יום העצמאות ה-70 למדינת ישראל הוא הזדמנות מצוינת להסתכל על מצב שוק הנדל"ן הישראלי בעיניים היסטוריות, בעשור האחרון גועש ורועש שוק הנדל"ן הישראלי ומתאפיין בעליות מחירים חדות ובקושי להגדיל את היצע הדירות. אז הלכנו מעט אחורה וניסינו להיזכר באירועים משמעותיים.
כאשר בוחנים את ההיצע ומבצעים סקירה ניתן לראות שמאז הקמת המדינה מספר התחלות הבניה הרב ביותר היה בשנת 1991. בשנת השיא של העלייה הרוסית לישראל נבנו כ-83,000 דירות בישראל. מה שמדהים הוא שבשנת 1989 מספר התחלות הבניה עמד 20,000 בלבד, כלומר בתוך שלוש שנים מספר התחלות הבנייה גדל פי 4.
כחלון לא מצליח להתחרות בבולדוזר
באותם ימים אריאל שרון שכיהן כשר השיכון ולא סתם זכה לכינוי הבולדוזר היה צריך למצוא דרך להתמודד עם ביקושים גבוהים מאוד שנבעו מעלייה גדולה מברית המועצות. בפרק זמן קצר יחסית הצליח לעשות שינוי משמעותי במספר התחלות הבניה ובמשך זמן הבניה (נתון נוסף שמשפיע רבות על שוק הנדל"ן) שהתקצר מ-23 חודשים בשנת 1989 ל-14 חודשים ב-1992.
- כל הכותרות
בשנים האחרונות מספר התחלות הבניה התייצב על כ-40,000 יחידות דיור בשנה. גם שר השיכון בנימין בן אליעזר ז"ל, הצליח לרשום הישג מרשים כשהביא את מספר התחלות הבנייה ל-73 אלף בשנת 1991.
לפי סקרים והערכות רבות, מספר משקי הבית הנוספים בשנה עומד על כ-20% יותר, אם מוסיפים לכך את העובדה ששנים רבות מספר התחלות הבניה היה אפילו נמוך משמעותית מזה ותקבלו היצע שלא מתקרב להדביק את הביקוש. שר האוצר משה כחלון הבטיח לפני כ-3 שנים שמדינת ישראל תוצף בדירות אבל כאשר בוחנים את האמירה מגלים שבשנת 2017 מספר התחלות הבנייה ירד ב-14% בהשוואה לשנת 2016.
האם בקיצור משך זמן הבניה והוספת ידיים עובדות עמד כחלון במילה שלו? מסתבר שגם לא, ההבטחות ל-20 אלף פועלים סיניים וחברות סיניות שיגיעו בהמוניהן לישראל לא יתממשו כלל. האם הצליח כחלון להחזיר את הידיים העבריות לענף הבנייה? התשובה לכך שלילית.
בניגוד לשנים הראשונות להקמת מדינת ישראל, זמנים בהם היו בשוק המון ידיים עבריות, כיום העבודה העברית היא אחוזים בודדים מכלל הפועלים ואלה שכן עובדים עושים את זה רק בתפקידים בכירים של מהנדסים ומפקחים. המצב הוא די אבסורדי, פועלים סינים יכולים להגיע למשכורות של כ-20,000 בחודש. לזכותו יאמר שהוא אכן ניסה ולא הכל תלוי רק בו. כך למשל, האם לא היה כדי להוסיף את ענף הבניה לעבודה מעודפת לחיילים משוחררים האם לא כדי לעודד עובדים להיכנס לענף?
בעבר הממשלה יזמה תכניות שונות כדי לעודד עבודה עברית ובייחוד כשמדברים על שכר גבוה בענף, האם הכנסת עבודה עברית לא תצמצם את הפערים? הטיעון של אי יכולת של ישראלים להתמקצע היא בגדר תירוץ. אפשר למצוא ישראלים שיסכימו לעבור הכשרה יסודית ולעורר בהם מוטיבציה ואהבה למקצוע.
השכירות תקועה
מתברר כי בשנת ה-70 לעצמאות מדינת ישראל אין כמעט כל התקדמות והסדרה של שוק השכירות, מלבד יוזמות נקודתיות של בנייה להשכרה. הבנייה המוסדית להשכרה מהווה שברירים בודדים של אחוזים מהשוק ולמרות הפרויקטים העתידיים המתוכננים בחברות כמו דירה להשכיר הם יישארו זניחים בהשוואה לשוק.
אם מסתכלים לאחור, רק לפני כ-30 שנה היה ניתן להשכיר דירה בתל אביב בשכר דירה תחת פיקוח, וגם כאשר כבר הביאו למשלה חוק שכירות הוגנת הוא יצא רחוק מאוד לעומת החוק המקורי שהוגש ועבר כמעט ללא כל השפעה אמתית על השוק.
