המצגת סופגת הכל - "השקרים הקטנים" של משפחת קרסו
אם הצלחנו להציל נפש אחת מההנפקה של אקרו נדל"ן עשינו את שלנו. המניה כבר במינוס 20% מאז ההנפקה שהושלמה רק לפני כחודשיים. הכתובת היתה על הקיר והאמת היא שהמוסדיים אכן התרחקו. זו היתה הנפקת "חברים" שנרתמו לעזור לחתמים – בראק קפיטל והחברה עצמה. למה? לא יודע. אולי הם האמינו ומאמינים בחברה, זו באמת חברה טובה, אבל השווי היה גבוה והתבסס על המשך שוק נדל"ן חזק.
עם ההצלחה אי אפשר להתווכח. צחי ארבוב היזם של אקרו, יצר ערך של מיליארד שקל בזכות היוזמה ולקיחת הסיכונים. הוא בנה את המגדלים של תל אביב, הרס ובנה מחדש בפינוי בינוי, ושיווק את הדירות במחירים שרק הלכו ועלו. המזל היה איתו והוא לקח את זה לשלב הבא – הנפקה בבורסה. הצליח לו, לא הצליח למשקיעים.
אבל מכאן והלאה זה סיפור אחר לגמרי. אחרי עידן ארוך של ריבית אפס, הריבית חזרה לעלות. כללי המשחק השתנו, אנחנו חוזרים לעולם שבו יש מחיר לכסף. יש ריבית. המשמעות היא גדולה – המימון עולה יותר, הציבור קונה פחות. ליזמי נדל"ן זו בשורה קשה – מייקרים להם את העלויות והביקושים מצטמצמים. יש לזה גם השלכה גדולה על עולם ההשקעות – ריבית נמוכה מנפחת בועות כי אין מה לעשות בכסף. אז עוברים אפיק-אפיק ומנפחים אותו – אג"ח, מניות, נדל"ן. אבל כשהריבית עולה, האפיקים הסולידיים הופכים לאטרקטיביים יותר והציבור חוזר אליהם. לא צריך תזוזה גדולה כדי לפוצץ בועות. וגם לא בטוח בכלל שהבועות יתפוצצו (באג"ח זה כבר קרה), אבל יש יציאה של אוויר גם בשוק המניות וגם בנדל"ן.
- כל הכותרות
קרסו מנפיקה בדקה ה-90
ועל הרקע הזה, דווקא עכשיו קרסו נדל"ן יוצאת להנפקה. משפחת קרסו רוצה להספיק ליהנות מהגאות בבורסה ואולי היא מבינה שזו הדקה ה-90, אפילו זמן פציעות לחברות מסוגה. בכוונת החברה לגייס כ-770 מיליון שקל לפי שווי של 3.1 מיליארד שקל לפני הכסף, כלומר כ-3.9 מיליארד שקל אחרי הכסף.
קרסו מתמחה בייזום נדל"ן למגורים לצד נדל"ן מניב והקמה של פרויקטים בנדל"ן מניב. היא אחת מחברות הנדל"ן הגדולות כאן. בקיצור, חברה באמת טובה, אבל לא בתמחור הוגן. כתבנו כאן על העובדה הפשוטה שעולה מהתשקיף – שווי החברה רק לאחרונה בעסקאות בין בני משפת קרסו היה 1.1 מיליארד שקל. אז למה רוצים מהציבור פי 3?
