7 סיבות ש-2017 היא שנת קאמבק לסקטור הנדל"ן (לא בישראל) - והמלצת השקעה

האסטרטגיה האנטי- טראמפית

הניו יורק טיימס, במאמר מערכת מה-1.3, חרג טיפה מהאסטרטגיה האנטי-טראמפית בה הוא דבק בקנאות ובחצי פה שיבח את נאומו השאפתני של טראמפ לבית הנבחרים באותו היום. אבל, הוא נבהל כנראה ממה שכתב ומהרעיון שמישהו חלילה יחשוב ששינה דעתו על הנשיא שהוא כל כך מתעב והוסיף, "אבל הוא לא הסבר כיצד יעשה את הכל.." (https://www.nytimes.com/2017/02/28/opinion/visions-of-trumptopia.html?comments#permid=21644013).

הערנו למערכת שלעשות זאת היה נדרש נאום של 5-6 שעות ואו אז היה מואשם בפטפטנות סרק ושאלנו מדוע לא שאל העיתון המכובד את הנשיא הקודם לאחר נאום ה- Yes we can המפורסם שלו ב 2008 את אותה שאלה? קוראי טור זה יודעים שאנחנו האמנו וכך כתבנו כאן עוד במהלך מסע הבחירות במפלגה הרפובליקנית, שטראמפ יזכה בבחירות ויהיה נשיא גדול, בסגנון ריגן.

"תכנית טראמפ", שהוצגה בנאומו השבוע, תתבצע. אם לרגע תתעלמו מהלעג של התקשורת ותקשיבו לאיש תגלו שכול הנושאים שהוא דורש לתקן אכן טעונים תיקון רציני ואנחנו מאמינים שיצליח כי בזה ההבדל בהבטחות ביצוע בין איש עסקים מצליח לעובד סוציאלי.

סקטור הנדל"ן האמריקאי

הנדל"ן הוא אינדיקטור מאוחר (Lagging indicator). כלומר, הוא מצטרף להתאוששות הכלכלית בשלב מאוחר בהשוואה לסקטורים/מנועי צמיחה אחרים כמו הטכנולוגיה והצריכה. למעשה, רק כעת, בשנה התשיעית להתאוששות ממשבר 2008 מצטרף הנדל"ן, כמנוע צמיחה, לתעשיות הטכנולוגיה והצריכה האישית בעיקר, שהובילו את ההתאוששות עד כה.

• שוק הנדל"ן משתנה: בלי סבסוד, בלי מבצעי מימון – ועם פחות הייטקיסטים; מה יקרה למחייר הדירות?
• רמ"י מובילה הקמת שכונה חדשה בראשון לציון - 1800 דירות

בסקירה על תעשיית הנדל"ן ל-2017 כותבת חברת הייעוץ והחשבונאות היוקרתית, גרנט תורנטון, "2016 מסמנת את שובה של תעשיית הנדל"ן לתפקוד נורמלי ו-2017 נראית טובה בהרבה". אנחנו מסכימים עם המשפט הזה ומאמינים שמגמת השיפור תימשך הרבה מעבר ל-2017 כי נוצר למעשה מצב שבו הסביבה הכלכלית בארה"ב וגם גלובלית נעשית יותר ויותר ידידותית לתעשייה הזו ולמשקיעים בה.

שבע סיבות עיקריות אחראיות, לדעתנו, להתפתחות זו:

1. המשך ההתאוששות הכלכלית והגידול בהכנסה הממוצעת.

2. זמינות ההון ועלותו.

3. התקדמות מהפכת הטכנולוגיה והתמזגותה לתוך תעשיית הבנייה, תהליך שמביא להתייעלות והורדת עלויות הבנייה והתחזוקה.

4. תהליך האורבניזציה שממשיך לצבור תאוצה בכול העולם ויוצר ביקושים.