אם בעבר יכולנו ליהנות ממודל של שכירות בדמי מפתח, שהיה חברתי מאוד בהשוואה לפרויקטים של שכירות במחיר מפוקח או מוזל, כיום לא קיים מלבד הדיור הציבורי כל פתרון.
מהו הגורם הצפוי ללחוץ את הרווחיות הגולמית של הקבלנים בשנת 2018?
פלוג: "עדיין מוקדם לשפוט את תכנית 'מחיר למשתכן'"
מה המצב כיום? נכון להיום אין פיקוח ואין תכניות לדיור בר השגה באופק, האם בעזרת תכניתו של שר האוצר משה כחלון מחיר למשתכן הצליח שר האוצר להשפיע על השוק או רק ליצור ביקושים רדומים שיתפרצו בהמשך?
בגדול, הכוונה מאחורי התכנית נכונה וטובה להגדיל את ההיצע ולפקח על המחיר, אבל הבעיה היא בביצוע, כאשר נוצר מצב בעייתי שבו מרבית המכרזים הם באוזרים נמוכי ביקוש, רוב הפרויקטים באיכות ובמפרט נמוכים ביותר עד כדי כך שיש דירות עם כיוון אוויר אחד, מרבית הקונים לא רוצים לגור אלא קונים דירות במטרה להשכיר לצד ג' ולגור באזור שבהם הם רצו לקנות ועוד.
בניגוד לעבר, כיום מדינת ישראל פועלת תחת תכנית אסטרטגית בענף הנדל"ן, תכנית של שר האוצר משה כחלון ושר הבינוי והשיכון יואב גלנט, כזו שמסתכלת לראשונה לטווח הארוך עד 2040. אך אם מסכמים 3 שנים לתכנית מחיר למשתכן, רואים שדווקא התחלות הבנייה ירדו ולא עלו כמו בשנת 1991 בשנים שבהם אריאל שרון הצליח לספק את הביקושים של העלייה הרוסית.
התכנית שמה יעד שאפתני לבניה שאמורה לספק את הגידול והביקושים של האוכלוסייה, התכנית מתמקדת בארבעת המטרופולינים החשובים: חיפה באר שבע ירושלים ותל אביב. התכנית גם רוצה לעשות סדר מקיף במדיניות התחדשות העירונית ולדאוג לכך שלא יישאר בניין שלא עומד בתקנים ויהיה עמיד לרעידות אדמה ובעזרת זה לעמוד ביעד השאפתני של הבניה.
לנו נשאר רק לאחל שבניגוד להרבה תכניות אחרות, התכנית הזאת תצליח ולא תשתנה בכל ממשלה מחדש.
** המידע המוצג הינו לידיעה בלבד ואינו מהווה תחליף לייעוץ המתחשב בנתונים ובצרכים המיוחדים של כל אדם. כל העושה במידע הנ"ל שימוש כלשהו - עושה זאת על דעתו בלבד ועל אחריותו הבלעדית.
הכותב מדריך במכללת זמן לנדלן
תודה.
לתגובה חדשה
חזור לתגובה
-
14.מענייןשוכרת 30/04/2018 19:33הגב לתגובה זו0 0מסכימה ולא מסכימה... אז חלה ירידה בבניה מאז שנת 1991... ונכון שאין דירות שניתן להשכיר במחירי פיקוח. אבל! הצעתי למר כחלון להתייחס ולעודד קבלן ספציפי פרי נדלן שלדעתי מנסה לעשות שינוי גם בדיור בר השגה, למשל שכונת המוסיקה שהוא בונה ברמלה וגם היה פרוייקט של דירות להשכרה ברחובות.. הוא כנראה יודע לאן שוק הנדלן הולך ואני במקום כחלון הייתי הולכת איתו ביחד ומתפחת עוד פרוייקטים כאלו..סגור
-
13.כתבה שמלאה במידע מוטה ושקרי, למשל שקר המחסורמירי 26/04/2018 15:12הגב לתגובה זו0 0יש היצע הכי גדול בכל הזמנים הקבלנים תקועים עם מלאי עצום, מאות אלפי דירות רפאים במדינה, מחיר למשתכן, דירות של נפטרים עריריים, יד 2, תמא 38 וכו. רק רמת גן 17000 דירות חדשות מתמא 38!!! שוק בקריסה, הבעיה שהקבלנים יכולים לשקר חופשי בלי לתת את הדין בבית משפט על הונאהסגור
-
12.כחלון יודע רק הסתה של ציבור אחד באחרחן 25/04/2018 06:09הגב לתגובה זו1 0שר אוצר גרוע ובן אדם דוחה.סגור
-
11.עלתה לי הרבה כסףהבחירה בכחלון 22/04/2018 16:59הגב לתגובה זו1 3לא בוחר יותר בשקרן שמפחד מהנגידה ולא בונה! בנתיים המחירים רק עולים!ב3 שנים האלו הפסדתי המון כסף כי האמנתי לך! טעות עושים רק פעם אחת!סגור