זו סיבה משמעותית ללמה לא להשתתף בהנפקה, אבל היא לא היחידה. קרסו משווקת את ההנפקה דרך מצגת שהקשר בינה לבין המציאות לא חייב להיות הדוק מהסיבה הפשוטה שהיא מציגה תחזית קדימה והערכות שיכול להיות שיתרחשו ויכול מאוד להיות שלא. הנהלת החברה מדברת על רווח גולמי צפוי בתחום ייזום הבנייה של 3.7 מיליארד שקל – מדובר בפרויקטים בבנייה ובתכנון, כלומר חלקם על הנייר. חוץ מזה יש לחברה גם פעילות של נדל"ן מניב ופרויקט גרנדיוזי להפוך את הבניינים שיש לה במתחם ריב"ל ויד חרוצים למגדלים של משרדים ודירות. זה מתקדם מול הרשויות, אבל ההשלמה תהיה ברבעון הרביעי של 2029. איך העריכו שזה רבעון רביעי של 2029? למה לא 2030? זה נראה פחות טוב להחליף קידומת? איך העריכו את שווי הפרויקט – כמיליארד שקל? כן, יש שמאים, יש הערכות הנהלה, אבל מניסיון, ברוב הגדול של המקרים ההנהלה אופטימית מהמציאות ושמאים? לא כדאי להרחיב...ראו כאן איך כנראה שופינג בין שמאים הביא לתוצאות טובות לנכסים ובניין
ובכל מקרה, הרווחים של הפרויקט הזה שלא ברור עדיין איך ומתי הוא יושלם כבר נמצאים בחלקם הגדול בתוך ההון העצמי. שמאי המקרקעין העריך את השווי ההוגן של הבניינים בהינתן התוכנית, והמספרים שלו הם הבסיס לרישום במאזן, כלומר הם כבר בתוך הספרים וההון העצמי. במילים אחרות, אם אתם מתלהבים מפרויקט ריב"ל שהוא באמת מלהיב, זה בסדר, אבל אם אתם רוכשים את מניות קרסו במחיר של 3.1 מיליארד (לפני הכסף) בגללו, אתם עושים טעות כי הרווחים שלו כבר מגולמים בהון העצמי של החברה.
ההון העצמי בסוף הרבעון הראשון הוא כ-790 מיליון שקל והחברה מסבירה שבהינתן הפרש נוסף בין שווי הוגן לשווי בספרים (לרבות במתחם ריב"ל) וכן עסקאות שהושלמו לאחרונה, הונה מתקרב ל-1.2 מיליארד שקל. אז איך הגיעה משפחת קרסו מ-1.2 מיליארד שקל להנפקה לפי שווי של 3.1 מיליארד שקל (לפני הכסף)? אולי בזכות הרווחיות הגולמית הצפויה. הנה נתונים על הרווחיות ממצגת החברה. אלו רווחים רחוקים ואלו רווחים גולמיים.
מה זה רווחים רחוקים? רווחים שיהיו בעתיד צריכים להילקח היום לא בערכים אבסולוטיים אלא בערכים נוכחיים, צריך להוון אותם. כשהחברה שמה את כל הרווחים החזויים ביחד היא מספקת לנו נתון גבוה שיש לו ערך למשקיעים, אבל ברור שיש חשיבות אדירה אם זה הרווח בשנה הבאה, או רווח שמתחלק על פני 10 השנים הבאות. ה-3.7 מיליארד שקל בערכים מהוונים יכול להיות שווה 3 מיליארד שקל וגם פחות מכך במונחים של היום.
ומה זה רווחים גולמיים? צריך להזכיר לקרסו ולחברות אחרות ולמשקיעים שרווח גולמי זה נחמד, אבל עם רווח גולמי לא הולכים למכולת. עד שמגיעים לשורה התחתונה יש הוצאות רבות – הוצאות הנהלה וכלליות, הוצאות מכירה ושיווק, הוצאות מימון, הוצאות מסים. מה היחס בין הרווחיות הנקייה לגולמית? לא הצלחנו למצוא בשל הדיווח החשבונאי של החברה שלא מתייחס לרווח גולמי, אלא מדלג ישר לרווח תפעולי. אז מה אתם מספרים לנו מה הרווחיות הגולמית הצפויה, אם אנחנו אפילו לא יודעים מה הרווחיות הגולמית בשנים האחרונות?
