כיוון נוסף לפיצוץ הבועה: השקעות בפרויקטי שכירות

בימים אלה משרד האוצר מביא לכנסת הצעת חוק שנועדה לעודד השקעה של קרנות ריט בנכסי דיור להשכרה, על ידי הפחתת המס שהמשקיעים המוסדיים נדרשים לשלם על הנכסים - 0.5% במקום 8% שנגבים מהם כיום. עוד מציע החוק כי הגופים שירכשו את הנכסים ייהנו ממס רווחי הון מופחת של 20% במקום 25% כיום.

המהלך של האוצר הוא צעד מבורך בניסיון להביא את המשקיעים לתוך שוק הדירות להשכרה דרך הבורסה. אם אכן יעבור את שלבי החקיקה הנדרשים, צהלך זה עשוי להיות אטרקטיבי עבור המשקיעים, וכן עבור שוכרי הדירות שייהנו מדיור ברמת ניהול ותחזוקה טובה יותר ואפשרות לגור בו לטווח ארוך יותר.

שוק השכירות בישראל מתאפיין בכך שרובו ככולו הוא פרטי. שוכרי הדירות בישראל נאלצים להתמודד בשנים האחרונות עם עלייה של עשרות אחוזים בעלויות שכר הדירה ברחבי הארץ, לפני שמדברים על רמת התחזוקה הירודה שממנה סובלות רבות מהדירות המושכרות והמאבקים שצריכים לנהל השוכרים עם המשכיר על כל תיקון של גג דולף, ביוב גולש או בלטה שבורה. כל זאת כאשר השוכרים נמצאים בחוסר וודאות מתמיד, מאחר וחוזי השכירות בישראל הם קצרי טווח - אף אחד לא מבטיח לשוכר שיגור באותה הדירה גם בשנה הבאה.

• אחרי שזינקו בעשרות אחוזים: חברות הנדל"ן למגורים שעדיין מעניינות
• אלכס מריאש: "ענף הנדל"ן יתפוס מקום מרכזי בתקומת ישראל אחרי המלחמה"

לצורך השלמת המהלך נדרש גם שינוי רגולטורי שיאפשר בנייה בטכנולוגיות מוזלות, מאחר שמבנה שנועד להשכרה, מנוהל ומתוחזק על ידי חברה מקצועית, יכול להיבנות במחיר זול משמעותית ממבנה רגיל - ועדיין לשמור על סטנדרטים גבוהים של בנייה. בעוד שהשוכר אדיש לשחיקת ערך המבנה, כל עוד תנאי המגורים הם טובים, המשקיע מצידו מעוניין לשמר את רמת המבנה לאורך שנים - ואת זה הוא משיג על ידי חברת ניהול ותחזוקה המטפלת בנכס באופן קבוע.

נדבך נוסף הנחוץ לצורך התנעת המהלך הוא הוזלת מחיר הקרקע לסוג זה של בנייה - ופה החלק בו המדינה מתקשה לאורך השנים. מחירי הקרקע הגבוהים בישראל שוחקים באופן משמעותי את שיעור הרווחיות למשקיעים בפרויקטים לדיור להשכרה. רובם לא רואים בתשואה של כ-4% תשואה מספקת, שכן ניתן להגיע לתשואה דומה על ידי השכרת דירה פרטית - אפשרות שנתפשת כנגישה ונשלטת יותר למשקיעים רבים.

אין פלא שעד היום הוקמו בישראל רק שתי קרנות ריט, ריט 1 וסלע קפיטל, שלא השקיעו עד כה בפרויקטים של דיור להשכרה ארוכת טווח. קרנות הריט הנ"ל נסחרות בבורסה בת"א ומגייסות את מרבית הונן ממשקיעים פרטיים משקיעות בנדל"ן מניב מסוג בנייני משרדים ומרכזים מסחריים, אותם הן משכירות לתקופה ארוכה ובדמי שכירות ידועים מראש. המהלך של האוצר בא לעודד את קרנות הריט להשקיע גם בנכסי דיור להשכרה על ידי הפחתת המיסוי, ובתוספת הוזלת עלויות הבנייה והקרקע בפרויקטים של דיור להשכרה. כל אלה מהווים את המרכיבים המרכזיים שיאפשרו להן להגיע לרמות תשואה משופרות למשקיעים, תוך מתן שרות מעולה לדיירים. באוצר מקווים כי כניסתן של קרנות הריט להשקעה בתחום הדיור להשכרה יוביל לצינון הביקושים של משקי בית פרטיים לדירות להשקעה, זאת על ידי הסטת כספם להשקעה בקרנות הריט.

עוד תכניות

על פי הערכות, ל־20%־30% מהביקוש לדירות בישראל אחראים רוכשי הדירות להשקעה, ולכן פנייה שלהם להשקעה בקרנות ריט עשויה לצמצם את הביקוש לדירות להשקעה ולתרום לירידת המחירים בשוק, תוך הגדלת היצע הדירות להשכרה - מה שיוביל גם לירידה במחירי השכירות בארץ.

• טראמפ שואג מי לא יירא - מהן ההשלכות על ישראל והאזור?
• לקראת פברואר קודר? מה מראים ארבעת היסודות של השווקים
• תוכן שיווקי "הקרנות הפאסיביות מהוות 60% מהענף"

יישום מוצלח של מודל דומה לזה שמציע האוצר ניתן ללמוד מהשוק האמריקני - שם שיעור משמעותי של התושבים חיים בשכירות, במודל שנקרא "מולטי פמילי", בו מנוהלים מתחמי הדיור להשכרה ארוכת טווח על ידי חברות השקעה, שגם אמונות על הניהול והתחזוקה של מתחמי המגורים המציעים מגוון רחב של שירותים לתושביהם, פרט לדירות עצמן. בפרויקטים אלה לוקחים חלק הן משקיעים מוסדיים והן משקיעים פרטיים, שנהנים מתשואות נאות על השקעתם והדיירים מצידם נהנים מהגנה של שכירות לטווח ארוך ותחזוקה ברמה גבוה של הדירות.