5. הסיבה המעניינת ביותר היא שנראה לנו שבמהלך התקופה מאז משבר 2008 ובגלל ההתמזגות הטכנולוגית וה-IT, מצליחה התעשייה לשמור על איזון בין הביקוש שהולך וגדל להיצע (חוסר האיזון הוא גורם מוביל בהתפתחות "בועות" נדלניות). למתכנני הנדל"ן ולקבלנים יש יכולת טובה מבעבר להעריך נכונה את הביקוש המתפתח ולהתאים עצמם לכך.

6. שוק ההון - בגלל עליות המניות וחוסר הכדאיות בהשקעה באגרות החוב מעלה את כדאיות ההשקעה בנדל"ן ריאלי כאלטרנטיבה.

7. לבסוף, סיבה הקשורה כמובן בנשיא החדש דונאלד טראפ, איש נדל"ן שהתחייב "לשפץ" את התשתיות בארה"ב. שיפוץ מערכות הכבישים/ גשרים/ רכבות עוזר מאוד לתעשיית הבניה בשל השינויים הדמוגרפיים שזה מביא.

• ההיגיון מאחורי השיגעון - מה טראמפ מנסה להשיג ולמה ייתכן שהנפילות ייעצרו?
• כשתשמעו שסין פולשת לטאיוואן - תמכרו הכול!
• תוכן שיווקי "הקרנות הפאסיביות מהוות 60% מהענף"

תעשיית הנדל"ן האמריקאית, שמניעה למעלה מ-20% של התוצר האמריקאי, שמעסיקה למעלה מתשעה מיליון עובדים והיא הספק של קרוב ל-2/3 של מיסי הרשויות שמספקים שירותים ציבוריים, היא "חיה מוזרה" לכל משקיע מתחיל שמעוניין ללמוד תעשיית ענק זו על מנת להשקיע. המשקיע הסולידי/הגיוני שמחפש השקעה סקטוריאלית בתחום הנדל"ן יתחיל כמובן בסקטורים שמייצגים את מדד ה 500 S&P שהרי מדד זה הוא המראה הטובה ביותר של כלכלת ארה"ב.

המדד מחולק ל-11 הסקטורים הבאים (שבסוגריים רשמנו את הסל שמייצג אותם וכמה הניבו למשקיעים בהם בשנה האחרונה ובחמש השנים האחרונות בהתאמה): צריכת מוצרים מתכלים (XLY, % 17.9, % 102.8 ), צריכת מוצרים ברי קיימא (XLP, 7.9, 67.2), כספים (XLF, 44.1, 105.1), טכנולוגיה (XLK, 28.8, 82.6), בריאות (XLV, 12.3, 106.6 ), תעשייה (XLI, 27.5, 75.8), אנרגיה (XLE, 24.9, 6.9 -), טלקום (XTL, 33.5, 40.0), חומרי גלם (XLB, 28.1, 39.6), שירותים (XLU, 9.8, 47.1) והנדל"ן (XLRE, 10.7, ---).

מדוע לא מופיע מספר לתשואת סקטור הנדל"ן בחמש השנים האחרונות? תתפלאו, אבל עד 2015 לא היה סקטור כזה (והחל להיסחר כסל נפרד רק בספטמבר 2016), והנדל"ן "פוזר" בין הסקטורים האחרים בעיקר הפיננסי והתעשייתי. זה די מדהים שתחום עסקי כה גדול וכה משפיע לא הוגדר כסקטור. אבל היו לכך סיבות וזה לא הפריע למי שרצה להשקיע בנדל"ן כי האופציות היו רבות. ה-XLRE הונפק לבסוף רק לאחר שסוכנויות המדדים הענקיות Standard & Poor's Financial Services LLC ו-.MSCI Inc (Capital International Morgan Stanley הגיעו להסכמה שראוי לפצל את הסקטור הפיננסי לסקטור פיננסי וסקטור הנדל"ן.