אם ננסה להתאמץ ונסתכל במגזרי הפעילויות על התחום היזמי של הבנייה החדשה וההתחדשות העירונית (שהפסידה סכום גבוה שנה שעברה), אפשר יהיה להעריך שההוצאות השנתיות הנוספות הן בשקט מעל 100 מיליון שקל, אבל זו הערכה שמרנית וחלקית. היא רק נועדה לספק לנו אינדיקציה לכך שה-3.7 מיליארד רווח גולמי עתידי, הוא פחות מ-3 מיליארד במונחים נוכחיים והוא כנראה משמעותית פחות מ-2 מיליארד בהינתן הוצאות נוספות. ומעבר לכל – הוא תחזית של הנהלה שרוצה שההנפקה תצליח.
עד כמה היא רוצה? במצגת, הנהלת החברה מדגישה כי הרוויחה ברבעון הראשון של השנה 56 מיליון שקל על הכנסות של 261 מיליון שקל. אבל הרווח כולל שערוך של נדל"ן שבנטרולו הרווח התפעולי היה מסתכם ב-26 מיליון שקל והנקי המייצג בכ-20 מיליון שקל. את זה לא תקראו במצגת.
אז אלו הסיכונים בתמחור של קרסו, אבל זו בהחלט חברה ראויה לבורסה שלנו רק בתמחור הנכון. זו ענקית נדל"ן שפועלת בשלושה תחומים - נדל"ן מניב, ייזום מגורים ופינו בינוי-תמ"א. בתחום הנכסים המניבים לחברה 16 נכסים שכוללים 75.5 אלף מ"ר שמניבים NOI שנתי של 51.5 מיליון שקל. כמו כן, לחברה 227 אלף מ"ר בייזום שצפויים להניב עם השלמת הפרויקטים NOI נוסף של 187 מיליון שקל. בתחום הנדל"ן למגורים לחברה 55 פרויקטים בהם נבנים 11,100 יחידות דיור. מספרים יפים. חברה טובה, נקווה שהמוסדיים יקצצו את המחיר.
תודה.
לתגובה חדשה
חזור לתגובה
-
20.ניתוח פופוליסטי ולא מקצועיאחד שיודע 15/07/2022 20:32הגב לתגובה זו0 01. רווח גולמי זה רווח לפני מס ולפני עלויות מימון 2. בתוך תחשיבי הרווח הגולמי כבר מועמסות כל העלויות העקיפות של תפעול והנהלה וכו', כך שלא "שכחו" את זה. 3. אם לחברה יש הון עצמי של 100 ש"ח, אבל בזכות ניסיונה, יכולותיה, קשריה, כספיה, הצליחו לייצר פורטפוליו שיש בו פרויקטים שיניבו לה בשנים הבאות רווח נוסף של 500 ש"ח, למה שתמכור לך מניות לפי שווי ההון הנוכחי? לא תמכור ב600, ברור, אבל מכפיל 3 על ההון זה סביר לחלוטין. תמיד תמיד כסף טיפש ישלם פרמיה. בקיצור, עשיתם כותרת מפוצצת עם תוכן לא מדויק, בלשון המעטה. אם הייתי קרסו הייתי שוקל לתבוע דיבה.סגור
-
19.לא מפתיע. מכירה מקרוב את משפחת השקרניםשלומית 09/06/2022 01:14הגב לתגובה זו2 1משפחה שכולה בצע כסף. רוכבת על גב האנשים הפשוטים. שקרנים וחלאות אדם.סגור
-
18.מה עם החתמים אבישי ???גד 09/06/2022 00:06הגב לתגובה זו2 0למה החתמים בהנפקה נותנים יד לתימחור כזה?? היה ראוי לציין בכתבה מי הם החתמים - שנדע וניזהר בהמשךסגור
-
17.כל הכבוד על העיתונאות ברמה גבוהה ! זה כבר נדיר בארצנוכיף של אתר ! 08/06/2022 12:35הגב לתגובה זו12 1רק תחליפו קצת יותר את הכתבות בפיד ....סגור
