הייתי אומר כלום. הם איבדו 30% במקום לעשות 30%. בושה. במצב כזה רשות ניירות ערך והמחזיקים צריכים להעיף את ההנהלה. הם נכשלו, שילכו הביתהסגור
-
13.חשבתי שתייצר שכר דירה שוטף, קרה הפוך (ל"ת)נפילה 23/08/2021 13:51הגב לתגובה זו5 0סגור
-
12.הכל קרסהכל קורס 23/08/2021 13:49הגב לתגובה זו5 0חזרתי מפריז הכל שם להשכרה ומכירה הנדל קורס רק בארץ חיים ב להלה לנדסגור
-
11.קרן מושחתת שלקחה כספי צדקה כספי ציבור לטובת המנהליםקופת הקהל וחברה קדיש 23/08/2021 13:43הגב לתגובה זו4 0זו התוצאה וזה לא ישתפר לעולםסגור
-
10.מי שקונה מתחת לשווי - היט תייצר תשואה יפה (ל"ת)שמוליק 23/08/2021 13:40הגב לתגובה זו1 1סגור
-
9.איפה הרגולטור איפה?אילי 23/08/2021 13:37הגב לתגובה זו4 0קרן ריט שייכת לבעלי המניות/האגח והיא בעלץ רשיון מותנה בקיום החוק ורוח החוק. התנהלות מגוריט נשמעת כמו קומבינה ישראלית, ועולים ממנה ריחות לא נעימים שחובה לחקור.סגור
-
8.את הרווח האמיתי גוזרות חברות הניהול הן לפענים גם מקבלות מנייותאמנון 23/08/2021 13:21הגב לתגובה זו3 0ברוב קרנות הריט הבעלים הם גם בעלי חברת הניהול והם מעבירים חלק גדול מהרווחים לקרן הניהול, וגם הקצעות מניות פרטיות לחברת הניהול.סגור
-
7.המניה הכי טובהבר 23/08/2021 13:11הגב לתגובה זו2 2אני מרוויח בה זה ממש כסף על הריצפהסגור
-
אתה לא מרוויח כי היא מפסידה ולא מחלקת דיבידנדים (ל"ת)דניאל 23/08/2021 14:03הגב לתגובה זו1 0סגור
-
6.בורסת תא היא הפח אשפה הכי גדול שישאל תשקיעו פה שקל המניות פה רקובות ומגעילות.רק מניו 23/08/2021 13:08הגב לתגובה זו2 0אל תשקיעו פה שקל המניות פה רקובות ומגעילות.רק מניות ארהב לא לתת להם שקל יותר.רק דופקים את המשקיעים בארץ.אין בורסה פה זה רק קומבינותסגור
-
5.הקרן נועדה להשיג תשואה למנהלים לא למשקיעים . (ל"ת)מייק 23/08/2021 13:08הגב לתגובה זו9 0סגור
-
4.החברה גם קונה את נכסיה במחירים גבוהים ממחיר השוקדניאל 23/08/2021 13:00הגב לתגובה זו2 0איי מה להחזיק נייר כזה. מדד הדיור הכי פשוט ונותן תשואה עדיפהסגור
-
3.עוד שהוקמה היו הרבה שפקפקו ביכולת לייצר תשואה לבעלי המניות (ל"ת)שלומיד 23/08/2021 12:56הגב לתגובה זו2 0סגור
-
2.מכרו חלק משמעותי מההנפקה לחרדים... (ל"ת)ליני 23/08/2021 12:55הגב לתגובה זו2 0סגור
-
1.להפחית את דמי הניהול במידימני 1 23/08/2021 12:52הגב לתגובה זו6 0פרסום מלל בדבר כדאיות השקעה במגוריט ושמובילי מגוריט מוציאים לתקשורת אין לה אחיזה עם דמי הניהול הגבוהיםסגור