הדיון בכך נמשך 16 שנים מאז התקבלו התקנים הגלובליים, ה-Global Industry Classification Standard ב-1999 ועוד כשנה עד שהנהלת הסקטור הפיננסי הסכימה להעביר את מניות הנדל"ן, הריטי"ם בעיקר, מה XLF שלה ל XLRE החדש. סיפור מדהים בפני עצמו של מאבקי כוח ופרסטיז'ה שבמשבר 2008 כמעט ובוטל אבל לבסוף אושר ועדיין, ה-XLRE אינו מייצג נאמנה את כל מה שקורה תחת מטריית הנדל"ן. כל תחום המשכנתאות למשל אינו כלול בו (הוויכוח על התחום הזה "הסתבך" ב-2008 ובגלל מה שקרה לפאני מאיי (סימול:FNMA) וחברותיה והושאר בסקטור הפיננסי.

תעשיית הנדל"ן מורכבת מתעשיות הבניה (1.35 טריליון ב 2016), ליסינג והשכרה (3.3), נדל"ן מגורים (2.97 ), מסחרי (1.92) ושונות (1.4). מי שרוצה לצלול לנתונים יכול לעשות זאת באמצעות אתר ה-https://www.bea.gov. צריך לזכור שהיקף הפעילות של התעשייה, בגלל המורכבות והחפיפות שלה עם מגזרים אחרים, שנוי במחלוקת אבל ההערכה היא שהתעשייה מייצרת מעל ל % 20 מהתוצר האמריקאי.

החברות המובילות מתוך המגזרים הנ"ל (להוציא את מגזר המשכנתאות שעדיין כלול בסקטור הפיננסי), הן שמרכיבות את ה XLRE (כך שזה המקום הטבעי למשקיע המתחיל להתחיל בו). תעשיית הבניה היא עמוד השדרה של התעשייה ובשנת 2016 שברה תעשיית הבניה האמריקאית את השיא הקודם שנקבע ב-2006. השפעתה של תעשיית הבניה, שמהווה כ-12% מתעשיית הנדל"ן "החדשה" וכ-7% בלבד מהתוצר האמריקאי, על הכלכלה האמריקאית אדירה שהרי עלייה או ירידה בפעילות הבניה גוררת בעקבותיה השפעה על כל המערכת הכלכלית בארה"ב ובמיוחד על הצריכה שהיא מנוע הצמיחה הגדול של הכלכלה האמריקאית.

כולנו ראינו, ב-2008, למה יכול להוביל משבר של תעשיית הבניה האמריקאית. ישנם לא מעט מחקרים שמצביעים על כך שירידה ממוצעת של 10% עד 15% במחירי הבתים בארה"ב מייצרת שרשרת של פעילויות שתביא למחיקת ההון הציבורי כולו. משבר 2008 היה למעשה שיעור מאלף בהתנהגות תעשיית הנדל"ן והשפעתה על דפוסי הצריכה והתנהגות המשקיעים ומצביעה על מסקנה אחת ברורה, שמגמת התנתקות מרמות הערכה כלכליות של הנדל"ן לסוגיו צריכה להדליק אור אדום אצל מעצבי המדיניות הלאומית. במילים אחרות, הנדל"ן הוא למעשה "הגורם המסובב" של מה שמכונה Economic cycle בעיקר בשל השפעתו על כוח הקניה של הצרכן.

ההתפתחות של הלוואות ה-subprime בשנים 2005-2007, שב-2007 היוו למעלה ממחצית סך ההלוואות במשק האמריקאי ושגררו בעקבותיהן את יצירת שוק הנגזרים המטורף, לא היו מגיעות להיכן שהגיעו ללא העליות הדרסטיות במחירי הבניה והבתים הגמורים. על עליות אלו והביקוש הגואה לבתים בנו מהנדסי החלל של וול סטריט את הפירמידות ההפוכות שהובילו לקריסה. ממשלת ישראל למשל חייבת לבחון היטב עד להיכן וכיצד היא רוצה "להוריד מחירי דיור" בארץ כי אותו תהליך שמעורר בעיות, כלכליות וחברתיות, בדרך למעלה (כפי שהמצב בישראל) חוזר על עצמו ובעצמה גדולה בהרבה בדרך למטה.