-
16.לא יאומן אבל ביזפורטללאמור 08/06/2022 11:13הגב לתגובה זו16 0היחידים שמייצרים ביקורת עניינית ומקצועית על שוק ההון. דה מרקר גלובס כלכליסט רק הילולים ותשבוחות בזמן הגאות ותרחישי אימים וכאוס כשהכל מתפוצץ כצפוי. יישר כחסגור
- טען עוד
-
15.ההסבר הראשון הוא החשוב ביותריובל 08/06/2022 09:50הגב לתגובה זו7 0אם עסקאות מניות בין בני משפחה בקרסו היו לפי 1.2 אז ברור ש ם יודעים למה. נראה לכם שמישהו היה מוכר לקרוב משפחה במחיר הפסד? למה שיעשה זאת?סגור
-
14.מה, קרסו יקרסו? (ל"ת)ג'סי 07/06/2022 19:04הגב לתגובה זו0 0סגור
-
13.יפה מאוד אבישי (ל"ת)נגה 07/06/2022 18:55הגב לתגובה זו9 0סגור
-
12.כתבה לענייןיוני 07/06/2022 15:11הגב לתגובה זו14 0ניתוח לעניין... כדי להבין רווחיות צפוייה - חוץ מלהתחקות אחר נתוני העבר, חשוב להבין האם תוכניות מתאר אכן יאפשרו את הרווחיות כפי המוצג, לקחת בחשבון גם עלייה אפשרית בתשומות הבנייה שתשפיע על ההוצאות הפרויקט וכמובן להבין תוך כמה זמן החברה באמת תעלב על הקרקע ומשם להוון כלפי היום. בייחוד שהחברה מתבססת על פרויקט ריבל שהוא "על העץ" גבוה גבוהסגור
-
11.כמו תמיד אבישי חותך את הנתונים באיזמל מנתחים!שאפו לאבישי! 07/06/2022 11:44הגב לתגובה זו16 0ומפריד בין המציאות הקרה לפנטזיות החמותסגור
-
10.מנפחי הבועה ושותפיה-לדין! (ל"ת)מומחה לנדל"ן 07/06/2022 10:24הגב לתגובה זו3 0סגור
-
9.אמינות לפני הכללקוח מאוכזב 07/06/2022 10:21הגב לתגובה זו8 0חברה לחלוטין לא אמינה, לא פלא שמציגים שווי מנופח ככה.סגור
-
8.שוב עושים עלינו סיבובדוד כהן 07/06/2022 10:15הגב לתגובה זו8 0החתמים מפרסמים מחיר משוגע ואז "מוציאים את העז" ומפחיתים קצת את המחיר.. ובסוף המחיר כפול ממה שצריך בעצם למי אכפת ... הרי זה רק הפנסיות של כולנו לא?סגור
-
7.פושעים לכלארועי 07/06/2022 10:06הגב לתגובה זו5 0סימו לב לפשע המאורגן הכל בחסות החוקסגור
-
6.בקיצור כולם נוכלים (ל"ת)איציק 07/06/2022 10:02הגב לתגובה זו4 0סגור
-
5.ניתוח איכותיחיים 07/06/2022 09:57הגב לתגובה זו15 0תמיד נעים ומרשים לקרוא את ניתוחיך תודה אבישיסגור
-
4.שווי של 2 מיליארד מקסימום (ל"ת)רמי 07/06/2022 09:44הגב לתגובה זו0 0סגור
-
3.לא להתקרב להנפקה (ל"ת)עדי 07/06/2022 09:19הגב לתגובה זו2 0סגור
-
2.יהיו מוסדיים גדולים שיקנו בכפול לא בפי שלוש (ל"ת)אלעד 07/06/2022 09:17הגב לתגובה זו2 0סגור
-
1.בלחץ החברה שווה 2 מילארד שח- מכפיל 2 על ההוןמושון 07/06/2022 08:58הגב לתגובה זו7 0בימים קשים היא תהיה שווה פחות ממילארד שחסגור