-
10.אם הכתב מתגעגע לימי דמי מפתח והגנת הדייר הסחטן, שילךלא כחלון 22/04/2018 09:24הגב לתגובה זו2 1לבדוק כמה בתים ושכונות מתפוררות במרכז הארץ בגלל האסון לדורות הזה.סגור
- טען עוד
-
9.אבל מאז שכחלון בתפקיד-אני שומע שקבלנים סיניים בדרך,כמהקבלן סיני 21/04/2018 13:43הגב לתגובה זו3 1עוד חייבים לחכות ? תן תאריך....נראה שזה סתם מילים ריקות כדי להרגיע אנשים ולאנשים יש זיכרון קצר - שכחו, שסינים 3 שנים בדרך, מה קורה בכלל ? למה חברות קטנות זכו במכרז ? למה לא חברות שיודעות לבנות ערים ל100,000 איש תוך שנה ? למה ?תן לחברה אחת להיכנס - הם יבנו לנו עיר ל-100,000 איש - כבר יהיה יותר טוב, אם אתה לא רוצה לפגוע בחברים שלך הקבלנים - אבל יש בזה צורך, למה כולם שותקים ? אריק שרון היה בתפקיד שר הבינוי ותוך שנה בנה 90,000 דירות היה בולדוזר, שר הבינוי החדש נראה כמו איש קבע במשרדים - כאילו באים כל יום, עושים מסדר, אבל לא קורה כלום כי מחכים לגיל 46 - לצאת לפנסיה, זה תפקיד שדורש יוזמה למה אין פעילות ? אין כסף ? לפי דו"ח אוצר - יש. מה הבעיה ?סגור
-
8.עוד כתבה על כלוםאדר 21/04/2018 08:17הגב לתגובה זו5 1טוחנים את אותם דברים שוב ושוב. אני חושב שגם אני יכול להיות כתב אם זאת הרמה.סגור
-
7.חבריםשוכר דירה 20/04/2018 16:56הגב לתגובה זו6 0כחלון לא יצא נגד החברים הקבלנים שלו.סגור
-
6.3 שנים מהיום , מחירי הנדלן נחתכים מעל 50%. (ל"ת)דו 20/04/2018 15:21הגב לתגובה זו13 3סגור
-
סיבות?דני 23/04/2018 11:26הגב לתגובה זו0 0היי, האמת ממש אשמח לשמוע למה ואיך זה יקרה? כבר הייתי כמה פעמים ב5 שנים האחרונות לפני רכישת דירה בראשון וכל פעם אמרתי לעצמי עכשיו זה לא הזמן, מפחד שטעיתי בגדולסגור
-
5.כמה סיסמאות בכתבה אחתאני 20/04/2018 14:41הגב לתגובה זו7 1אתה או קבלן או משקיע שוקע. או מקושר לאחד כזה או שקיבלת כסף מאחד כזה. כי כתבת פה רק מה שאתה רוצה ולא את כל האמת. הנה לך סיפור חצי אמת. מישהו הרג מישהו, אשם או לא אשם?..רק טיפש שומע חצי סיפור ומאמין. אולי ניסה להרוג אותו קודם?..סגור
-
4.מכיוון שלא התייחסת בכלל לריבית, הכתבה פשוט בדיחהכלכלן 20/04/2018 13:59הגב לתגובה זו15 0לא הזכרת אפילו ברמז את הסיבה לעליית המחירים מאז 2008 - ירידת הריבית הקצרה והארוכה. בדיחה.סגור
-
3.כתבת פמפוםאציק 20/04/2018 13:33הגב לתגובה זו11 2אני ספרתי 5 מיתוסים שהופרכו מזמן. כמה אתם ספרתם?סגור
-
2.תחליטו אם לדעתכם יש עודף או חוסר.LONELY 20/04/2018 13:09הגב לתגובה זו9 1אם חוסר אז למה יש ירידה בביקוש? אם יש ירידה בביקוש למה מאיצים בכחלון ? ולמה צריך להתנהג לפי מודלים מההסטוריה...סגור
-
הם החליטו שיש חוסרירון 23/04/2018 11:25הגב לתגובה זו1 0יש חוסר, הירדה בביקוש לפי הכתבה היא בעצם ביקושים רדומים שנגרמים מהמון סיבות בעיקר מחיר למשתכן, והעודף שהכתב דיבר הוא לגבי דירות להשכרה באזורים שהם יש הצפה של מחיר למשתכן בגלל קונים שרוכשים לא עלמנת לגורסגור
-
1.הדרישות ברמת תרבות הדיור היום שונה ממה שבנה שרון.אזרח 20/04/2018 13:06הגב לתגובה זו3 3שרון בנה הרבה דירות קטנות עם מפרת טכני ברמה נמוכה.אולי צריך לבנות כמאה אלף דירות כאלו להשכרה לזוגות צעירים.סגור