שוק הנדל"ן האמריקאי נחלץ ממשבר 2008 בגלל התושייה שגילו הנשיאים (בוש ואובמה), שרי האוצר והבנק הפדרלי, חילוץ שילמדו שנים באקדמיה (אגב, כול הכסף שהושקע בחילוץ הוחזר בתוספת ריבית ודיבידנד. היום ברור שההשקעה הייתה במקומה). מי שעוקב אחרי סלי ההשקעה בתחום הנדל"ן ובמגזרים השונים שלו או אחרי החברות המובילות בכל המגזרים יסכים שמה שהראו המניות מאז תחילת 2009 מסמל את המציאות שהתפתחה מאז. אם תבדקו מה שקרה למניות כמו LEN, RWR, SPG, WY, PDL ואחרות, שכל אחת מהן מייצגת מדגם שונה וחופף של הנדל"ן, תגלו שהעליות במניות הללו, מאז 2009, משקפות נאמנה את ההתאוששות של החברות שהן מייצגות.

המצב היום הוא שברמה הנוכחית של מחירי המניות המובילות אין היום "מציאות" בתחום הנדל"ן כשם שאין "מציאות" בשום תחום אחר. החלטת ההשקעה לפיכך מותנית בהערכת המשקיע לגבי ההתפתחויות הכלכליות העתידיות בארה"ב ובעולם (החברות המובילות בנדל"ן האמריקאי הן גם גלובליות אבל לא באותה מידה כמו המובילות בטכנולוגיה), ולגבי החברה הספציפית בה הוא מעוניין.

אז במה משקיעים?

נתחיל ב XLRE, האם הוא המייצג האולטימטיבי של הנדל"ן, האם זה מכשיר ההשקעה המעניין ביותר? נכון ל-28.2 הסל מכיל 29 מניות של חברות נדל"ן שונות (http://www.sectorspdr.com/sectorspdr/sector/xlre/holdings). הסל אכן כולל מגוון ייצוגי של התחום, להוציא חברות המשכנתאות, בעיקר ריט"ים. מענקיות כמו SPG, חברות לוגיסטיקה (כמו PDL), מרכזי מידע (כמו EQIX) חומרי גלם כמו WY, בניה בתחום הבריאות כמו HCP ועוד.

הסל צעיר כאמור ויש מספר רב של סלים מקבילים בהובלת החמישייה: RWR (הגדול והוותיק מכולם שאנחנו מזכירים מפעם לפעם), SCHH של קבוצת שוואב, VNQ של וואנגארד, IYR של הדאו וה-ICF של Cohen & Steers. המשקיע יכול כמובן לחפש חברות בודדות מובילות כמו ה SPG, EQR, BXP או ריטי"ם מתמחים מהסוג של גזית (סימול:GZT). סלים אלו, לדעתנו, אינם נותנים ביטוי נאות לעמוד השדרה של תעשיית הבנייה עצמה (Construction).

את חברות הבנייה, מהסוג של DHI, TOL ואחרים תמצאו בסלים כמו XHB, ITB או הסל הגלובלי המתמחה FLM. סלי הבנייה הניבו, מאז המשבר, תשואות גבוהות מסלי הנדל"ן אבל ברמה הנוכחית ההשקעה בשני הסוגים דומה. לגבי הסוכנויות FNMA ו-FMCC (אהובות הספקולנטים) שדיברנו בהן רבות מאז המשבר ושהממשל הקודם החליט להוציאן מידי הציבור.

נאמר רק שהסיפור לא נגמר וצריך להמתין ולראות מה יאמר הנשיא החדש ולא פחות מה יחליט שר האוצר החדש. למי שמעדיף סלי גלובליים אז בבקשה, http://etfdb.com/etfdb-category/global-real-estate/. אנחנו חושבים שהגיע הזמן, למי שעדיין לא מושקע בנדל"ן האמריקאי ואו הגלובלי, לצרף הסקטור לתיק. מה ואיך? תתחילו לחקור.