חוק הרווחים הכלואים: "בעלי השליטה יעדיפו להשקיע בנדל"ן למגורים"

לאור חוק הרווחים הכלואים שיגרום להוצאת כסף מתוך החברות לידיים פרטיות, רו"ח ניסים חמאוי, מנכ"ל מחשבה פיננסית, סבור כי בעלי חברות יעדיפו להסיט את השקעותיהם מנדל"ן מסחרי לנדל"ן למגורים. לדבריו, הטבות המס בתחום המגורים לאנשים פרטיים, הופכות אפיק זה לאטרקטיבי יותר. חמאוי מציג את מגוון האפשרויות העומדות בפני המשקיעים, ומסביר מתי עדיף להעביר נכס מהחברה לידיים פרטיות במסגרת הוראת השעה המיוחדת.

חוק הרווחים הכלואים יוציא כסף מהחברות ויעביר לחשבונות הפרטיות כיצד זה ישפיע על שוק הנדל"ן?

"בעבר, הכספים בחברות היו מושקעים בשוק ההון ובנדל"ן מסחרי – לאור יתרונות המיסוי שמהם נהנו בעלי החברות. בעקבות חוק הרווחים הכלואים, כספים אלה יועברו לחשבונות הפרטיים של בעלי השליטה. בעקבות השינוי, בעלי השליטה יעדיפו להשקיע בנדל"ן למגורים במקום בנדל"ן מסחרי, וזאת בשל מספר הטבות מס הקיימות בנדל"ן למגורים לאנשים פרטיים: פטור ממס על דירה יחידה, מס מופחת של 10% על הכנסות משכר דירה, על אף שאין אפשרות לקיזוז מע"מ כאדם פרטי."

איך ניתן להיערך נכון יותר למיסוי נדל"ן בעקבות חוק הרווחים הכלואים?

• מסלול מחקה S&P 500: "לא להסתנוור מהתשואות שהיו בעבר; תחום התקשורת בארץ מעניין"
• הדילמה של תל אביב - האם תוספות מסחר יפגעו במחירי הדירות?

"זה חוק חדש שעדיין לומדים אותו, אבל קיימים מספר אפשרויות לתכנון המס בצורה מיטבית:

רכישת נכס לשימוש עצמי - ניתן לקזז את עלות הנכס מיתרת העודפים שיש לחלק, ובכך להקטין את תשלום הדיבידנד. לכן, בעלי חברות רבים צפויים להעדיף רכישת נכסים לשימוש עצמי. לעומת זאת, על נכסים שנרכשו שלא לשימוש עצמי יחול חיוב מס מלא.

הוראת שעה (בתוקף עד נובמבר 2025) - מאפשרת להוציא נכסים מהחברה ללא תשלום מס רכישה ומס שבח, כאשר משלמים דיבידנד בלבד. מהלך זה משתלם במיוחד בשני מקרים:

• נאות שמיר, יבנה - היצע גדול של מוכרים, ירידות מחירים של כ-5%
• ההשקעה הכי טובה בעשור האחרון - דירה להשקעה
• תוכן שיווקי "הקרנות הפאסיביות מהוות 60% מהענף"

במקרה הראשון, כאשר הנכס נרכש בשנה-שנתיים האחרונות וקיימת כוונה להחזיקו לטווח ארוך. במקרה זה, בעת מכירה עתידית ישולם מס שבח של 47% על תקופת ההחזקה בחברה, ו-25% על תקופת ההחזקה בידיים פרטיות.

במקרה השני, כאשר קיים מימון גבוה על הנכס. לדוגמה: במשרד שנרכש ב-1.5 מיליון שקל עם אשראי של 1.2 מיליון שקל, ישולם דיבידנד של 35% רק על ההון העצמי בסך 300 אלף שקל, והנכס עם ההלוואה יועברו לידיים פרטיות."

יש דרכים נוספות שאתה יכול להציע כיצד ניתן לחסוך במס?

"אפשרויות לחיסכון במס בעת מכירת נכסים:

קיזוז הפסדים - ניתן לקזז הפסדים משוק ההון והפסדים עסקיים כנגד רווחי שבח. למעשה, כמעט כל סוג של הפסד ניתן לקזז מול רווח שבח.

פריסת מס שבח - משקיע נדל"ן שהרוויח, למשל, מיליון שקל ממכירת דירה, רשאי לפרוס את השבח על פני ארבע שנים לאחור. במקום לדווח על הכנסה של מיליון שקל בשנה אחת, ניתן לפרוס את הרווח ל-250 אלף שקל בשנה. הדבר משתלם במיוחד אם המוכר לא עבד בחלק מהתקופה, שכן כך ניתן לנצל את מדרגות המס הנמוכות.

פיצול בין בני זוג - במקום לדווח על העסקה כיחידה משפחתית אחת, ניתן לפצל את הדיווח בין שני בני הזוג. אם האישה, לדוגמה, לא עבדה בחלק מהשנים ונעשתה פריסת מס, ניתן להגיע לחיסכון משמעותי במס.

הערכת השבחה - במקרים של שיפוץ והשבחת נכס, גם כשלא נשמרו קבלות, ניתן להיעזר בשמאי שיעריך את שווי ההשבחה. את חוות הדעת השמאית ניתן להגיש באמצעות עורך דין לצורך הפחתת המס."

לראיון המלא: